Liên quan đến vụ tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án Chung cư Nam Xa La (Hà Đông, Hà Nội), nhiều người có nhu cầu tìm mua nhà ở đang vô cùng hoang mang trước thực trạng các chủ đầu tư (CĐT) cố tình lách luật, bưng bít thông tin "lừa" khách hàng mua phải các căn hộ ở tầng dịch vụ không có trong sơ đồ được phê duyệt, dẫn đến không được làm sổ đỏ.
Để làm rõ vấn đề này, PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Học (Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Anh Vũ – Thành viên Ban pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam).
PV: Thưa luật sư, thời gian gần đây, tại chung cư Nam Xa La (Hà Đông, Hà Nội) xảy ra sự việc cư dân phát hiện ra các căn hộ mình đang ở thực chất là thuộc tầng dịch vụ trong bản thiết kế tòa nhà và theo nguyên tắc là sẽ không được làm sổ đỏ. Theo những người này, khi mua nhà họ được CĐT hứa hẹn là các căn hộ đang trong quá trình chuyển đổi công năng nên vài năm nữa sẽ được làm sổ đó. Tuy nhiên, đây chính là các căn hộ được CĐT "hô biến" từ khu vực tầng kỹ thuật, rồi bán cho người dân dưới dạng hợp đồng "chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản" thay vì "hợp đồng mua bán".
Vậy theo luật sư, hành động này của CĐT có bị xem là lừa đối khách hàng không và nếu có sẽ phải chịu trách nhiệm thế nào?
Luật sư Nguyễn Văn Học: Nếu những thông tin về chung cư Nam Xa La là đúng sự thật, thì trên cơ sở khiếu nại, tố giác của cư dân sống tại chung cư này hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân biết sự việc có thể gửi đơn đến cơ quan chức năng để nghị thanh tra, kiểm tra để xác định sai phạm.
Nếu có căn cứ về việc CĐT chuyển đổi công năng một phần tòa nhà chung cư trái với thiết kế đã được phê duyệt, thì CĐT sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này đồng thời yêu cầu CĐT phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, đúng công năng phần diện tích tòa nhà đã bị tận dụng sai mục đích.
Hàng trăm người dân ở chung cư Nam Xa La đang đứng trước nguy cơ trắng tay vì bị CĐT "lừa" mua các căn hộ bản chất là ở tầng dịch vụ (Ảnh: PB/Vietnamnet)
PV: Nếu đúng hành vi của CĐT là lừa dối khách hàng thì hợp đồng thực hiện giữa CĐT và cư dân chung cư Nam Xa La có giá trị không, thưa luật sư?
Luật sư Nguyễn Văn Học: Trong trường hợp này, hợp đồng mà cư dân đã ký với CĐT không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, cư dân phải thực hiện thủ tục yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Theo đó, căn cứ vào dấu hiệu lừa dối khách hàng như đã nêu trên, tòa án sẽ xem xét và tuyên hợp đồng vô hiệu do khách hàng bị lừa dối, đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp này, người mua có quyền yêu cầu CĐT bồi thường thiệt hại cho mình nếu chứng minh được CĐT có lỗi (thậm chí có thể xác định lỗi của CĐT là 100%).
PV: Vụ việc xảy ra tại chung cư Nam Xa La chỉ là một trong rất nhiều các vụ tranh chấp giữa CĐT và người mua nhà thời gian gần đây, theo luật sư tại sao tình trạng này ngày một nhiều như vậy?
Luật sư Nguyễn Văn Học: Trong quá trình tư vấn và tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho một trong các bên tranh chấp, tôi nhận thấy, phần đa các vụ việc đang có tranh chấp đều phát sinh từ 3 yếu tố:
Thứ nhất, phát sinh từ vị thế của các bên trong giao dịch. Cụ thể là thông tin chi tiết của CĐT cung cấp ra bên ngoài, cung cấp đến người mua. Trên thực tế hiện nay đa số các hợp đồng mua bán đều do CĐT soạn thảo và ban hành, mà người mua không có cơ hội cũng như khả năng để kiểm tra, kiểm soát về hợp đồng.
Thứ hai là do việc điều chỉnh các chính sách, điều luật. Cụ thể là với trường hợp hợp đồng được ký kết và thực hiện trước hoặc sau khi Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 có hiệu lực. Theo đó, trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, CĐT và bên mua đã không quy định, thỏa thuận rõ ràng, đầy đủ diện tích sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng và các vấn đề bất cập khác có thể xảy ra, điều này dễ dẫn đến xung đột. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này ngày càng được hoàn thiện để xử lý các bất cập, tranh chấp đang diễn ra trong quá trình thực thi pháp luật.
Thứ ba, do tiến độ đầu tư và thực hiện hợp đồng đã ký. Đa số CĐT không đảm bảo tiến độ, chậm tiến độ, và nghiêm trọng hơn nữa là một số CĐT có dấu hiệu chiếm đoạt tiền của khách hàng rồi bỏ trốn.
Mấu chốt sâu xa của các tranh chấp này là do hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ giữa CĐT và khách hàng còn chưa hoàn chỉnh, chưa có các chế tài đủ mạnh để răn đe, xử lý những trường hợp vi phạm.
Mặt khác, sự thiếu minh bạch trong các thông tin của CĐT, thiếu sự chủ động trong việc trang bị kiến thức pháp luật của người mua cũng như việc quản lý, thanh kiểm tra còn lỏng lẻo của các cơ quan chức năng là nguyên nhân khiến cho các tranh chấp giữa CĐT và người mua ngày càng gia tăng.
PV: Liệu có thiếu công bằng cho người mua khi CĐT là bên đơn phương soạn thảo hợp đồng và người mua chỉ việc ký? Bởi trên thực tế có nhiều CĐT lợi dụng việc người dân không nắm rõ luật pháp để ép đóng phí cao hoặc tận dụng hết diện tích được coi là chung trong mỗi khu nhà.
Luật sư Nguyễn Văn Học: Về nguyên tắc, theo Bộ luật Dân sự và Luật thương mại, các bên tham gia hợp đồng được toàn quyền tự do thỏa thuận với điều kiện nội dung hợp đồng không trái luật và đạo đức xã hội. Như vậy, người mua hoàn toàn có quyền sử dụng quyền này của mình để tham gia đàm phán, nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa của mình.
Tuy nhiên, có một thực tế, tại các thời điểm thị trường BĐS sôi động thì việc người mua được tham gia đàm phán hợp đồng mua bán là điều rất khó. Hầu như họ phải chấp nhận ký vào hợp đồng theo mẫu của CĐT để có được một suất mua căn hộ. Thế nhưng, dù ở thời điểm nào thì khách hàng vẫn là người quyết định việc có mua hay không mua, có ký hay không, và có quyền sử dụng đến dịch vụ pháp lý để hỗ trợ tư vấn cho mình, CĐT không hề ép buộc được họ ký vào hợp đồng mẫu.
Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, trước khi ký kết hợp đồng, người mua nhà nên cân nhắc kỹ về mặt pháp lý để hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra. Việc người mua chấp nhận ký vào hợp đồng mẫu của CĐT cũng là một cách lựa chọn, nên không thể nói là họ bị đối xử không công bằng.
PV: Để hạn chế đến mức tối đa xảy ra tranh chấp chung cư, theo luật sư đâu là biện pháp lâu dài, liệu có nên sớm ban hành Luật chung cư?
Luật sư Nguyễn Văn Học: Đây là mong muốn của tất cả các bên, bao gồm CĐT, người mua nhà và cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, để làm được điều này thì trước hết, cần phải xây dựng một hành lang pháp lý đầy đủ để buộc các bên tuân thủ, nếu không tuân thủ thì sẽ phải có chế tài đủ mạnh để hạn chế những sai phạm.
Bên cạnh đó, cần phải có sự phối hợp đồng bộ của cơ quan chủ quản về quản lý nhà ở, xây dựng, trật tự đô thị. Thường xuyên kiểm tra, giám sát, phát hiện sai phạm, tránh trường hợp để xảy ra sai phạm rất nghiệm trọng như việc biến đổi công năng của cả khu để xe, khu thương mại của tòa nhà chung cư thành căn hộ bán cho người dân mà cơ quan quản lý không biết, dẫn đến thiệt hại nghiêm trọng cho người mua nhà.
Hơn nữa, người dân cũng cần tìm hiểu một cách thận trọng hơn các thông tin đầy đủ về dự án, về CĐT trước khi ký kết hợp đồng, lựa chọn CĐT có năng lực, uy tín để ký kết hợp đồng, đồng thời bản thân người mua nhà cũng cần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, tôn trọng các nội quy, quy chế tại khu chung cư mình sinh sống để cùng tạo nên mối quan hệ “lành mạnh” với CĐT. Bởi lẽ, một mối quan hệ “lành mạnh” không thể được xây dựng từ một phía.
Xin cảm ơn luật sư!
