Chung cư thương mại: Nguồn cung gia tăng nhưng bài toán cân bằng cung - cầu vẫn bỏ ngỏ

Nguồn cung căn hộ thương mại đang dồi dào trở lại nhưng bài toán cân bằng cung - cầu vẫn bỏ ngỏ khi phân khúc bình dân gần như bị xóa sổ tại Hà Nội và TP.HCM. Trong bối cảnh giá sơ cấp liên tục neo cao vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, một làn sóng dịch chuyển ly tâm sang các đô thị vệ tinh để tìm kiếm cơ hội an cư đang hình thành rõ nét.

Để làm rõ sự phân hóa của thị trường, xu hướng dịch chuyển nhu cầu cũng như những giải pháp nhằm khơi thông quỹ đất, nguồn vốn và phát triển nguồn cung phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Reatimes đã có cuộc trao đổi chuyên sâu với bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam.

PV: Thưa bà, các báo cáo thị trường thời gian qua đều chỉ ra một nghịch lý nguồn cung chung cư thương mại đang gia tăng, nhưng phân khúc căn hộ bình dân, vừa túi tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM gần như đã cạn. Thậm chí, theo báo cáo của một số đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản, tại Hà Nội, dự án mở bán mới có giá dưới 60 triệu/m2 gần như không có. Trong khi đó, Chính phủ, bộ, ngành cũng đang quyết liệt chỉ đạo các địa phương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Bà đánh giá như thế nào về thực trạng chung này?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Bản chất câu chuyện giá nhà tăng cao không phải là hiện tượng nhất thời, mà là kết quả tích lũy của một chu kỳ dài hạn. Số liệu nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong 10 năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, với tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 11%. Đà tăng bền bỉ của giá sơ cấp trong giai đoạn này một phần đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng.

Thị trường hiện nay ghi nhận số lượng dự án mở bán mới đang tăng trở lại sau giai đoạn trầm lắng, phần lớn nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng tại Hà Nội và TP.HCM.

Có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, giá đất, chi phí tài chính, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan đều tăng trong nhiều năm qua, khiến doanh nghiệp khó phát triển sản phẩm có giá bán thấp mà vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Thứ hai, quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm.

Thứ ba, quá trình chuẩn bị đầu tư kéo dài làm gia tăng chi phí vốn, khiến chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có biên lợi nhuận cao hơn.

Việc Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là một định hướng đúng đắn, góp phần bổ sung nguồn cung cho nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường vẫn cần phát triển đồng thời phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý vì đây là nhóm sản phẩm phục vụ tầng lớp trung lưu đang ngày càng mở rộng nhưng hiện vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, chúng tôi cho rằng sẽ có thêm dư địa để phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực của người dân.

PV: Thực tế cho thấy mặt bằng giá sơ cấp lẫn thứ cấp của chung cư vẫn neo cao trước những lo ngại về sức chịu tải của người mua. Dưới góc nhìn của đơn vị nghiên cứu, bà có thể cho biết, diễn biến giá bán sơ cấp, thứ cấp và khả năng hấp thụ của từng dòng sản phẩm. Liệu thị trường có đang đối mặt với rủi ro “bẫy thanh khoản” khi giá cứ tăng nhưng dòng tiền của người mua ở thực đã chạm ngưỡng giới hạn?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Trong nửa đầu năm 2026, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án trung và cao cấp. Chủ đầu tư hiện không còn cạnh tranh bằng giá mà tập trung vào chính sách thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc chú trọng chất lượng sản phẩm và gia tăng tiện ích nội khu để thúc đẩy sức mua của thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, giá vẫn giữ xu hướng tăng nhưng tốc độ đã chậm hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí giao thông thuận tiện và đã hình thành cộng đồng cư dân vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Các dự án có mức giá định vị cao hơn giá trị thực và xa trung tâm bắt đầu xuất hiện hiện tượng giao dịch chậm hơn. Khả năng hấp thụ có sự phân hóa rõ rệt.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở phải đi song song với phát triển hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các dịch vụ công. Một đô thị chỉ thực sự hấp dẫn khi tạo được công ăn việc làm, dịch vụ và chất lượng sống, chứ không chỉ có nguồn cung bất động sản đơn thuần.

Từ thực tế này, chúng tôi đánh giá thị trường hiện tại chưa rơi vào “bẫy thanh khoản” diện rộng, nhưng những dấu hiệu phân hóa đã xuất hiện ngày một rõ nét.

Nếu mặt bằng giá căn hộ cứ tiếp tục bứt phá khỏi tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại bộ phận người dân trong thời gian dài, cộng thêm rào cản từ việc siết chặt các điều kiện tiếp cận tín dụng mua nhà, hố sâu ngăn cách giữa giá nhà và sức mua thực tế sẽ nới rộng đến ngưỡng mà thị trường không thể duy trì khả năng hấp thụ như trước nữa. Đó là thời điểm thị trường rơi vào "bẫy thanh khoản", trực tiếp ảnh hưởng đến tính ổn định và bền vững của thị trường căn hộ.

PV: Khi giá nhà tăng nhanh hơn biên độ biến động của thu nhập, giấc mơ sở hữu không gian sống đầu tiên của thế hệ trẻ đang trở thành một cuộc rượt đuổi vô vọng. Trước thực trạng "khát" nhà ở thương mại giá hợp lý nhưng lại vướng rào cản tài chính và tín dụng, theo bà, người mua ở thực có thể tìm kiếm lối đi nào trong bối cảnh hiện tại?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Nếu chỉ soi chiếu vào các dự án mở bán mới tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn gần đây, cơ hội sở hữu nhà của thế hệ trẻ rõ ràng đang rơi vào trạng thái cực kỳ hẹp. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc cánh cửa an cư đã hoàn toàn đóng sập. Để giải quyết áp lực chi phí trong một chu kỳ bão giá, người mua nhà lần đầu cần chủ động tái cơ cấu lại tiêu chuẩn chọn nhà thông qua ba lối đi thực tế.

Thứ nhất, chấp nhận dịch chuyển ly tâm đón đầu hạ tầng. Thay vì cố chấp bám trụ vào vùng lõi đô thị đã cạn kiệt quỹ đất giá bình dân, người mua cần mở rộng biên độ tìm kiếm sang các đô thị vệ tinh hoặc các khu vực đang được đầu tư mạnh mẽ về hệ thống giao thông công cộng, đường vành đai và metro. Khi mạng lưới giao thông kết nối liên vùng được hoàn thiện, thời gian di chuyển được rút ngắn thì khoảng cách địa lý không còn là rào cản quá lớn so với lợi ích về mặt chi phí cơ hội.

Thứ hai, chuyển hướng dòng tiền sang thị trường thứ cấp. Các dự án đã bàn giao từ 3 đến 5 năm trước tại các khu vực cận trung tâm là một điểm trung chuyển dòng tiền lý tưởng. Nhóm sản phẩm thứ cấp này có ưu thế vượt trội về mặt pháp lý đã rõ ràng (đã có sổ hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng); đồng thời còn sở hữu mặt bằng giá dễ chịu hơn tối thiểu từ 20% đến 30% so với giá bán sơ cấp neo cao của các dự án mới cùng phân khúc.

Thứ ba, thiết lập kỷ luật tài chính phòng thủ. Người trẻ cần loại bỏ hoàn toàn tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) vốn dễ dẫn đến các quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Trong bối cảnh nền lãi suất thả nổi sau ưu đãi có xu hướng biến động mạnh, việc xây dựng một kế hoạch tài chính thận trọng với tỷ lệ vay vốn không vượt quá 50% giá trị tài sản, đồng thời ưu tiên các gói tín dụng có lãi suất cố định dài hạn là điều kiện tiên quyết để tránh bẫy nợ nần.

Ở góc độ vĩ mô, giải bài toán an cư cho thế hệ trẻ không thể chỉ trông chờ vào sự tự xoay xở của người mua. Thị trường cần những can thiệp chính sách trực diện hơn, đặc biệt là việc thiết lập các dòng vốn tín dụng trung và dài hạn chuyên biệt với mức chi phí hợp lý dành riêng cho người mua nhà lần đầu. Đồng thời, việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý để gia tăng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp và bình dân mới là chìa khóa gốc rễ để kéo mặt bằng giá nhà về sát với sức chịu tải của thu nhập thực tế.

PV: Sự khan hiếm quỹ đất và giá tăng cao tại khu vực nội đô đang thúc đẩy một làn sóng dịch chuyển nhu cầu an cư mạnh mẽ sang các đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới có hạ tầng đồng bộ. Theo bà, xu hướng phát triển ly tâm này sẽ tái định hình lại bản đồ bất động sản chung cư thương mại thời gian tới ra sao, và các tỉnh vệ tinh cần chuẩn bị những gì để tránh lặp lại vết xe đổ “thừa phân khúc cao cấp, thiếu phân khúc bình dân” tại các đô thị lõi?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Hà Nội và TP.HCM đều đang đối mặt với áp lực ở khu vực lõi, trong khi nhiều khu vực mới vẫn chưa thực sự trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh. Nếu chỉ tiếp tục mở rộng theo mô hình tăng thêm nguồn cung nhà ở mà không song hành với chiến lược việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, các đô thị vệ tinh hay khu đô thị quy mô lớn sẽ khó phát triển thành những trung tâm thực thụ.

Đối với Hà Nội, thách thức không nằm ở việc thiếu quỹ đất, mà ở chỗ làm sao để những khu vực ngoài trung tâm trở thành nơi đáng sống chứ không chỉ là nơi ở. Người dân không dịch chuyển đơn thuần vì giá nhà thấp hơn, mà vì một trải nghiệm sống tốt hơn: môi trường xanh hơn, mật độ dễ chịu hơn, dịch vụ giáo dục và y tế thuận tiện hơn, và cảm giác mỗi ngày sống đều chất lượng hơn.

Nếu Hà Nội là bài toán về chất lượng sống, thì TP.HCM là bài toán về sức hút của các trung tâm mới tại các cực tăng trưởng. Thành phố đang tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực lõi, với các cụm phát triển mới ngày càng rõ nét, gắn với Metro số 1, Vành đai 3 và sân bay Long Thành. Tuy nhiên, việc mở rộng không gian đô thị chưa đồng nghĩa với việc các khu vực mới có thể ngay lập tức trở thành những trung tâm phát triển độc lập. Một khu vực nếu chủ yếu phát triển nhà ở vẫn sẽ phụ thuộc nhiều vào khu vực trung tâm. Khi hình thành đồng bộ việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và hạ tầng kết nối, các khu vực này mới có thể phát huy đầy đủ vai trò của một cực tăng trưởng.

Quy hoạch có kỷ luật, phân khu rõ ràng, kết nối mạnh và một trình tự phát triển nhất quán, đó là những điều kiện tiên quyết để các trung tâm mới có thể vận hành hoàn chỉnh, có logic phát triển rõ ràng và có khả năng giữ giá trị dài hạn. Khi thị trường nhìn thấy sự chắc chắn đó, khu vực mới mới có thể trở thành một trung tâm đúng nghĩa, chứ khôngh chỉ là phần kéo dài của khu lõi hiện hữu.

Nói chung, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong vài năm tới. Đây không những là hệ quả của giá nhà tại khu vực trung tâm đang tăng cao, mà còn được thúc đẩy bởi sự phát triển của các tuyến đường vành đai, cao tốc, metro và hệ thống giao thông kết nối giúp thu hẹp khoảng cách di chuyển giữa các vùng.

Các địa phương như Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An (cũ), Hưng Yên, Bắc Ninh hay Hải Phòng sẽ có nhiều cơ hội thu hút dân cư và các dự án nhà ở trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, để tránh lặp lại tình trạng mất cân đối cung - cầu, các địa phương cần quy hoạch cơ cấu sản phẩm ngay từ đầu. Thay vì chỉ ưu tiên các dự án cao cấp, cần dành quỹ đất hợp lý cho nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Có thể tham khảo kinh nghiệm phát triển từ các nước trên thế giới.

Thị trường địa ốc Việt Nam muốn phát triển bền vững cần chấm dứt tư duy đầu cơ trục lợi, dồn lực khơi thông quỹ đất sạch dọc theo các trục hạ tầng metro, vành đai để đưa bất động sản về đúng giá trị sử dụng thực tế.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy sự can thiệp chủ động của Nhà nước và kỷ luật quy hoạch là then chốt để ổn định thị trường.

Tại Singapore, bài toán an cư được giải quyết triệt để nhờ vai trò điều tiết của Chính phủ, với khoảng 80% dân số sống trong nhà ở xã hội do HDB phát triển. Công thức thành công nằm ở quy trình ngược: Nhà nước chủ động tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật rồi mới xây dựng theo nhu cầu thực (Build-to-Order), kết hợp các gói tài chính dài hạn hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Trong khi đó, Hàn Quốc giảm tải cho Seoul bằng cách phát triển các siêu đô thị vệ tinh như Pangyo hay Sejong. Mô hình này chứng minh đô thị vệ tinh chỉ sống được khi có động lực kinh tế nội sinh vững chắc: hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và đặc biệt là công ăn việc làm tại chỗ phải được định hình trước khi đón cư dân về sinh sống.

Còn tại Nhật Bản, Tokyo cân bằng cung - cầu nhờ quy hoạch linh hoạt gắn chặt với giao thông công cộng (TOD), liên tục bổ sung nhà ở nén dọc theo các ga tàu điện ngầm để mở rộng không gian đô thị có trật tự.

Ở chiều ngược lại, giai đoạn tăng trưởng nóng của Trung Quốc mang lại bài học cảnh báo đắt giá. Việc thả nổi cho phân khúc cao cấp và đầu cơ lướt sóng đã tạo ra những “đô thị vắng” (ghost cities), trong khi việc lạm dụng đòn bẩy tài chính quá đà đẩy hàng loạt tập đoàn lớn vào khủng hoảng thanh khoản.

Những bài học này khẳng định thị trường địa ốc Việt Nam muốn phát triển bền vững cần chấm dứt tư duy đầu cơ trục lợi, dồn lực khơi thông quỹ đất sạch dọc theo các trục hạ tầng metro, vành đai để đưa bất động sản về đúng giá trị sử dụng thực tế.

PV: Để bài toán cân bằng cung - cầu không mãi rơi vào trạng thái “bỏ ngỏ”, thị trường chung cư thương mại trong chu kỳ mới cần những chuyển biến cốt lõi nào? Theo bà cần những hướng đi cụ thể nào để dòng vốn và quỹ đất thực sự được khơi thông vào những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu đại chúng?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc: Để cân bằng cung - cầu trong chu kỳ mới, thị trường cần những thay đổi mang tính cấu trúc, chứ không chỉ các giải pháp ngắn hạn.

Trước hết, cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc pháp lý nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, từ đó giảm chi phí vốn và tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển các sản phẩm có giá bán hợp lý hơn. 

Thực tế thị trường cho thấy, chi phí vốn của doanh nghiệp bị đẩy lên cao phần lớn không phải do giá vật liệu xây dựng, mà do thời gian chuẩn bị đầu tư bị kéo dài vì vướng mắc thủ tục; chi phí lãi vay tích lũy và chi phí cơ hội sẽ trực tiếp cộng dồn vào giá thành đầu ra của sản phẩm. Do đó, việc tháo gỡ triệt để các chồng chéo pháp lý để rút ngắn chu kỳ phát triển dự án không phải chỉ để giải cứu doanh nghiệp, mà đó là giải pháp giảm chi phí trực tiếp để hạ giá thành căn hộ.

Thứ hai, chính sách đất đai và quy hoạch cần khuyến khích phát triển nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp.

Đối với người mua nhà, cần thiết lập các cơ chế tài chính đặc thù như quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc các gói tài chính dài hạn được bảo trợ bởi Nhà nước với lãi suất cố định, giúp người lao động chủ động được kế hoạch tài chính mà không bị cuốn theo làn sóng biến động lãi suất thả nổi của các ngân hàng thương mại.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam

Thứ ba, cần phát triển các kênh vốn dài hạn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà, giúp giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn từ ngân hàng. Hệ lụy từ cuộc khủng hoảng thanh khoản trước đây đã chỉ ra điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản đó là cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đang phụ thuộc quá mức vào dòng vốn tín dụng ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng. Khi ngân hàng siết room hoặc tăng lãi suất, toàn bộ chuỗi cung ứng lập tức bị tê liệt. Thị trường trong chu kỳ mới bắt buộc phải đa dạng hóa kênh dẫn vốn dài hạn. Chúng ta cần thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), các quỹ tín thác, và khơi thông lại kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh để chủ đầu tư có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định để phát triển dự án.

Đối với người mua nhà, cần thiết lập các cơ chế tài chính đặc thù như quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc các gói tài chính dài hạn được bảo trợ bởi Nhà nước với lãi suất cố định, giúp người lao động chủ động được kế hoạch tài chính mà không bị cuốn theo làn sóng biến động lãi suất thả nổi của các ngân hàng thương mại.

Cuối cùng, sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng, chính sách tín dụng và phát triển nguồn cung sẽ quyết định sự phát triển bền vững của thị trường. Khi nguồn cung được đa dạng hóa và phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, thị trường sẽ không chỉ tăng trưởng về quy mô mà còn nâng cao chất lượng và tính ổn định trong dài hạn.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!