Trong báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý 4/2023 công bố mới đây, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong suốt 2 năm qua khi thị trường giảm tốc.
Vị chuyên gia Avison Young Việt Nam nhận định, khung pháp lý, hành chính ngày càng hoàn thiện và các biện pháp ổn định thị trường bất động sản đã phần nào mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư. Dự kiến với các quy luật và quy định mới, thị trường sẽ bật lên rõ rệt hơn từ năm 2025.
Đại diện Avison Young Việt Nam cho biết, các phân khúc được nhà đầu tư nước ngoài chú ý bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã khiến giao dịch bị chậm lại.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam. Nguồn ảnh: Markettimes
Bất động sản công nghiệp có một năm suôn sẻ
Theo Avison Young Việt Nam, nhìn chung phân khúc bất động sản công nghiệp đã có một năm 2023 hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực. Giá thuê trên cả nước ổn định, thậm chí ghi nhận tăng nhẹ tại Hà Nội với tỷ lệ lấp đầy cao. Bên cạnh đó, năm 2023, thị trường này cũng có nhiều dự án khởi công hoặc hình thành, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới.
Tính đến hết 2023, giá thuê đất công nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh đạt trung bình 232 USD/m2/kỳ hạn. Khách thuê lấp đầy 93% tổng diện tích, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022. Trong khi đó, giá thuê trung bình tại Hà Nội đạt 188 USD/m2/kỳ hạn với tỷ lệ lấp đầy ở mức 90%. Chính quyền tại cả hai thị trường đã lập kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Đơn cử như việc thành lập Trung tâm điện tử vi mạch bán dẫn TP. Hồ Chí Minh và Tổ hợp Techno Park Việt Nam – Hàn Quốc tại Hà Nội.
Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam cho biết, theo làn sóng chuyển địa điểm sản xuất và cơ sở hậu cần đến Việt Nam, các thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Vĩnh Phúc và Thái Bình sẽ được hưởng lợi. Còn tại miền Nam, 3 tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh có thể trở thành những điểm nóng công nghiệp trong tương lai.
Theo vị chuyên gia, một số xu hướng trong trung và dài hạn đang thay đổi nguồn cung bất động sản công nghiệp bao gồm: phát triển bền vững, thị trường bán lẻ tập trung vào người tiêu dùng, sự tăng tốc của lĩnh vực thương mại điện tử, phương thức quản lý hàng tồn kho chuyển từ kịp thời sang dự phòng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Phân khúc bất động sản công nghiệp đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực. Nguồn ảnh: Lao động
Thị trường mặt bằng bán lẻ có nhiều triển vọng
Avison Young Việt Nam cho biết, tính đến cuối năm 2023, giá thuê trung tâm thương mại tại TP. Hồ Chí Minh dao động trong khoảng 46-300 USD/m2/tháng, tương đương tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, giá thuê cũng tăng nhưng biên độ thấp hơn, ở khoảng 2% và đạt 20 - 115 USD/m2/tháng.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ổn định, trong đó một phần nhờ có sự chuyển đổi công năng của một số mặt bằng khối đế sang cho thuê văn phòng khi tình hình cho thuê bán lẻ không hiệu quả. Cũng trong năm 2023, gần 100.000m2 sàn thương mại đi vào hoạt động.
Tại Hà Nội, điểm sáng của thị trường mặt bằng bán lẻ trong quý 4/2023 là Lotte Mall West Lake tại quận Tây Hồ với diện tích cho thuê lên tới 73.700m2. Được biết, dự án này đạt tỷ lệ lấp đầy tuyệt đối chỉ sau thời gian ngắn đi vào hoạt động.
Bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng, Dịch vụ Bán lẻ tại Avison Young Việt Nam cho rằng, những thay đổi trong hành vi tiêu dùng, đặc biệt ở thế hệ Millenials và Gen-Z sẽ thúc đẩy không gian bán lẻ chuyển đổi.
"Chúng tôi dự báo cuộc cạnh tranh trong lĩnh vực bán lẻ sẽ ngày càng khốc liệt khi thương mại điện tử, thanh toán không tiền mặt và sự thâm nhập mạnh mẽ của các thương hiệu bán lẻ quốc tế diễn ra sôi nổi hơn nữa", bà Trang cho hay.
Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng, đặc biệt ở thế hệ Millenials và Gen-Z chắc chắn sẽ thúc đẩy không gian bán lẻ chuyển đổi. Nguồn ảnh: VnEconomy
Nguồn cung văn phòng tăng mạnh
Dữ liệu của Avison Young Việt Nam cho thấy, với thị trường mặt bằng văn phòng cho thuê, trái ngược với đà tăng của những năm trước, giá thuê văn phòng tại Việt Nam trong năm 2023 giảm nhẹ.
Hai nguyên nhân chính kéo giảm giá thuê văn phòng là do thị trường giảm tốc và tính cạnh tranh gia tăng do có thêm các tòa nhà mới đi vào hoạt động. Dù thuê mới, mở rộng hay chuyển địa điểm, quyết định của khách thuê cũng đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như biến động kinh doanh, sự điều chỉnh cấu trúc chi phí, nhân sự theo mô hình linh hoạt, các yêu cầu về sức khỏe và an sinh cũng như cam kết về ESG.
Avison Young Việt Nam cho biết, nửa cuối năm 2023 là giai đoạn TP. Hồ Chí Minh đón nhiều dự án văn phòng chất lượng đi vào hoạt động như The HallMark, The Mett và VPBank Saigon Tower. Các dự án này đã góp phần nâng tổng diện tích cho thuê trên toàn thị trường lên gần 2 triệu m2 sàn, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 60%. Trong khi đó, điểm sáng nguồn cung tại Hà Nội là 28.588 m2 sàn văn phòng hạng A của tổ hợp thương mại Lotte Mall West Lake ra mắt vào tháng 9/2023.
Theo đánh giá của đơn vị này, phân khúc văn phòng sẽ không thể tránh khỏi những biến động của thị trường và nguồn nhân lực. Tuy nhiên, đây là loại tài sản tạo ra dòng tiền tốt trong dài hạn, nhất là tại Việt Nam, nơi môi trường kinh doanh năng động và văn hóa làm việc trực tiếp vẫn còn phổ biến.
