Thời gian gần đây thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến hiện tượng sốt giá bất ngờ ở phân khúc đất nền tại TP. HCM, thậm chí đã có lúc vượt đỉnh lịch sử năm 2007 với mức tăng trung bình từ 16 - 40%, đặc biệt là ở những khu vực có hạ tầng phát triển tốt hoặc xuất hiện thông tin mới về quy hoạch.
Đơn cử như quận Thủ Đức và quận 9, nơi hiện có quỹ đất nền khá lớn tại TP. HCM cũng là nơi chứng kiến sự tăng giá mạnh nhất. Điển hình như đất nền ở khu dân cư dự án thuộc phường Phước Long B, phường Phú Hữu, Long Bình, Long Thạnh Mỹ của quận 9. Nếu cách đây khoảng một năm giá đất khu vực này chỉ từ 4 - 5 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 20 - 35 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.
Với số tiền từ 500 – 600 triệu đồng, nhiều người cho rằng có thể dễ dàng sở hữu một thửa đất có diện tích từ 40 – 60m2 ở đây nhưng thực tế lại hoàn toàn trái ngược. Giá đất trong khu vực thường dao động từ 1,5 – 2,5 tỷ đồng/nền.
Mới ở thời điểm trước Tết khoảng 3 tháng, lô đất nền khu vực quận 9 có giá bán khoảng 16 triệu đồng/m2, tuy nhiên vào khoảng tháng 3, đất khu vực này đã tăng lên 19 triệu đồng/m2. Việc các lô đất tăng giá từ 6 - 10 triệu đồng/m2 trong thời gian ngắn đang là tình trạng phổ biến ở khu vực này. Thậm chí, có thời điểm chỉ trong 3 tháng giá các lô đất mặt tiền đã tăng từ 14 triệu đồng/m2 lên 31 triệu đồng/m2.
Xung quanh “cơn sốt” chưa có dấu hiệu hạ nhiệt này, nhiều chuyên gia kinh tế và chuyên gia BĐS đã lên tiếng đánh giá. Reatimes xin trích đăng một số ý kiến nhận định của các chuyên gia về vấn đề này.
TS. Đinh Thế Hiển: Do yếu tố tâm lý, nhà đầu tư rủ nhau đón sóng
Trả lời PV Báo Pháp luật TP. HCM, nhận định về tình hình giá đất nền tăng đột biến, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng yếu tố tâm lý là nguyên nhân đầu tiên dẫn đến tình trạng này, là bởi trong bối cảnh nguồn cung căn hộ ngày càng nhiều, đất nền sẽ co hẹp nên các nhà đầu tư tủ nhau mua đất nền. Đặc biệt, những thông tin như Nhà nước sắp cấp sổ cho tách thửa, đại gia sắp làm “siêu dự án”, xây cầu, công trình hạ tầng… cũng tạo hiệu ứng, tăng niềm tin cho nhà đầu tư săn lùng đất nền. Thậm chí động lực tăng giá ở một số khu đơn giản chỉ là… tin đồn hoặc ăn theo vùng lân cận.
Thực tế thị trường nóng lên cũng là nguyên nhân thúc đẩy các nhà đầu tư nhỏ lẻ bỏ tiền mua đất đón sóng. Ngoài ra sản phẩm đất nền mang lại lợi nhuận nhiều hơn căn hộ cũng là động lực để sóng giá đất tăng mạnh và lan rộng.
TS. Đinh Thế Hiển
TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, chính những tâm lý này khiến giá đất nền tăng mạnh đến “sốt” giá. Ngoài ra, nếu các nhà đầu tư không bình tĩnh, thích chạy theo đám đông, rất có thể ở đâu đó sẽ hình thành nên những khu đất “chết” và những người ôm đất muốn thoát thân cũng rất khó.
Nếu để xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS thì mức độ sát thương và tác hại của nó còn kinh khủng hơn năm năm trước vì quy mô đã lớn hơn rất nhiều. Theo ông Hiển, NHNN phải giám sát chặt hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại thông qua các quy định, các tiêu chuẩn an toàn như Basel II. Khi hệ thống NH cung ứng vốn một cách an toàn thì chuyện đất nền nóng sốt cũng không ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế. Bởi lúc đó nhà đầu tư tự bỏ tiền tươi thóc thật ra để đầu tư, việc lời ăn lỗ chịu là chuyện bình thường.
Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân: Nâng cấp cơ sở hạ tầng kéo sức mua tăng mạnh
Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, nơi nào Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông và những dự án lớn đang mở thì giá trị cộng hưởng ăn theo. Đó cũng là bài học của sân bay Long Thành khi dự án mở thì giá đất vùn vụt tăng, nhưng bây giờ giá đã giảm so với lúc mua.
Vì vậy, theo ông Nhân, chúng ta không nên mua theo tâm lý đám đông, vì khi chạy theo thị trường thì không khác nào giúp sức cho thị trường bong bóng.
Chuyên gia Lê Bá Chí Nhân
Ông Nhân cũng đánh giá, hiện nay Nhà nước thường tập trung công tác quản lý thị trường căn hộ chung cư, thiếu sự quản lý sát sao đối với thị trường đất nền. Nếu các cơ quan chức năng không có giải pháp quản lý chặt chẽ cho cả thị trường căn hộ lẫn đất nền sẽ rất nguy hiểm, bởi giá đất nền tăng sẽ kéo theo giá bán căn hộ tăng và giá thị trường BĐS càng lên cao cộng với nhiều rủi ro liên quan vấn đề pháp lý của các dự án, sẽ gây nguy cơ "bong bóng" BĐS.
Savills Việt Nam: Bắt nguồn từ sự khan hiếm đất nền và xu hướng “ly tâm”
Lý giải hiện tượng đất nền khu vực ngoài trung tâm TP. Hồ Chí Minh được nhiều người quan tâm thời gian gần đây, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng: Nguyên nhân bắt nguồn từ chính sự khan hiếm đất nền khu vực trung tâm và xu hướng “ly tâm” xuất hiện ngày càng phổ biến.
Theo ông Duy, xu hướng “ly tâm” xuất phát từ chính sự ngột ngạt, ồn ào và ô nhiễm tại các khu trung tâm. Vì thế, ngày càng có nhiều người muốn chuyển đến những khu vực cách trung tâm từ 10-15km, được quy hoạch tốt, kết nối thuận tiện, có không gian rộng rãi, có tiện ích, an ninh và biệt lập.
Việc đất nền dự án các quận như: Quận 2, Quận 9, Nhà Bè, với kết nối hạ tầng giao thông tương đối tốt, được nhiều nhà đầu tư quan tâm thời gian qua có lẽ xuất phát từ chính nguyên nhân này. Tuy nhiên, nguồn cung đất nền dự án trên địa bàn lại quá thấp.
Doanh nhân Lê Hoài Anh: Cẩn trọng với bong bóng đất nền được bơm căng
Chia sẻ trên trang cá nhân của mình mới đây, doanh nhân Lê Hoài Anh cho rằng các nhà đầu tư cần cẩn trọng với bong bóng BĐS đang được bơm căng, nhất là đất nền và các dự án đất nền các quận huyện vùng ven Sài Gòn. Đặt biệt là khi lãi suất ngân hàng đang rục rịch tăng. Đừng đầu tư bằng tiền vay ngân hàng.
Doanh nhân Lê Hoài Anh
Bà Lê Hoài Anh còn nhắn nhủ với các nhà đầu tư về câu chuyện đầu tư xương máu hồi năm 2007-2008, khi đang say sưa vào “cơn sốt” đất. Khi đó đầu tư với vốn tự có là 50% thôi và vay ngân hàng 50%, khi lãi suất chỉ ở mức tầm 9-10% nhưng đùng một cái ngân hàng tăng lên 17-18%, thậm chí cao điểm lên tới 25%, mà ngân hàng thường cho vay với lãi suất thả nổi có 6 tháng.
Bất động sản ở Việt Nam, nhất là đất nền theo tôi là giá quá ảo. Bạn hãy nghĩ ngay cả những đất nước có GDP cao nhất , có hạ tầng đồng bộ và các tiện ích tới tận răng, an sinh xã hội tuyệt vời, được bình chọn là TOP 10 thành phố đáng sống nhất thế giới là Melbourne (Australia), nếu bạn mua đất nền hoặc biệt thự cách trung tâm 10-15 km với hệ thống đường xá giao thông công cộng tuyệt vời đầy đủ tiện ích cho cuộc sống dễ cho thuê được giá từ 4-6% / năm, thanh khoản cao…mà giá còn rẻ hơn ở Quận 9, Nhà Bè, Cần giờ, Củ Chi
