Để giải quyết được thực trạng trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, đồng thời giúp người dân tạo thành thói quen kê khai đúng giá mua bán bất động sản, cần sự vào cuộc và kết hợp sức mạnh của nhiều cơ quan, tổ chức. Đây là chia sẻ của PGS. TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp (Học viện Tài chính) với phóng viên.
PV: Thực trạng trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã xảy ra một thời gian dài, theo ông, đâu là nguyên nhân?
PGS. TS Đinh Trọng Thịnh: Nguyên nhân của thực trạng này, thứ nhất là việc kê khai 2 giá dẫn đến người mua và người bán tiết kiệm được một khoản tiền nộp thuế vào ngân sách nhà nước, khi người mua bán được lợi thì đương nhiên họ sẽ làm. Thứ hai, là cơ quan quản lý còn chưa đặt trọng tâm vào giá trị thật của đất đai, trên thực tế, có kê khai theo quy định đóng thuế cá nhân là 2% trên giá bán, còn đối với doanh nghiệp là 20% thu nhập.
Ví như trước đây, giá trị tài sản của mảnh đất khoảng vài trăm triệu đồng thì đóng thuế chẳng đáng bao nhiêu, theo thói quen của thị trường khi mua bán bất động sản, người đi làm thuế yêu cầu đối tác ghi thấp hơn giá trị bất động sản để tránh thuế của Nhà nước. Theo đó, vô hình chung pháp luật không được tôn trọng và trở thành thói quen, người mua bán bất động sản cảm thấy là bình thường vì không vi phạm pháp luật và khi giao dịch mua bán sẽ khai giá thấp hơn giá mua bán để tránh thuế phải đóng. Còn về phía cơ quan chức năng không kiểm soát đến nơi, cùng với đó là chế tài xử lý vẫn nhẹ cũng là nguyên nhân khiến người dân coi nhẹ việc đó, nên tính thượng tôn pháp luật không được thực thi.
PV: Bộ Tài chính vừa có công văn chỉ đạo Tổng cục Thuế phối hợp chặt chẽ với các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan liên quan thực hiện có hiệu quả các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo ông, vẫn còn những thách thức gì trong việc kiểm soát hoạt động chuyển nhượng bất động sản?
PGS. TS Đinh Trọng Thịnh: Khó khăn, thách thức là thói quen giao dịch trên thị trường và họ cảm thấy không vi phạm pháp luật. Trong khi đó, các khâu điều tra, yêu cầu xử lý mất thời gian nhưng mức xử phạt thu lại không nhiều, nên việc quản lý cũng khó khăn.
Trước hết, trách nhiệm của cơ quan thuế là bị thất thu đầu tiên. Tiếp đến là tính kỷ cương luật pháp rõ ràng bị vi phạm vì ở đó có sự vào cuộc và tiếp tay của cơ quan công chứng nếu người mua bán bất động sản đề nghị cơ quan công chứng xác nhận việc mua bán đất với mức giá thấp, cơ quan công chứng đồng ý ký vào thì đã công nhận giao dịch mua bán với giá đó. Nếu cơ quan thuế không cần biết và không có trách nhiệm thì họ lấy mức giá đó để tính thuế thì cũng không sai. Như vậy, cơ quan công chứng đang tiếp tay cho người nộp thuế mua bán bất động sản vi phạm luật thuế.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng, hiện tượng “sốt đất” do đầu cơ, thổi giá đang diễn ra tại nhiều địa phương, vì vậy, Nhà nước nên nghiên cứu đánh thuế sử dụng bất động sản thứ 2 để hạ nhiệt thị trường và giúp giảm giá bất động sản. Ông đánh giá thế nào về ý kiến này?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên không ảnh hưởng nhiều đến việc giảm giá đất.
Ngay từ những năm 1980 - 1982, các tổ chức quốc tế đã có chương trình pháp luật thuế này, giúp Việt Nam tham gia về Luật thuế tài sản. Kinh nghiệm của các nước trong những năm gần đây là hầu hết không đánh thuế bất động sản thứ 2 vì thấy không hợp lý mà chỉ có một số ít nước đánh thuế bất động sản thứ 2. Vì một người sử dụng 1 bất động sản diện tích 400 m2 và 1 người sử dụng 3 bất động sản diện tích tổng thể 100m2 thì ai sẽ nên bị đánh thuế?
Vấn đề đánh thuế là để sử dụng có hiệu quả tài sản. Các nước chủ yếu đánh thuế vào các tài sản chưa sử dụng hoặc không sử dụng, những tài sản đó để “nằm yên” mà không phát huy được hiệu quả cho sự phát triển kinh tế - xã hội và không đem lại lợi ích cho cộng đồng thì sẽ đánh thuế để buộc phải đưa vào sử dụng. Khi một người dân có đến 10 bất động sản nhưng đưa vào cho thuê hoặc kinh doanh, đóng thuế cho nhà nước và có đóng góp cho xã hội thì tùy mỗi quốc gia sẽ tính giá ở mức nào để xem xét đánh các loại thuế tài sản cho phù hợp.
PV: Để chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản, cần có những giải pháp gì, thưa ông?
PGS. TS Đinh Trọng Thịnh: Để quản chặt việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, cái gốc của vấn đề là giá bất động sản. Nếu muốn không còn chế độ 2 giá, không muốn việc thị trường bất động sản bị thổi giá, làm giá… thì cần quản chặt giá bất động sản.
Theo tôi, có một số đề xuất, thứ nhất, mua bán bất động sản phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, về mặt lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường.
Thứ hai, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác.
Thứ ba, cơ quan công chứng phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường. Cơ quan thuế có hệ thống tổ đội cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất ở đầu phố đến cuối phố để tính giá đất theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi.
Tiếp đến, phải công khai, minh bạch và ổn định lâu dài quy hoạch ở các địa phương nhằm tránh hiện tượng môi giới, “cò đất” làm giá, thổi giá thì giá đất khó có thể tăng vọt, tạo nên “sóng giá”, sốt giá ảo ở các địa phương.
Trong luật, theo quy định của Nhà nước là khung giá đất 5 năm sẽ được Chính phủ thay đổi một lần và UBND các tỉnh căn cứ vào khung giá đất được Chính phủ ban hành để xác định các khung giá đất theo khu vực địa bàn, theo loại đất. Điều này làm cho khung giá đất không phù hợp với giá thị trường. Nhưng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản, trong mua bán đất, người mua bán được yêu cầu phải kê khai theo giá thị trường, nếu giá thị trường thấp hơn khung giá Nhà nước quy định thì lúc đó lấy khung giá của Nhà nước.
Biện pháp cuối cùng là dựa vào tổ dân phố, trong đó có các tổ chức quần chúng. Người dân tại khu vực hay tổ dân phố nơi có phát sinh việc mua bán nhà đất hiểu rất rõ, nắm chắc giá cả bất động sản nơi họ sinh sống. Cơ quan thuế dựa vào đó buộc người mua bán kê khai đúng giá mua bán trên thị trường. Từ đó, một thời gian sau tạo thành thói quen bắt buộc người dân kê khai đúng giá bán. Nếu chúng ta biết kết hợp nhiều tổ chức, nhiều sức mạnh thì dứt khoát sẽ kiểm soát được việc chống kê khai và mua bán bất động sản 2 giá.
PV: Xin cảm ơn ông!
