Chuyên gia khẳng định lệch pha cung cầu tại các thị trường lớn tác động đến giá bán chung cư

Chung cư vẫn là phân khúc 'nóng'

Năm nào cũng thế, mỗi khi đến giai đoạn cận Tết Nguyên đán là thị trường bất động sản lại tấp nập người mua kẻ bán. Thế nhưng, nhu cầu thường sẽ nhiều hơn bán. Nguyên nhân bởi, cuối năm là thời điểm để chốt lãi sản xuất và kinh doanh, tài khoản của nhiều người rủng rỉnh nguồn tiền nên họ muốn đầu tư vào bất động sản để sinh lời hoặc mua để ở.

Chung cư là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời cũng là loại hình được ưa chuộng nhất hiện nay. Nhu cầu mua chung cư ngày càng cao, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền. Nhờ đó, chung cư là loại hình có diễn biến thị trường lạc quan nhất trong thời gian gần đây, bất chấp những phân khúc khác ảm đạm. Đông đảo nhà đầu tư tìm mua chung cư trong khi những loại hình khác như đất nền, biệt thự và nhà phố đều sụt giảm về giá bán, thanh khoản, thậm chí còn liên tục 'cắt lỗ'.

Theo kết quả khảo sát gần đây của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services về loại hình bất động sản được khách hàng quan tâm nhất trong thời gian tới, chung cư có lựa chọn áp đảo lên tới 73%. Tiếp theo là nhà thấp tầng với 15%, đất nền là 10% và chỉ có 2% lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng.

Đối với khung giá căn hộ được khách hàng quan tâm, kết quả khảo sát của DXS - FERI cho thấy, có đến 82% khách hàng chọn lựa căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ có giá trong khoảng 2,5 - 3,5 tỷ đồng và chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

Theo số liệu khảo sát trên, nhu cầu của khách hàng vẫn đang tập trung vào những sản phẩm phù hợp với mục tiêu mua để ở, có tầm giá phù hợp với phần lớn khách hàng đang tìm mua nhà ở thời điểm hiện tai. Điều đáng nói, những sản phẩm mới với mức giá vừa túi tiền hiện nay gần như 'bốc hơi' khỏi các thị trường lớn như TP HCM hay Hà Nội. Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn về nhu cầu mua nhà cho thấy, có 65% người được khảo sát cho biết sẽ mua nhà trong 1 năm tới. Tuy nhiên, có đến 46% ứng viên khẳng định giá bất động sản hiện tại đang neo đậu ở mức khá cao, 26% cho rằng giá bất động sản đang quá cao.

Dù giá bán bất động sản đang 'lấn lướt' nhu cầu thực thế, tuy nhiên sự lệch pha cung cầu ở các thị trường lớn hiện tại đã có nhiều tác động về mặt giá bán trong tương lai.

Giá chung cư năm 2024 vẫn tăng, nguồn cung không đột phá

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2023 vẫn không giảm dù nhu cầu tìm mua đi xuống. Trong tháng 11 vừa qua, mức độ quan tâm đến chung cư đã giảm 20% so với tháng 2 cùng năm. Ngược lại, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý 4/2023 tùy theo từng phân khúc vẫn tăng từ 6-9% so với quý đầu năm. Giá chung cư cao cấp trong quý 4/2023 tại TP HCM vẫn giữ nguyên, trong khi giá chung cư trung cấp và bình dân đã giảm nhẹ từ 1% đến 4%.

Dễ dàng thấy được, mặt bằng giá chung cư không giảm, nhưng khả năng mua nhà của người dân lại tăng cao nhờ chủ đầu tư liên tục tung ra những chính sách ưu đãi linh hoạt.Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, có đến 46% người được hỏi cảm thấy hài lòng với tình hình thị trường hiện tại, nguyên nhân bởi họ đã có nhiều lựa chọn tài chính tốt hơn.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: "Nguồn cung bất động sản nói chung, trong đó có loại hình căn hộ chung cư trong năm 2024 sẽ khó có đột phá". Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Quốc Việt chia sẻ, nguồn cung sản phẩm mới từ những dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung từ đầu năm đến nay tiếp tục giảm sút mạnh, so với cùng kỳ năm 2022 chỉ bằng 50% nhưng nhu cầu về chỗ ở vẫn ở mức cao.

Xét ở góc độ vĩ mô, ông Nguyễn Văn Đính bổ sung, nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM thời điểm hiện tại vẫn rất cao, tập trung chủ yếu vào nhóm người thu nhập thấp và trung bình khá.

Với việc nguồn cung tiếp tục thiếu hụt, loại hình căn hộ chung cư sẽ tiếp tục xảy ra tình trạng khan hàng, điều này khiến giá bán khó giảm, thậm chí là tăng lên. Đồng thời, những giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn, nhưng thanh khoản thị trường nói chung vẫn khó cao vì nguồn cung hạn hẹp. Theo dự đoán, giá bán chung cư sơ cấp trong năm tới vẫn ghi nhận mức tăng trung bình trong khoảng 3% đến 8%. Trong đó, giá bán của chung cư cao cấp sẽ tăng nhiều nhất.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đính nhìn nhận: "Căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng và nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP HCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi sở hữu quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn trong tương lai".