Chuyển giao quỹ bảo trì bị “tắc”… vì ban quản trị chưa thành lập

Với 2% giá tiền từ mỗi căn hộ, phí bảo trì ở mỗi tòa chung cư có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Thế nhưng, kể từ khi “chào đời”, quỹ bảo trì lại trở thành ngọn nguồn của những cuộc xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân. Bởi số tiền quá lớn nên không ít cư dân đánh đồng rằng, nguyên nhân khiến quỹ bảo trì bị “ỉm” đi không đến tay ban quản trị là do… lòng tham của chủ đầu tư. Nhưng nếu thiếu thiện chí hỗ trợ cư dân trong thành lập ban quản trị thì việc bàn giao quỹ bảo trì cũng không đáp ứng đúng tiến độ mà pháp luật đưa ra.

Quỹ bảo trì bị “tắc” vì… ban quản trị chưa thành lập

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho hay, điều kiện để quỹ bảo trì bàn giao đến ban quan trị đó là: “Căn cứ Điều 109 Luật Nhà ở và Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết”.

“Cũng trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi”, ông Hồi cho biết thêm.

Cũng theo ông Trần Ngọc Quang, nguyên Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Theo quy định của pháp luật, sau một khoảng thời gian nhất định, khoản kinh phí bảo trì sẽ được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị tòa nhà của chung cư. Việc thành lập ban quản trị tòa nhà sẽ do người dân bầu ra. Và điểm vướng mắc của việc phí bảo trì chưa được bàn giao cho cư dân do trì hoãn chưa thành lập được ban quản trị tòa nhà… Điều này khiến cho việc bàn giao kinh phí bảo trì từ phía cư dân trở nên bị trì hoãn, khó thực hiện”.

Hội nghị nhà chung cư tại dự án Imperia Garden.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư đủ điều kiện tiến hành bàn giao được quỹ bảo trì cho ban quản trị là khi ban quản trị chung cư được thành lập và có tư cách pháp nhân, xác nhận của chính quyền.

“Một bàn tay không thể vỗ thành tiếng”

Liên quan đến việc ban quản trị bị trì hoãn chưa thành lập, ông Phùng Hồng Sơn, Giám đốc Ban quản lý tòa nhà Hồng Hà Center cho rằng: “Thực tế, việc bầu ra ban quản trị khu chung cư gặp rất nhiều khó khăn nếu thiếu đi sự hợp tác giữa chủ đầu tư và cư dân. Theo quy định, trong vòng 12 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, chủ đầu tư sẽ là đơn vị đứng ra hỗ trợ cư dân tổ chức Hội nghị nhà chung cư”.

Cũng theo ông Sơn, ngay cả khi ban quản trị của nhà chung cư được thành lập thì Trưởng và phó ban quản trị đôi lúc “bỏ ngỏ” trách nhiệm của mình, thiếu hợp tác trong việc phối hợp với chủ đầu tư để tiến hành cùng bàn giao quỹ bảo trì. 

Trong khi đó, đại diện chủ đầu tư Tòa nhà Imperia Garden (203 Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội) cho rằng: “Thực tế hiện nay, đa phần các chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư chậm so với cam kết trong hợp đồng mua bán và theo quy định của pháp luật. Điều này xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, bao gồm cả chủ quan lẫn khách quan”.

Vị này phân tích: Thứ nhất là do thiện chí của chủ đầu tư có muốn thành lập ban quản trị sớm hay không. Thứ hai, việc bàn giao căn hộ có đủ đáp ứng được các điều kiện theo quy định hay không ví dụ trong vòng 12 tháng phải đảm bảo được 50% căn hộ được bàn giao. Trong trường hợp chưa đủ 50% căn hộ bàn giao hoặc cư dân chưa đến nhận bàn giao cũng làm tiến trình tổ chức Hội nghị nhà chung cư bị chậm trễ.

Và để tổ chức Hội nghị nhà chung cư, chủ đầu tư phải lấy ý kiến của cư dân là tổ chức theo cụm hay theo tòa. Chủ đầu tư phải tiến hành gửi các thông báo, biểu mẫu và tổ chức những buổi hướng dẫn, giải thích cho cư dân. Sau khi xin được ý kiến tổ chức theo cụm thì điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư là phải có 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng tham gia. Do vậy, đợt 1 tổ chức Hội nghị nhà chung cư rất ít khi thành công.

Lần thứ 2, chủ đầu tư tiếp tục gửi thông báo, có thể phải lên tận căn hộ gõ cửa. Và trong lần tổ chức thứ 2, điều kiện là phải có 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đồng ý tổ chức và tham gia. Sau khi tổ chức Hội nghị chung cư thành công, ban quản trị bầu ra phải được chính quyền công nhận và có đủ tư cách pháp nhân thì chủ đầu tư mới có cơ sở bàn giao luôn quỹ bảo trì đó”.

Như vậy, rõ ràng, để quỹ bảo trì được bàn giao đúng thời hạn và tiến độ, cần sự chung tay của chủ đầu tư và cư dân. Vì “một bàn tay không thể vỗ thành tiếng”.