Chuyện những tòa nhà bị "bỏ quên" trên đất vàng Thủ đô

Giữa chốn phồn hoa đô thị như Thủ đô Hà Nội, việc có được một căn nhà nho nhỏ để ở là giấc mơ của bao người, thế nhưng chuyện kỳ lạ là có không ít tòa chung cư được xây lên khang trang, đẹp đẽ lại “cửa đóng then cài”, không bóng người ở, tưởng chừng như bị bỏ quên...

6h chiều...

Khoảng sân chung của 4 tòa nhà A14 Nam Trung Yên (Cầu Giấy, Hà Nội) đầy ắp tiếng cười, tiếng nói, tiếng nhạc tập thể dục. Trẻ nhỏ vui vẻ nô đùa, các bà các cô vừa tập thể dục vừa trò chuyện rộn ràng. 

Khoảng sân của khu chung cư A14 Nam Trung Yên chỉ náo nhiệt vào 2 khung giờ tập thể dục buổi chiều và buổi sáng

8h tối...

Cả khoảng sân im lìm, không tiếng cười, không tiếng nói, không tiếng nhạc. 

Trái ngược với không khí náo nhiệt buổi chiều là không khí ảm đạm buổi tối. Trái ngược với những ánh đèn lấp lánh xung quanh là bóng tối bao phủ khắp khoảng sân và 2 tòa chung cư A14 Nam Trung Yên. Khi cả thành phố đã lên đèn thì khu chung cư lại chìm sâu trong bóng tối. Hàng trăm căn hộ lạnh lẽo, tăm tối, như đang tự cô lập mình giữa Thủ đô phồn hoa, sôi động. 

Chỉ sau 2 tiếng đồng hồ, một bức tranh tương phản sáng - tối đã được vẽ lên rõ nét hơn bao giờ hết. 

Dự án nhà ở tái định cư A14 khu đô thị Nam Trung Yên (Yên Hòa, Cầu Giấy) do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) làm chủ đầu tư. Diện tích đất lên đến 53.922m2, diện tích xây dựng là 7.520m2 với 4 tòa nhà cao 21 - 30 tầng. 

Căn hộ dự án được phân cho các hộ gia đình nằm trong diện giải phóng mặt bằng khu Ô Chợ Dừa nhằm phục vụ mục đích mở rộng đường trong nội thành Hà Nội. Ngoài việc được nhận tiền đền bù, những hộ gia đình này còn được ưu tiên mua căn hộ tái định cư tại dự án. 

Được biết, công trình nhà ở tái định cư A14 Nam Trung Yên hoàn thành năm 2016, đến nay, đã gần 4 năm trôi qua nhưng vẫn trong tình trạng “cửa đóng then cài”.

Theo tìm hiểu của PV, trong 4 tòa nhà của dự án hiện chỉ 2 tòa có người ở, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 15%. Riêng 2 tòa còn lại nằm ngay vị trí vàng phía mặt đường Mạc Thái Tổ thì hoàn toàn không có người ở.

Tòa nhà tái định cư A14 Nam Trung Yên có dấu hiệu xuống cấp sau 4 năm hoàn thiện nhưng không có người ở

Chính vì tình trạng không người sử dụng nên tòa nhà dần xuống cấp, không được bảo trì, bảo dưỡng định kỳ. Hiện, cả 4 tòa chung cư bắt đầu có tình trạng xuống cấp trầm trọng. Phản ánh với báo chí, ông Hoàng Công Chính, Phó Ban quản trị tòa nhà A14 - đại diện cho các hộ dân cho hay: Mặc dù chưa hết thời gian bảo hành, nhưng tòa nhà đã xuất hiện tình trạng hư hỏng khung, cột, dầm, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, hệ thống cung cấp điện sinh hoạt, cấp nước..., nhất là hệ thống quạt thông gió cầu thang bộ bị kẹt, ngừng hoạt động và hệ thống thoát nước vệ sinh bị tắc, gây ngập nước tại sàn nhà các tầng, ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống sinh hoạt của nhiều hộ dân. Người dân đã nhiều lần có kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư sớm bảo hành, tu sửa để ổn định cuộc sống, sinh hoạt cho người dân...

***

Tòa chung cư A14 Nam Trung Yên chỉ là một "số phận" điển hình cho rất nhiều tòa tái định cư khác. Mang nghĩa là tái định cư thế nhưng hầu hết các tòa nhà này lại bị bỏ hoang đến lãng phí. Không người ở, không được bảo dưỡng dẫn đến tình trạng xuống cấp ngày một trầm trọng. 

Đơn cử như 4 tòa nhà thuộc dự án tái định cư Hoàng Cầu (Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội) bao gồm tòa CT3, CT2A, CT2B, CT2C. Dự án được hoàn thiện cách đây 2 năm nhưng những căn hộ vẫn trong tình trạng “đắp chiếu”, vắng bóng người ở.

Theo ghi nhận của PV, đến thời điểm hiện nay, cả 4 tòa của dự án vẫn chưa được lấp đầy, tỷ lệ căn hộ trống lên tới 30 - 40%.

Khu nhà tái định cư Hoàng Cầu đến nay vẫn còn nhiều căn chưa có chủ

Chị Trà, người dân phố Nguyễn Phúc Lai, Đống Đa cho biết: “Dự án này do UBND quận Đống Đa làm chủ đầu tư, đã hoàn thiện được 2 năm nhưng đến nay vẫn còn nhiều căn chưa bán được. Ở đây giao thông thuận tiện, vị trí đẹp nhưng nghịch lý là lại "ế" người ở"

Theo tìm hiểu, khu tái định cư Hoàng Cầu là dự án xây dựng quỹ nhà tái định cư cho đối tượng di dân giải phóng mặt bằng hồ Hoàng Cầu theo quyết định phê duyệt của UBND TP. Hà Nội. Giá gốc của những căn hộ tái định cư Hoàng Cầu dao động từ 15 - 16 triệu đồng/m2 nhưng trên các trang môi giới bất động sản, giá của những căn hộ này đội lên tới 30 triệu đồng/m2, gấp đôi giá trị ban đầu.

Do bỏ không nên một số hạng mục thuộc dự án này đã có dấu hiệu lún nứt, xuống cấp, nhiều mảng tường, trần nhà… đã bị bong tróc. Khu vực đường nội khu và tiểu cảnh xung quanh các tòa nhà trở thành nơi tập kết rác, gây mất mỹ quan đô thị.

Mang “số phận” hẩm hiu hơn cả những tòa nhà trên, khu đô thị giãn dân phố cổ Thượng Thanh (Long Biên) thậm chí đến nay còn chưa từng một lần được sáng đèn. Thuộc giai đoạn 2 của “Đề án giãn dân khu phố cổ quận Hoàn Kiếm”, khu đô thị Thượng Thanh được kỳ vọng sẽ là nơi ở mới cho 5.020 hộ dân đang sinh sống trong những căn nhà chật hẹp phố cổ.

Thế nhưng, đến nay khu nhà cao tầng này vẫn “cửa đóng then cài”, chưa được đưa vào sử dụng. Nhìn tổng quan, các tòa nhà tương đối khang trang và hoàn thiện. Tuy nhiên, do bị bỏ không nên đã xuất hiện nhiều dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Khuôn viên xung quanh 5 tòa nhà cao 9 tầng bắt đầu xuất hiện tình trạng nhếch nhác, cỏ mọc um tùm chẳng khác gì những căn nhà hoang. Cửa tòa nhà đóng kín, khóa chặt. Lối xuống hầm để xe được quây tôn. Tường nhà bắt đầu có dấu hiệu bong tróc, mốc meo.

Khu giãn dân Phố cổ Thượng Thanh (Long Biên) không một bóng người, cỏ dại mọc um tùm

Chị Hương, người dân phường Việt Hưng cho biết: “Khu đô thị giãn dân Việt Hưng bây giờ nhiều tòa đã xuống cấp trong khi khu Thượng Thanh được xây mới nhìn đẹp hơn, khang trang hơn nhưng vẫn chưa ai đến ở. Người dân phố cổ họ không về đây, một phần là do tiền đền bù không thỏa đáng, hai là họ tìm mua nơi khác gần trung tâm hơn. Ở phố cổ, họ còn có thể buôn bán, mưu sinh được, về đây mà không có việc làm thì sống làm sao”.

Theo quyết định 6336/QĐ-UBND năm 2014 phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020), các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư trên địa bàn thành phố đến năm 2020 sẽ có khoảng 42.500 căn được đầu tư xây dựng. Kế hoạch được chia làm hai giai đoạn: Giai đoạn 2013 - 2015 khoảng 12.500 căn, trên 1 triệu mét vuông sàn, kinh phí khoảng 980,5 tỷ đồng; giai đoạn 2015 - 2020 khoảng 30.000 căn trên 2,4 triệu mét vuông sàn, tổng kinh phí hơn 2.352 tỷ đồng.

Chỉ còn vài tháng là đến mốc kế hoạch hoàn thành, thế nhưng các dự án nhà tái định cư mới chỉ đạt được hơn 1/3 kế hoạch. Dù chưa đáp ứng được chỉ tiêu kế hoạch đề ra nhưng các căn hộ tái định cư vẫn luôn ở tình trạng dư thừa hàng loạt.

Theo báo cáo mới nhất của Công ty Phát triển và Quản lý nhà Hà Nội, đơn vị này tiếp nhận và quản lý 166 nhà tái định cư, với tổng số 14.211 căn hộ, trong đó 13.111 căn hộ người nhận nhà đã trả tiền, 724 căn hộ đã bố trí tái định cư, 376 căn hộ chưa bố trí tái định cư.

Như vậy, Hà Nội còn khoảng hơn 1.000 căn hộ tái định cư đang bị bỏ hoang, trong đó có 100 căn hộ đang xuống cấp trầm trọng và có cả những khu nhà đã hoàn thành cả chục năm nay nhưng vẫn không một bóng người đến ở.

1/ Nút thắt đền bù và câu chuyện "lệch pha"

Theo khát sát của PV, tình trạng người dân dù "khát" nhà ở nhưng vẫn không chịu đến các khu tái định cư, một phần được cho là bởi người dân thường không hài lòng với mức đền bù. Theo đó, những khu đất người dân phải bàn giao mặt bằng thường nằm ở vị trí đắc địa, nên họ cho rằng mức đền bù được nhận thấp hơn so với giá thị trường, không phù hợp. Đối với phương án đền bù "hàng đổi hàng" thì những khu nhà mới lại kém chất lượng và cơ sở hạ tầng, giao thông không đáp ứng vì thường nằm xa hơn nơi ở ban đầu của họ. 

Bài toán đền bù để giải phóng mặt bằng luôn là một bài toán khó với cơ quan chức năng. 

Nói về câu chuyện nhà ở tái định cư, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, chất lượng công trình tái định cư kém như một “căn bệnh” đã được tìm ra lâu nay nhưng cho đến bây giờ vẫn chưa khắc phục được. "Ở đây phải đặt ra câu hỏi việc kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng trong đầu tư xây dựng nhà tái định cư ra sao? Bên cạnh nguyên nhân chất lượng nhà kém thì còn một nguyên nhân cơ bản là các khu tái định cư không đáp ứng được nguyện vọng của người dân", ông Võ bình luận.

Theo vị chuyên gia này, việc bắt người dân đang bám mặt đất để kiếm sống phải chuyển lên khu chung cư cao tầng là đang cắt nguồn sống của người được tái định cư. Người dân buộc phải bán lại nhà tái định cư với giá rẻ hoặc thậm chí là bỏ không, đi tìm một nơi khác gắn với “mặt đất” để có thể mưu sinh.

“Nhiều trường hợp giải quyết tái định cư như “ở trên mây, trong phòng lạnh”, không gắn với cuộc sống thực tế, không gắn với nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất ở. Việc khảo sát, tìm hiểu nguyện vọng của người dân tái định cư dường như chỉ là làm để cho có, mang tính thủ tục”, GS. Võ nói.

Ở góc độ kiến trúc quy hoạch, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: “Nguyên nhân khiến người dân không mấy “mặn mà” với các tòa nhà tái định cư là do vị trí đặt khu tái định cư không thích hợp. Địa điểm tái định cư phải là những vị trí để cho người thuộc diện di dời có thể thuận lợi làm việc, có nguồn thu nhập và đảm bảo được cuộc sống".

Ví dụ, người trong diện giải phóng mặt bằng ở quận Tây Hồ nhưng được bố trí tái định cư ở quận Hà Đông, hay giải phóng mặt bằng ở Mỹ Đình nhưng khu tái định cư lại ở Gia Lâm… đi vài chục cây số mới tới nơi làm việc, kinh doanh buôn bán thì hoàn toàn không phù hợp, nên người dân không nhận tái định cư hoặc có nhận thì cũng không ở.

"Ngoài ra, hiện nay cơ chế quản lý nhà tái định cư tương đối ngặt nghèo. Để sở hữu nhà tái định cư, người dân phải đáp ứng khá nhiều điều kiện, yêu cầu. Đây chính là một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều nhà tái định cư bị bỏ hoang”.

Không thuận tiện cho công việc, di chuyển đã đành, các tòa nhà tái định cư lại còn kém chất lượng về mặt mọi mặt. Đơn cử như xây nhà nhưng lại không đi kèm với các dịch vụ tiện ích khác, kể cả chất lượng về nguyên vật liệu xây dựng cũng không thực sự đảm bảo,... Tổng hòa những nguyên nhân ấy đã khiến cho nhà tái định cư trở thành một sản phẩm không phù hợp với người dân có nhu cầu và người dân trong diện tái định cư.

2/ "Mặc định" nhà tái định cư là kém chất lượng

Điều 85 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. 

2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. 

3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư".

Quy định là thế, tuy nhiên, việc thực hiện đến nay được đánh giá là chưa hiệu quả. Những khu nhà xuống cấp, với những mảng tường bong tróc, mặt nền bị sụt lún hay thang máy hư hỏng, hạ tầng thiếu thốn đang là thực trạng của nhiều khu nhà tái định cư. Bởi đó, người dân dường như có một “mặc định” rằng: Nhà tái định cư thì đi kèm với kém chất lượng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Không thể phủ nhận chất lượng và các dịch vụ tiện ích đi kèm của tòa nhà tái định cư chưa tốt. Nhà tái định cư cũng giống như một dạng nhà ở xã hội nên việc được xây dựng bằng các vật liệu cao cấp là điều khó làm được”.

Nhìn nhận một cách khách quan, vị chuyên gia này cho hay, các chính sách về phân nhà ở bây giờ đã có nhiều thay đổi, do đó, nhà tái định cư cũng phải mua theo giá thị trường, nhưng về chất lượng thì lại không thực sự tốt và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu bằng những khu chung cư thương mại khác. Chính vì thế mà người dân ít lựa chọn khu nhà tái định cư.

Nhà tái định cư xây dựng nhằm mục đích phục vụ cho người dân đến định cư sau khi di dời tại một khu vực nào đó. Thiết kế và xây dựng nhà không bám sát vào nguyện vọng của dân thì việc không được lòng dân là điều dễ hiểu. Và, hậu quả để lại là hơn 1.000 căn nhà tái định cư đang bỏ hoang, hư hỏng và xuống cấp, hàng ngàn tỷ đồng của Nhà nước đang bị lãng phí. Trong khi đó, không ít người dân lại đang gặp khó khăn với tình trạng thiếu nhà để ở. 

Đây là một nghịch lý đã tồn tại nhiều năm nay. Vậy, giải pháp nào cho những căn nhà tái định cư bị "bỏ quên" này?

“An cư lạc nghiệp” là quan niệm từ ngàn đời của người Việt. Nhiều người sẵn sàng vay tiền để mua được một căn nhà ưng ý, sau đó mới lo phát triển sự nghiệp. Một căn nhà ưng ý là một căn nhà cân bằng được 3 yếu tố: Ngon, bổ và rẻ. Nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư được kỳ vọng có thể đáp ứng được 3 yếu tố ấy trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và giá bất động sản liên tục biến động tăng như hiện nay.

Thế nhưng, có một thực tế rằng, nhiều tòa nhà tái định cư dù với quy mô lớn, “sừng sững chọc trời” tại nhiều khu vực được coi là đất vàng lại đang trong tình trạng ế ẩm, thậm chí, có hàng ngàn căn bị bỏ hoang, gây lãng phí cho ngân sách Nhà nước. 

Giải quyết vấn đề hoang hóa các tòa nhà tái định cư là một bài toán không hề dễ dàng. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bỏ hoang này là do chính sách di dời dân cư chưa được triển khai nhanh lẹ. Vì vậy, theo nhiều chuyên gia, để giải quyết vấn đề này trước hết các dự án phải đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đảm bảo thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra. Trường hợp dự án bị chậm tiến độ, Sở Xây dựng sẽ tham mưu Thành phố chuyển quỹ nhà tái định cư cho dự án đó sang bố trí cho dự án khác.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: “Chúng ta đang chưa có phương thức giải quyết đúng đối với nhà tái định cư. Hiện nay, các doanh nghiệp, các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào câu chuyện mua bán nhà mà chưa quan tâm tới câu chuyện cho thuê. Việc cho thuê nhà tái định cư có thể giải quyết tạm thời các căn hộ bị bỏ không trong bối cảnh nguồn cầu đang rất cao". 

Bên cạnh đó, theo ông Nghiêm, để giải bài toán nhà ở tái định cư, điều đầu tiên là phải làm tốt công tác quy hoạch. Phải xác định đúng vị trí xây dựng khu tái định cư, đảm bảo giao thông, hạ tầng xã hội cho người tái định cư. Sau đó phải xác định đúng đối tượng tái định cư sao cho phù hợp với nhu cầu, thu nhập của mỗi người. Tiếp đến là cung cấp đầy đủ thông tin về các dự án nhà ở tái định cư, điều kiện mua nhà cho người dân biết và nắm được.

"Nên xóa hẳn chính sách xây nhà tái định cư. Hãy đền bù cho người dân một cách sòng phẳng để người dân được tự do, chủ động lựa chọn nơi định cư mới", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Ông Đính cho rằng, việc xây các quỹ nhà tái định cư vừa phức tạp lại hoàn toàn không còn phù hợp ở Việt Nam. Hãy để cho những người dân thuộc diện di dời được tự do lựa chọn những nơi tái định cư phù hợp với nhu cầu sống. Các dự án nhà ở thương mại cũng cần phải bố trí một phần quỹ nhà để phục vụ các nhu cầu của chính sách giải phóng mặt bằng.

“Riêng các tòa tái định cư đã được xây lên rồi nhưng vẫn “cửa đóng then cài” nên chuyển đối tượng. Không nên hướng đến những người tái định cư nữa mà nên thương mại hóa và cho đấu giá những tòa nhà này. Nhà nước vừa giải quyết được vấn đề lãng phí vừa bù đắp được ít nhiều những thất thoát”, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.