Tiếp tục gặp khó khăn huy động các nguồn vốn và khan hiếm nguồn cung
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động,…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch.
Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô và trình độ, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường;... đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước, cụ thể là:
Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP). Thu hút nguồn vốn FDI lĩnh vực bất động sản năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD (chiếm 8,6% tổng vốn FDI, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực FDI). Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ).
Hiện có hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản, hơn 44 cơ sở đào tạo về bất động sản (khoảng 32.900 đã cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản).
Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.
Trong năm 2021, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã từng bước khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số.
Sang đầu năm 2022, tình hình kinh tế - xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực sau khi triển khai thực hiện Nghị quyết số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 về thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đang được triển khai đồng bộ giúp cho hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở mới trong 9 tháng chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Trong 9 tháng đầu năm, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% số dự án so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.
Lũy kế tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng đầu năm 2022 tăng so cao với cùng kỳ năm 2021. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng đã có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ Quý III/2022 đạt 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với Quý trước. Lượng giao dịch đất nền Quý III/2022 đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với quý trước
Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.
Hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập cần sửa đổi, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp
Báo cáo của Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chỉ ra tám tồn tại của thị trường bất động sản thời gian qua.
Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...
Thứ hai, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp: Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).
Thứ ba, cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.
Thứ tư, giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.
Thứ năm, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.
Thứ sáu, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.
Thứ bảy, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.
Thứ tám, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong Quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Giải pháp trung và dài hạn
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã nêu hàng loạt giải pháp cần thiết, trpong đó đối với các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương:
Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023.
Nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, lưu ý tới nhà ở cho các chuyên gia, nhà khoa học tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng này.
Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế đối với bất động sản nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Nghiên cứu, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường. Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
Kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.
Chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật; khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.
Kiểm tra, rà soát các chỉ tiêu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phù hợp về quy hoạch đất của các ngành nghề, lĩnh vực đảm bảo hài hòa hợp lý, tránh chồng lấn, phát sinh khiếu kiện.
Tăng cường cung cấp thông tin kịp thời, chính thức, chính xác, đầy đủ về tình hình hoạt động thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu; xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Đối với các địa phương cần:
Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030, Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.
Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.
Tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường.
Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật, thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn.
Khẩn trương hoàn thành kiểm định đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ còn lại trên địa bàn để xác định các nhà chung cư phải phá dỡ; sớm lập, phê duyệt Kế hoạch, danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
Kiểm soát, phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật.
Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.
Rà soát các dự án có sử dụng đất nhưng chậm triển khai, để hoang hóa, sử dụng sai mục đích, lãng phí đất đai; trên cơ sở đó phối hợp với cơ quan liên quan xem xét, hướng dẫn xử lý theo thẩm quyền và theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật khác có liên quan để đưa quỹ đất vào sử dụng hiệu quả, định hướng phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội.
Theo dõi chặt chẽ, kịp thời, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và “bong bóng” bất động sản trên địa bàn.
Tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
