Điều hành dòng vốn thị trường bất động sản: “Dĩ bất biến, ứng vạn biến“

“Trong bối cảnh lạm phát này thì không thể chủ quan được, nên trước mắt, Ngân hàng Nhà nước vẫn điều hành theo chỉ tiêu 14%”. Thông báo này được Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đưa ra tại buổi thảo luận của Chính phủ về giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, ngày 30/7 mới đây.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2022 của các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản vừa công bố cho thấy kết quả kinh doanh không khả quan. Nhiều “ông lớn” bất động sản đang lâm vào tình trạng lạm phát bào mòn lợi nhuận, dòng tiền cạn kiệt phải tăng vay nợ. Những hệ lụy khi thị trường bất động sản trầm lắng đã bắt đầu lộ diện trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy khó khăn, đặt ra vấn đề cần thiết có cơ chế điều hành vĩ mô linh hoạt "dĩ bất biến, ứng vạn biến". Làm thế nào vừa tháo gỡ khó khăn trước mắt cho người dân, doanh nghiệp, vừa từng bước đưa thị trường đi vào phát triển lành mạnh, bền vững?

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN “HỤT HƠI”, NGƯỜI MUA NHÀ

THẤP THỎM CHỜ GIẢI NGÂN

Nhà Khang Điền (KDH) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2022 với màu sắc không mấy sáng sủa. Hàng tồn kho tăng mạnh từ 7.732 tỷ đồng lên 12.113 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh âm 2.007 tỷ đồng so với con số âm đầu kỳ 843 tỷ đồng. Không chỉ thế, KDH còn tăng vay nợ trong kỳ để có tiền duy trì hoạt động, từ 2.551 tỷ đồng lên 5.761 tỷ đồng, tăng 2,25 lần.

CenLand (CRE) cũng vừa thông báo doanh thu lợi nhuận sụt giảm mạnh trong kỳ vừa qua. Doanh thu bán hàng giảm 185% từ 1.184 tỷ đồng năm ngoái xuống còn 624 tỷ đồng năm nay. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng dẫn đến lợi nhuận sau thuế chỉ còn 89 tỷ đồng, trong khi ở quý II/2021 là 127 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng qua, CRE lãi 230 tỷ đồng, giảm 12% so với năm ngoái.

Bức tranh tài chính của Bất động sản An Gia (AGG) cũng có nhiều nốt trầm. Báo cáo tài chính quý II/2022 của AGG ghi nhận trong kỳ doanh thu tăng mạnh từ 260 tỷ đồng năm ngoái lên 2.709 tỷ đồng năm nay nhưng giá vốn hàng bán cũng tăng mạnh, lợi nhuận chỉ còn 190 tỷ đồng. Trừ đi các khoản chi phí phát sinh, lãi sau thuế của AGG còn 170 tỷ đồng, giảm 189 tỷ đồng so với năm ngoái. Lũy kế nửa đầu năm 2022, AGG mang về 173 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm so với con số 196 tỷ đồng của năm trước.

Không chỉ Nhà Khang Điền, Cenland hay An Gia mà nhiều “ông lớn” bất động sản khác cũng đang lâm vào tình trạng lạm phát bào mòn lợi nhuận, dòng tiền cạn kiệt phải tăng vay nợ. Những hệ lụy khi thị trường bất động sản trầm lắng đã bắt đầu lộ diện trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều khó khăn.

Ông Đinh Quang Tuấn, Phó TGĐ Kinh doanh & Tiếp thị Công ty Đất Xanh miền Bắc cho biết, trong khoảng I quý trở lại đây, tình hình tín dụng cho vay trong bất động sản bị ảnh hưởng khá nhiều bởi các chính sách thắt chặt. Chúng tôi cũng đang triển khai nhiều dự án, trong đó các dự án nghỉ dưỡng mang tính đầu tư, đầu cơ, thì cũng rất khó để ngân hàng cho các khách hàng của dự án vay.

Dự án dành cho người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là các dự án chung cư ở Hà Nội đã có cam kết giữa chủ đầu tư với ngân hàng rồi thì cũng được giải quyết cho vay nhưng việc giải ngân diễn ra có phần khó khăn hơn trước đó. Các sản phẩm đầu tư hay các sản phẩm có khung pháp lý chưa rõ ràng thuộc lĩnh vực nghỉ dưỡng hiện tại đang bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Không chỉ nhiều “ông lớn” ngành xây dựng, bất động sản gặp khó khăn, mà người vay mua nhà cũng ít nhiều rơi vào tình huống “dở khóc dở cười”. Theo tìm hiểu của Reatimes, nhiều người mua nhà đã ký hợp đồng với chủ đầu tư, ngân hàng nhận hồ sơ nhưng đến lúc giải ngân lại thông báo chưa có tiền. Vô tình người mua phải vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư, thậm chí có thể còn bị phạt nộp chậm. Một số khác mua nhà tại dự án đã có liên kết với ngân hàng, hồ sơ vay nợ đã làm xong nhưng vẫn phải “canh” tất toán trước hạn của khách hàng khác để thế chân vào.

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia tài chính - ngân hàng Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội Cho thuê tài chính Việt Nam, Nguyên Phó viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) nhận định, các nhà đầu tư vẫn luôn theo dõi sát diễn biến tổng thể thị trường và rất nhạy cảm với thông tin. Dự án nào có vị trí thương mại đắc địa thì vẫn cứ tốt, còn dự án vùng xa thậm chí chưa mang lại lợi thế thương mại nào cả thì ngân hàng rất ngại cho vay. Vậy nên những người có nhu cầu thực chọn mua ở dự án tốt, đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín thì vẫn được tạo điều kiện tối đa.

“Tuy nhiên, khách hàng đúng là đang khó tiếp cận vốn vay hơn trước. Bởi 6 tháng đầu năm, ngân hàng cho vay quá nhiều nên tăng trưởng tín dụng đang khá chặt chẽ, giờ muốn cho vay cũng không được, nên họ chỉ ưu tiên những dự án tốt, người vay có năng lực tài chính thôi”, ông Hòe nhìn nhận.

Chuyên gia Phạm Xuân Hòe cũng cho biết, tính toán của Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF) mới đây cho thấy, người lao động có thu nhập trung bình Việt Nam phải bỏ ra 57 năm tiền lương mới mua được một căn hộ. Giao dịch bất động sản trong thời gian gần đây chủ yếu là của các nhà đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp phục vụ đầu cơ, còn giao dịch mua nhà phân khúc bình dân để ở rất ít. Đây cũng là một chỉ báo cho thấy sự bất cân bằng và nguy cơ thị trường diễn biến xấu trong tương lai.

BỐI CẢNH VĨ MÔ KHÓ KHĂN, CHÍNH SÁCH HUY ĐỘNG VỐN THẮT CHẶT

Trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên hội đồng tư vấn Chính phủ, chuyên gia trưởng Kinh tế BIDV cho biết, dư địa tăng trưởng tín dụng từ giờ tới cuối năm eo hẹp hơn, tạo ra thách thức lớn trong việc phục hồi kinh tế. Trong khi đó, ngân hàng, chứng khoán, bất động sản là những ngành phục hồi chậm, do tác động của Covid có độ trễ và ngấm hơn.

Báo cáo của Fiin Group cho thấy ảnh hưởng từ yếu tố bên ngoài như gián đoạn chuỗi cung ứng, xung đột, căng thẳng địa chính trị khiến giá nguyên, nhiên vật liệu leo thang trong nửa cuối 2021 và đầu năm 2022 khiến áp lực chi phí của các nhà phát triển bất động sản gia tăng.

Cụ thể, Fiin Group ghi nhận chi phí thép chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong các dự án phát triển bất động sản, dao động trong khoảng 15-20% tổng chi phí đầu tư cho mỗi dự án. Giá nguyên vật liệu nói chung và giá thép nói riêng tăng cao trong thời gian qua làm gia tăng chi phí đáng kể cho chủ đầu tư. Giá thép tháng 4/2022 đã tăng 46% so với cùng kỳ năm 2019, tương ứng với chi phí đội lên trung bình gần 7%.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Phạm Xuân Hòe cho biết, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp trong những tháng cuối năm sẽ càng tăng trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng. Tín dụng ngân hàng khó khăn thì buộc phải xoay xở dòng vốn khác, nhưng Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang làm khó doanh nghiệp, bởi thị trường chuyển từ thái cực quá mở sang quản lý chặt chẽ.

Ví dụ, yêu cầu hạn mức vay nợ của doanh nghiệp không quá 3 lần so với vốn chủ sở hữu, như thế là chưa hợp lý với nguyên tắc thị trường. Dự thảo cũng đưa ra những quy định kiểm soát chặt chẽ dòng vốn và mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng việc đó cũng không khả thi.

Trong khi đó, dự thảo lại không làm rõ việc xếp hạng tín nhiệm, ông Hoè đặt câu hỏi: “Chiến lược của Bộ Tài chính giai đoạn 2010 - 2020 là sẽ có 5 công ty xếp hạng tín nhiệm, nhưng cuối cùng chỉ FiinRatings có vốn nước ngoài và Sài Gòn Phát Thịnh Ratings mới hoạt động. Vậy thì lấy đâu ra nguồn lực để minh bạch thông tin rộng rãi?".

Dự thảo Nghị định 153 cũng có quy định yêu cầu các công ty phát hành có tài sản đảm bảo hoặc không có thì cần xếp hạng tín nhiệm bắt buộc. Theo TS. Cấn Văn Lực, tài sản đảm bảo về nguyên tắc không phải là yêu cầu bắt buộc vì đây là thị trường. Có loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo thì chủ thể phát hành trả lãi suất cao hơn, còn trái phiếu an toàn hơn thì được trả lãi thấp hơn. Nhà đầu tư có quyền lựa chọn chứ bắt tất cả phải có tài sản đảm bảo thì doanh nghiệp không thể thể đáp ứng được.

Hiện tại các doanh nghiệp đều đang "nín thở" chờ đợi Dự thảo 153 sẽ chốt những nội dung gì. Song trước mắt là các khoản nợ sắp đáo hạn không thể chờ đợi. Đây là rủi ro lớn với nợ trái phiếu doanh nghiệp khi đến hạn trả nợ nhưng doanh nghiệp không thể xoay xở được nguồn tiền.

Theo TS. Cấn Văn Lực, đúng là điểm rơi đáo hạn của khoảng 1,2 triệu tỷ trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành hiện nay sẽ rơi vào 2 năm tới, với tỷ lệ 51,7%. Vì vậy, chúng ta phải hành động từ bây giờ, tránh trường hợp “nước xa không cứu được lửa gần”.

“Khi theo dõi thống kê khủng hoảng kinh tế trong suốt 100 năm qua, chúng tôi thấy có ba yếu tố ảnh hưởng chính đến khủng hoảng, trong đó có thị trường chứng khoán (bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán sinh). Đây là một thông điệp quan trọng để chúng ta có những bước đi cẩn thận đối với thị trường vốn quan trọng này”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

“DĨ BẤT BIẾN, ỨNG VẠN BIẾN”

Theo các chuyên gia, thị trường vốn bất động sản đang đứng trước những khó khăn và thách thức lớn, vì vậy điều hành linh hoạt, phù hợp với từng thời điểm là vô cùng quan trọng trong điều kiện hiện nay.

TS. Cấn Văn Lực đưa ra một số giải pháp đáng chú ý dành cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp:

Thứ nhất, tăng cường công khai, minh bạch để thị trường tự điều chỉnh, giảm thiểu can thiệp, kiểm tra, giám sát quá chặt để doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Một điểm tôi cho rằng vô cùng quan trọng, đó là tính công khai minh bạch của thị trường. Vì vậy, cơ quan quản lý cần phải kiểm soát và yêu cầu, khuyến khích các doanh nghiệp phát hành công bố thông tin rộng rãi, minh bạch. Nhưng chúng ta cần chú ý không can thiệp hành chính quá nhiều, nếu không thị trường cực kỳ khó phát triển. Việc can thiệp linh hoạt, vừa phải này chúng tôi gọi là tối ưu chính sách phù hợp với từng thời điểm”.

Thứ hai, thúc đẩy định hạng tín nhiệm là việc cần thiết để thị trường linh hoạt điều phối. Việt Nam chúng ta hiện chưa có xếp hạng tín nhiệm công khai nên nhà đầu tư khá tù mù. Nhưng thị trường trái phiếu không có lỗi mà vấn đề là nên phân nhóm các loại rủi ro khác nhau của từng loại trái phiếu, để nhà đầu tư tự quyết định.

“Quan điểm của tôi về định hạng tín nhiệm là nên cân nhắc bắt buộc hay không trong những đợt phát hành sắp tới. Doanh nghiệp phát hành thuộc các lĩnh vực rủi ro hoặc có thể thiếu minh bạch thì nên bắt buộc. Còn doanh nghiệp đã xếp hạng quốc tế, có báo cáo kiểm toán và lịch sử kinh doanh tốt thì chưa cần. Chỗ này phải phân loại ra, để tránh việc gánh thêm những chi phí hành chính không cần thiết cho nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn này”, TS. Cấn Văn Lực lý giải.

Thứ ba, hoạt động phát hành ra công chúng cần được hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, chỉ xem xét tối đa 14 ngày kể từ khi doanh nghiệp nộp đủ giấy tờ.

Thứ tư, cốt lõi cần xây dựng thị trường thứ cấp tập trung để trái phiếu được trao đi đổi lại thuận tiện, an toàn và làm tăng tính thanh khoản cho trái phiếu. Hiện Bộ Tài chính cũng đang nghiên cứu phát triển thị trường thứ cấp tập trung cho trái phiếu doanh nghiệp, đây là tín hiệu rất đáng mừng.

Trong đó, 80% nhà đầu tư Việt Nam là tự mình đầu tư, thiếu kiến thức, kinh nghiệm và thông tin nên việc mất tiền có thể xảy. Để thị trường này hoạt động ổn định cần nâng cao chất lượng nhà đầu tư cá nhân thông qua tăng cường giáo dục tài chính cho người dân và những nhà đầu tư mới.

Thứ năm, cần nâng cấp hạ tầng cơ sở thông tin, dữ liệu. Báo cáo tài chính, dòng tiền, tình hình hoạt động phải được cập nhật công khai trên các nền tảng số để nhà đầu tư tiếp cận được nhanh chóng.

Ông Phạm Xuân Hòe cũng cho rằng, các chính sách đưa ra cần linh hoạt . Ví dụ, tốc độ tăng trưởng kinh tế quý 2/2022 đạt trên 7% thì có thể hy vọng vào cuối năm, trung bình sẽ đạt xấp xỉ 6,8%. Theo thông lệ quốc tế, nhân GDP với 2,5% sẽ ra chỉ số tăng trưởng tín dụng an toàn. Theo đó, NHNN hoàn toàn có thể nới room tín dụng lên 16 -17%. Hy vọng NHNN sẽ cùng Chính phủ tính toán lại bài toán đó để hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng về dòng vốn như hiện tại.

Cũng theo chuyên gia Phạm Xuân Hòe, để giảm lạm phát, một trong những công cụ của chính sách tiền tệ là chi phí đẩy, đang không thực sự phát huy hiệu quả.

Quan trọng nhất vẫn là thuế, phí - công cụ của chính sách tài chính. Việc hạ giá xăng là kết quả tích cực của Bộ Tài chính trong việc phối hợp với NHNN và Chính phủ trình Quốc hội giảm thuế tiêu thụ đặc biệt. Nếu như giá xăng hạ tiếp, giá nguyên liệu đầu vào cũng có phương án giảm xuống thì chi phí đẩy sẽ giảm, kéo theo áp lực lạm phát cũng giảm và NHNN vẫn có thể bơm vốn tín dụng để phục hồi nền kinh tế.

“Nền kinh tế khó khăn nhưng thu ngân sách vẫn đạt được những chỉ tiêu tốt và đã đến lúc phải dùng nguồn này để hỗ trợ nền kinh tế, cũng là để nâng cao sức khỏe cho doanh nghiệp”, ông Hòe nhấn mạnh trong bối cảnh chỉ 4 tháng đầu năm, ngân sách nhà nước đã bội thu. Số liệu từ Tổng cục Thuế cho thấy, kết quả thu ngân sách 6 tháng đầu năm 2022 ước đạt 775.262 tỷ đồng, bằng 66% so với dự toán pháp lệnh. 

Ngoài ra, theo chuyên gia Phạm Xuân Hòe, Nghị định 153 cũng cần xem xét theo hướng vừa linh hoạt vừa chặt chẽ, minh bạch.

“Không ai thông minh hơn thị trường và nhà đầu tư chuyên nghiệp cả. Thị trường cũng là nơi “thiên biến vạn hóa”, thế nên câu chuyện tăng cường kiểm soát bằng các thủ tục hành chính phức tạp là khó khả thi. Cơ quan quản lý Nhà nước cần tạo ra hành lang pháp lý để thị trường vận hành và kiểm soát, xử phạt được rủi ro cao nhất, còn lại hãy để thị trường tự điều phối”, ông Hòe nêu quan điểm.

Trong đó, chúng ta cũng không nên kỳ vọng sẽ kiểm soát được mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp vì vốn huy động về sẽ phải sử dụng để kinh doanh kiếm lời. Dòng tiền vòng 1 còn kiểm soát được chứ vòng 2 thì không thể. Quan trọng nhất là quản trị tốt rủi ro bằng chốt chặn là tính chuyên nghiệp và các chuẩn mực để kiểm soát trái phiếu an toàn.

“Chúng ta vẫn đang vừa kiến tạo, vừa phát triển bởi thị trường trái phiếu còn rất non trẻ. Việc xây dựng chính sách thuế, phí để khuyến khích các công ty xếp hạng tín nhiệm mới ra đời là vô cùng quan trọng để hỗ trợ thị trường phát triển bền vững”, ông Hòe đề xuất.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, cần nâng cao chất lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường vốn. Trong đó, quản trị doanh nghiệp là công cụ có tác động lớn nhất đến việc nâng cao chất lượng doanh nghiệp. Nếu quản trị tốt, trong trung và dài hạn, Việt Nam sẽ có một cộng đồng doanh nghiệp khỏe mạnh, tăng năng lực hấp thụ vốn, hóa giải được nhiều khó khăn về dòng vốn cho thị trường bất động sản.