TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Kiểm soát thị trường vốn một cách hợp lý sẽ là tiền đề phát triển bền vững cho tương lai“

Thị trường vốn Việt Nam, trong đó có thị trường vốn bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn, cần sự chấn chỉnh và cải cách mạnh mẽ. Để cân bằng lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư và giữ ổn định nền kinh tế vĩ mô của quốc gia, cần thiết áp dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm và tăng cường tính minh bạch để thị trường tự điều phối trong hiện tại và hướng đến tương lai bền vững.

***

LTS: Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do dòng vốn bị nghẽn bởi nhiều lý do khác nhau. Tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” chiều 14/7/2022, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý", đồng thời yêu cầu Ngân hàng Nhà nước theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng với bất động sản theo nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Với tình hình hiện tại, làm thế nào để dòng vốn được thông suốt và đi đúng mục đích, ngăn chặn tình trạng bong bóng và những hệ lụy là điều mà các cơ quan quản lý, chuyên gia và người dân đều quan tâm.

Trên tinh thần nghiên cứu và tìm ra những giải pháp phù hợp, Reatimes khởi đăng tuyến bài “Tìm giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản”.

Bài 3: TS. Nguyễn Trí Hiếu: "Kiểm soát thị trường vốn một cách hợp lý sẽ là tiền đề phát triển bền vững cho tương lai"

Trân trọng gửi tới quý độc giả!

Ngày 11/7/2022, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã ký ban hành Nghị quyết 86/NQ-CP của Chính phủ về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội. Đây là bước đi được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ mang lại hy vọng cho thị trường vốn, trong đó có thị trường vốn bất động sản, hiện đang có những điểm nghẽn cần tháo gỡ ngay.

Để hiểu rõ hơn về thị trường vốn Việt Nam và đi tìm giải pháp ở thì hiện tại cũng như tương lai, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng độc lập, có hơn 40 năm kinh nghiệm làm việc và quản lý trong ngành tài chính ngân hàng tại Mỹ, Đức và Việt Nam. Ông là người Việt đầu tiên thành lập ngân hàng tại Mỹ và cũng là chuyên gia có đóng góp tích cực cho việc phát triển ngành tài chính, ngân hàng ở Việt Nam.

THỊ TRƯỜNG VỐN TIỀM NĂNG NHƯNG ĐANG

DỄ "TỔN THƯƠNG"

PV: Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng thị trường vốn Việt Nam, nhất là thị trường vốn liên quan đến bất động sản?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nghị quyết 86 đưa ra mục tiêu quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu đạt tối thiểu 85% GDP, dư nợ thị trường trái phiếu đạt tối thiểu 47% GDP, trong đó trái phiếu doanh nghiệp đạt 20% GDP. Như vậy, Chính phủ Việt Nam đánh giá tiềm năng phát triển thị trường vốn rất lớn và tôi cho điều này là hợp lý.

Đánh giá này hy vọng mở ra con đường dẫn dắt thị trường bất động sản phát triển dựa vào thị trường vốn. Đây là hướng đi đúng vì ngay như ở Mỹ hay các thị trường vốn lâu đời, ngành bất động sản thường dựa vào thị trường vốn chứ không dựa vào ngân hàng. Các nhà băng chỉ cung cấp vốn ngắn hạn, 12 tháng là chủ yếu cho thị trường tiền tệ. Còn nguồn vốn trung và dài hạn sẽ lấy từ các quỹ đầu tư khác.

Như vậy, thị trường vốn sẽ đóng vai trò cung ứng trung và dài hạn chủ yếu cho các doanh nghiệp, còn hệ thống ngân hàng cung ứng dòng vốn ngắn hạn phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Tuy nhiên, thị trường vốn Việt Nam đang nằm ở vị trí tương đối thấp nếu so sánh với Singapore, Malaysia, Thái Lan, Brunei, Hàn Quốc, Nhật Bản... vì hạ tầng cơ sở cho thị trường vốn chưa phát triển để thị trường sơ cấp, thứ cấp cũng như các thành phần tham gia khác cùng phát triển đồng bộ. Cũng khó so sánh với thị trường vốn Mỹ, trong đó, nếu so với GDP của Mỹ năm 2021 khoảng 22,7 nghìn tỷ USD thì tổng dư nợ của thị trường trái phiếu Mỹ lên đến trên 200% GDP. Thị trường trái phiếu đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính của Mỹ vì đó là nơi đầu tư cho các quỹ hưu trí của người dân Mỹ.

Thị trường vốn tại Việt Nam mới phát triển trong khoảng độ 10 năm nay, tuy có tăng trưởng mạnh nhưng tỷ lệ cho cả thị trường vốn còn thấp. Riêng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, dù 4 năm qua có tăng trưởng mạnh nhưng tỷ trọng trên GDP vẫn thấp. Vì vậy, thị trường vốn Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển và việc Chính phủ đề ra mục tiêu thúc đẩy quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp là rất quan trọng trong thời điểm hiện tại. 

PV: Vậy những hạn chế là gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thời gian qua, thị trường vốn rơi vào khủng hoảng, bên cạnh đó còn có những sự việc doanh nghiệp lách luật khi huy động vốn, điều đó cho thấy thị trường chưa thực sự phát triển lành mạnh.

Thị trường vốn Việt Nam cũng không được cấu trúc và triển khai giống như những thị trường vốn khác trên thế giới. Đóng góp vào thị trường vốn Việt Nam chủ yếu là các ngân hàng, người dân, các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, các thị trường phát triển lâu đời lấy nguồn vốn từ quỹ đầu tư, các hãng bảo hiểm, những doanh nghiệp lớn.

Các nhà đầu tư cá nhân Mỹ không tham gia trực tiếp vào thị trường vốn mà thường mua chứng chỉ quỹ từ các quỹ tương hỗ. Việt Nam vẫn có cơ chế đó nhưng không phát triển, thành ra các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường vốn dựa trên uy tín của các nhà phát hành để hưởng lãi suất cao chứ không được dẫn dắt bởi các quỹ đầu tư uy tín.

Ngoài ra, thị trường vốn Việt Nam chưa có công cụ xếp hạng tín nhiệm độc lập từ bên thứ ba.

PV: Ông có cảnh báo gì từ hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của một số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Doanh nghiệp luôn cần vốn để phát triển, nhưng sự tăng trưởng “nóng” này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy quý I/2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành, đạt hơn 17.000 tỷ đồng, chiếm trên 43%. Gần 80% giá trị phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Bên cạnh những doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng thì không loại trừ trường hợp có những đơn vị kinh doanh bất động sản đã thổi phồng uy tín và đưa ra lãi suất hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư đổ tiền vào. Rủi ro là nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm, chạy theo lợi nhuận và mua bán theo hiệu ứng đám đông.

Ngoài ra, cơ quan quản lý thiếu năng lực kiểm soát, thiếu công cụ giám sát thị trường, cũng như hành lang pháp lý đâu đó còn nhiều lỗ hổng. Tính tuân thủ pháp luật hạn chế làm cho thị trường vốn chúng ta trở nên mong manh và dễ bị tổn thương.

PV: Tuy việc phát hành trái phiếu đã từng tăng trưởng nóng, nhưng thực tế gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn luôn đè nặng lên các ngân hàng, ông đánh giá sao về điều này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Đó là sự bất cập và thiếu cân đối. Nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu ngắn hạn, 3 - 6 - 12 tháng, dài hơn là 24 tháng. Việc ngân hàng dùng tiền gửi của người dân cho các dự án bất động sản vay 10 - 15 - 20 năm, thậm chí 30 năm là một sự rủi ro lớn về tính thanh khoản, bởi vậy cần thiết phải phát triển các kênh vốn khác.

Thị trường vốn Việt Nam còn thiếu sót về cấu trúc, hệ thống, trong khi bất động sản Việt Nam đang xa rời giá trị thực, nên rất khó để thu hút các kênh vốn khác. Muốn thay đổi được thị trường vốn Việt Nam phải cải tổ toàn diện từ vấn đề quản lý, luật pháp đến các công cụ tài chính chuẩn mực, có thể vài năm nữa mới đạt được dư nợ của trái phiếu doanh nghiệp chiếm ít nhất 20% GDP như mục tiêu đề ra ở Nghị quyết 86 của Chính phủ.

CÔNG KHAI, MINH BẠCH LÀ CỐT LÕI CỦA

PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

PV: Nghị quyết 86 nhiều lần nhấn mạnh tính “công khai”,“minh bạch”, “bền vững” của thị trường vốn, ông có thể lý giải rõ hơn vì sao ở thời điểm hiện tại Chính phủ rất quan tâm đến vấn đề này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thực ra, tiêu chí công khai, minh bạch là điều hiển nhiên của một thị trường vốn bền vững, nếu không có những điều này, nhà đầu tư thiếu niềm tin, thì thị trường sẽ không thể phát triển.

Nhưng đúng là Nghị quyết 86 lần này đã đưa ra thông điệp mạnh mẽ hơn, trong bối cảnh thị trường vốn Việt Nam rất tiềm năng, nhưng chưa phát triển đúng mức; tín dụng tăng trưởng nóng, trái phiếu doanh nghiệp phát hành ồ ạt tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Không những nêu ra, Chính phủ còn quan tâm giám sát thị trường dựa trên những tiêu chí đó. Đây là điểm đáng mừng của Nghị quyết 86.

PV: Vậy ông nhận xét thế nào về các đặc điểm “công khai, minh bạch, bền vững” trong thị trường vốn liên quan đến bất động sản Việt Nam thời gian qua?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất đặc thù. Khi tìm hiểu, nhà đầu tư phải có các thông tin cho từng dự án, vị trí, vốn đầu tư, tính pháp lý, tiến độ xây dựng, dự báo tài chính 3 - 5 - 10 năm thậm chí cho đến khi dự án đó kết thúc, khả năng bán hàng sau khi hoàn thiện; thông tin rủi ro tài chính, rủi ro kinh tế vĩ mô từ các nhà phát hành. Hiện tại các thông tin này chưa đầy đủ. Chừng nào các nhà kinh doanh bất động sản chưa sẵn sàng công khai minh bạch thì họ chưa kiến tạo được một thị trường có tính thanh khoản cao và bền vững.

Và chừng nào công chúng còn lơ mơ về các thông tin thì khả năng vỡ nợ vẫn còn lớn. Ở Việt Nam, các nhà phát hành không bị bắt buộc phải công khai tất cả mọi thông tin, các nhà đầu tư cá nhân cũng thiếu khả năng phân tích nên thường bỏ qua. Khi doanh nghiệp xảy ra sự cố, thậm chí là bị xử lý về pháp luật thì liệu có bao nhiêu nhà đầu tư cá nhân lấy lại được tiền?

PV: Hoạt động trong một thị trường vốn nhiều tiềm năng nhưng cũng còn nhiều rủi ro, nhà đầu tư cần làm gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Các nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng tìm hiểu bằng nhiều kênh khác nhau, không phải chỉ cần ngân hàng phát hành là đảm bảo. Đôi khi nhân viên ngân hàng chỉ tư vấn là trái phiếu này có bảo lãnh nhưng người mua phải phân biệt rõ ba loại dịch vụ, đó là bảo lãnh phát hành, bảo lãnh phân phối và bảo lãnh thanh toán. Mức đảm bảo tăng theo từng cấp độ, như ở mức thứ 3, sau 10 - 20 năm, doanh nghiệp không thể trả nợ thì ngân hàng sẽ trả thay.

Nhà đầu tư cũng cần nâng cao tính chuyên nghiệp và tính tuân thủ pháp luật. Nếu không hiểu về báo cáo tài chính, có thể nhờ ngân hàng hay bên thứ ba hỗ trợ phân tích. Nói tóm lại, người cho vay phải hiểu khả năng trả nợ của người đi vay, nhận định được giá trị của tài sản thế chấp.

PV: Sau việc ban hành Nghị quyết 86, theo ông cần xem xét sửa đổi Nghị định 153 thế nào để vừa bình ổn thị trường vừa thuận lợi cho các doanh nghiệp làm ăn minh bạch?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nghị quyết 86 về thị trường vốn Chính phủ Việt Nam mới ban hành có điểm rất hợp lý, đó là trong tương lai, ngay cả các công ty xếp hạng tín nhiệm cũng sẽ được Bộ Tài chính tăng cường theo dõi, giám sát hoạt động quản lý.

Bộ Tài chính sẽ đánh giá xem họ có minh bạch, độc lập trong đánh giá xếp hạng không, nhằm loại trừ những yếu tố xung đột về quyền lợi, chẳng hạn những người trong hội đồng xếp hạng tín nhiệm có cổ phần trong công ty sắp xếp hạng.

Ngoài ra, Chính phủ cũng sẽ quyết liệt nâng cao khả năng kiểm soát và trao quyền lực cho các cơ quan quản lý thị trường, tiền tệ, kiểm toán Nhà nước trong việc thực hiện các nghĩa vụ quản lý và kiểm soát thị trường.

Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng cần rà soát lại, bổ sung 6 nội dung: 

Một là, nên đưa ra những tiêu chí tài chính bao gồm báo cáo tài chính phải có kiểm toán độc lập bởi những công ty kiểm toán được Bộ Tài chính phê duyệt hằng năm;

Hai là, ra những tiêu chí cụ thể bao gồm chỉ tiêu lợi nhuận như doanh nghiệp phát hành phải có lợi nhuận trong hai năm liền kề, chỉ tiêu vốn chủ sở hữu, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và hoạt động tài chính đủ để thanh toán các khoản nợ trong hai năm liền kề trước đó, các hệ số thanh khoản, đòn bẩy tài chính;

Ba là, doanh nghiệp phát hành phải nêu rõ mục đích sử dụng vốn và đưa ra các công cụ để nhà đầu tư theo dõi việc sử dụng vốn;

Bốn là, các hợp đồng phát hành trái phiếu phải nêu lên những điều kiện ràng buộc (Financial Covenants) để doanh nghiệp phát hành tuân thủ trong thời gian của trái phiếu;

Năm là, xếp hạng tín nhiệm là thành phần phải có trong hồ sơ xin phát hành trái phiếu;

Sáu là, trường hợp trái phiếu có tài sản bảo đảm, hợp đồng trái phiếu phải nêu rõ công ty nào là nhà quản lý hợp đồng trái phiếu (Bond Administrator) để quản lý và thanh lý tài sản bảo đảm nếu doanh nghiệp phát hành vỡ nợ.

Nghị định 153 quy định trách nhiệm của đại lý và công ty tư vấn phát hành rất mờ nhạt, trong khi có nhiều bên liên quan đến mỗi đợt phát hành trái phiếu. Vậy nên cần thiết quy định rõ trách nhiệm của các bên, những cam kết tài chính mà nhà phát hành phải tuân thủ, chế tài xử lý cụ thể nếu vi phạm.

Hiện tại, doanh nghiệp khó đáp ứng được một số điều khoản thắt chặt phát hành trong Nghị định 153, nhưng theo tôi Nghị định này nên chặt chẽ hơn nữa, trong cả việc thiết lập các điều khoản và giám sát thực hiện, để tạo lập một thị trường minh bạch, ổn định và bền vững.

Trước mắt, cần thiết áp dụng xếp hạng tín nhiệm và yêu cầu doanh nghiệp tăng cường tính minh bạch để thị trường tự điều phối. Tương tự như Mỹ, các hạng mức tín nhiệm có thể chia thành 2 nhóm: Đầu tư (investment grade) và Không đầu tư (non-investment grade). Dựa trên những thông tin công khai, rõ ràng, nhà đầu tư sẽ nhận diện được doanh nghiệp tốt, mức độ rủi ro và ra quyết định đầu tư.

ĐƯA THỊ TRƯỜNG VỐN VIỆT NAM TIẾP CẬN VỚI QUỐC TẾ

PV: Nghị quyết 86 đề ra mục tiêu tiếp cận thông lệ quốc tế và phù hợp với điều kiện của Việt Nam đối với các chuẩn mực về kế toán, kiểm toán, thẩm định giá. Đây là việc rất khó nhưng phải đạt được nhằm hoàn thành mục tiêu xây dựng thị trường minh bạch và phát triển bền vững, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Nghị quyết 86 cũng nhắc đến chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS), góp phần nâng cao tính minh bạch và tăng hiệu quả cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư. Đây là chuẩn mực mới nhất mà Việt Nam hiện vẫn chưa tiếp cận được. Nhiệm vụ này rất khó khăn nhưng buộc phải làm, thành ra trong tương lai, có lẽ Bộ Tài chính cần có một bộ phận riêng chuyên nghiên cứu các chuẩn mực kế toán quốc tế,  trong đó có chuẩn mực IFRS để điều chỉnh cho Việt Nam.

Chỉ khi tiệm cận được với quốc tế về các chuẩn mực kế toán, kiểm toán, thẩm định giá và thúc đẩy văn hóa xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, thị trường vốn Việt Nam mới thăng hạng và thu hút được dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ nước ngoài. 

PV: Với vai trò cố vấn cao cấp trong ngành tài chính, ông đánh giá thế nào về hệ thống xếp hạng tín nhiệm liên quan đến lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Hiện tại có rất ít doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam được xếp hạng. Số ít tham gia xếp hạng nhưng họ có quyền yêu cầu công ty xếp hạng tín nhiệm không công khai kết quả, thành ra thông tin xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam hiện tại khá mờ nhạt.

Lĩnh vực bất động sản nhiều tiềm năng nhưng cũng rất phức tạp, phải đánh giá từng dự án, tính pháp lý, dòng tiền vào ra của công ty và mỗi dự án nên không thể áp dụng cách thẩm định của công ty sản xuất kinh doanh truyền thống được.

Bên cạnh đó, thực trạng các công ty cho nhau vay chéo, sở hữu chéo thường phổ biến, nên rất khó để công ty xếp hạng tín nhiệm thực sự nhìn rõ vấn đề, đánh giá khách quan, trung thực, minh bạch. Càng khó khăn hơn khi lĩnh vực bất động sản thường có sự chồng chéo về nhân sự, sở hữu, quan hệ.

Trong khi đó, Nghị định 153 chỉ nói là nhà phát hành nộp hồ sơ xếp hạng tín nhiệm nếu có chứ không bắt buộc. Tôi thấy thật đáng tiếc vì Bộ Tài chính chưa tính đến giải pháp này, dù rất hiệu quả để điều phối thị trường cả trước mắt và lâu dài. Xếp hạng tín nhiệm vô cùng cần thiết nhất là với thị trường non trẻ, nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm như ở Việt Nam. Nếu không có bên thứ ba đủ thẩm quyền yêu cầu cung cấp, liệu công chúng có lấy được những thông tin cần thiết?

Theo tôi, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập riêng một văn phòng trực thuộc Bộ Tài chính chuyên về xếp hạng tín nhiệm, để giám sát hoạt động của các công ty xếp hạng tín nhiệm, kiểm soát việc tuân thủ các quy định về xếp hạng tín nhiệm và kiểm soát các trường hợp xung đột lợi ích giữa các thành viên.

PV: Ngoài xếp hạng tín nhiệm, bài học mà chúng ta có thể học hỏi được từ các thị trường vốn phát triển lâu đời là gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Hãy cẩn thận! Một đất nước có nền kinh tế lớn thứ hai thế giới như Trung Quốc cũng đang gặp những vấn đề lớn, câu chuyện Tập đoàn bất động sản Evergrande đang trên bờ vực phá sản là bài học lớn cho thị trường Việt Nam.

Nhà đầu tư cẩn thận để bảo vệ tiền của mình. Doanh nghiệp bất động sản cẩn thận để không rơi vào phá sản như nhiều chuyên gia cảnh báo, năm 2023 sẽ có nhiều nhà kinh doanh bất động tiếp tục gặp khó khăn. Nhìn rộng hơn, nếu không cẩn thận, thị trường rủi ro sẽ gây hệ luỵ cho tất cả nhà đầu tư, nhà phát hành và nhà quản lý.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu ở thời điểm hiện nay cần hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở giá rẻ phục vụ đại bộ phận người dân nhiều hơn. 

PV: Nhiều rủi ro và cả khó khăn đang hiện hữu, trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng và trái phiếu thắt chặt, chúng ta nên có giải pháp gì, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Đúng là thị trường bất động sản đang đi vào ngõ hẹp. Và tồn tại một nghịch lý, phân khúc nhà ở giá rẻ người dân cần thì lại thiếu, nhà ở cho người giàu là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nhu cầu không nhiều thì lại dư thừa. Tại sao nhà đầu tư vẫn mạnh tay chi tiền cho phân khúc ít nhu cầu? Đó là sự thiếu công bằng!

Trước hết các ngân hàng thương mại cần sàng lọc, loại trừ đầu cơ nhưng vẫn nên đảm bảo đáp ứng được nhu cầu vay mua nhà ở cho người dân. Họ đang khao khát nhà ở, nhưng room tín dụng đã hết, thì phải làm gì? Có thể Ngân hàng Nhà nước nên ban hành ngay chính sách cho vay bất động sản mới, phù hợp với tình hình mới, trong đó vấn đề thẩm định tài sản đảm bảo phải được quy định chặt chẽ theo các chuẩn mực mới.

Một đề xuất của tôi cho chính sách tiền tệ là Ngân hàng Nhà nước hãy để mặt bằng lãi suất cho vay tăng khoảng 1 - 1,5% từ nay đến cuối năm để kiểm soát lạm phát, nhưng đồng thời khẩn trương giúp Chính phủ thực hiện các gói hỗ trợ kinh tế, trong đó có gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp và 15.000 tỷ đồng cho người dân vay mua nhà ở xã hội.

Về dài hạn, thị trường bất động sản cần đi vào quy củ và tìm đến nguồn vốn bền vững. Việt Nam đã nghĩ đến chứng khoán hóa nhiều năm nhưng chưa thực hiện được. Vì luật lệ và các vấn đề tài sản đảm bảo có sự nhập nhằng, thiếu nhiều công cụ và điều kiện cho vấn đề chứng khoán hóa. Đã đến lúc Việt Nam cần quyết liệt hơn để đưa công cụ tài chính là chứng khoán hóa các món vay bất động sản vào thực tiễn.

Các ngân hàng cũng như công ty tài chính cho vay ở Mỹ cũng không có tiền cho vay mấy chục năm, nhưng tại sao người dân vẫn được vay mua nhà từ 10 - 30 năm với lãi suất tuyệt vời 5,5% ở thời điểm hiện tại, không thay đổi trong cả 30 năm? Đó là nhờ việc các ngân hàng đóng gói lại những món vay đó, bao gồm cả tài sản đảm bảo và phát hành chứng khoán dựa trên gói đó, sau đó bán cho Chính phủ, các hãng bảo hiểm và các nhà đầu tư dài hạn.

Ngoài ra, quỹ tín thác REIT cũng là kênh đáng tham khảo. Đây là công cụ rất tốt để các doanh nghiệp bất động sản nhận vốn từ các quỹ REIT, thế nhưng kênh vốn này đang khá èo uột ở Việt Nam. Một trong những nguyên nhân là người dân chưa quen với việc đầu tư qua trung gian, giao tiền cho một công ty tín thác để họ đầu tư giúp. Thay vào đó, họ thường mua luôn bất động sản hoặc cổ phiếu, trái phiếu của doanh nghiệp. Nhưng đúng là trong hoàn cảnh ngân hàng không thể nới room tín dụng và để hướng đến tương lai bền vững thì cơ quan quản lý và nhà đầu tư cũng phải thay đổi tư duy. Có vậy mới phát triển được những thị trường vốn mới thay thế cho kênh tín dụng ngân hàng hay ngõ hẹp của trái phiếu.

Nhiều người lo ngại việc kiểm soát thị trường của các cơ quan quản lý sẽ làm mất đi khả năng phát triển, nhưng kiểm soát một cách hợp lý và hiệu quả sẽ là tiền đề để phát triển bền vững trong tương lai. Dĩ nhiên có những khó khăn trước mắt, nhưng sẽ tái lập niềm tin cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, từng bước đưa thị trường đi vào quy củ và ổn định.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Thu Ngà
Thế Công

Bài viết cùng tác giả Thu Ngà »

Nên đọc
Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP