Thông qua người quen giới thiệu, anh T.T.N bắt đầu dấn thân vào nghề môi giới bất động sản vào năm 2017. Và chỉ sau 3 năm, từ tay trắng, N. đã có trong tay 2 căn hộ hạng B, một căn hộ dùng để ở, căn còn lại cho thuê với mức giá 6 triệu đồng/tháng.
"Chỉ một mét vuông có cả trăm người cùng làm môi giới đất"
Hồi tưởng lại thời điểm mới chân ướt, chân ráo bước vào nghề môi giới, anh N. cho biết, bất cứ công việc nào cũng vậy, đầu tiên là phải tìm “sư phụ”, người đỡ đầu để truyền lại một số thủ thuật trong nghề. Hằng ngày, một “cò” đất học việc phải đi học cách tư vấn khách hàng và làm thế nào “chốt đơn” nhanh nhất có thể.
Quá trình tiếp cận cũng tương đối nhanh, chỉ cần 1 - 2 tháng là vững, một “cò” đất mới vào nghề có thể tự đi tìm kiếm cơ hội làm giàu tại một số sàn giao dịch bất động sản hoặc tự tìm kiếm cơ hội ở một số đội “cò” mồi bất động sản lẻ tẻ trong thành phố.
Theo N. nghề này không cần bằng cấp, không cần học thức hay xuất thân, bất kỳ ai cũng có thể làm nghề môi giới bất động sản, kể cả ông xe ôm, bà bán trà đá, ngay cả sinh viên đang đi học cũng có thể làm.
Cho nên, hiện nay, xung quanh các dự án bất động sản lớn, hoặc ở những nơi đang “sốt đất”, chỉ một mét vuông có cả trăm người cùng làm môi giới đất. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 5 - 10% dân môi giới thật sự thành công và trụ lại được với nghề.
Chia sẻ về bí quyết thành công trong nghề, N. cho rằng, một “cò” đất giỏi phải là người hiểu về sản phẩm mà mình đang bán, có khả năng giao tiếp và có những thủ thuật riêng.
“Khách hàng mua bất động sản đa phần là người có tiền, thế nên họ thường khá quan tâm tới hình thức bên ngoài của nhân viên môi giới. Vì vậy, để tạo ấn tượng với khách, dân môi giới mượn đồ của nhau, dùng chung một lọ nước hoa là điều bình thường. Thậm chí, có người chơi sang, thuê hẳn ô tô để đi tư vấn khách hàng. Chuyện này không hề hiếm thấy”, N. cho biết.
N. tự nhận, bản thân là người may mắn và mát tay trong nghề môi giới. Ngay trong tháng đầu tiên đi làm, anh đã bán được 2 lô đất nền tại Hưng Yên và được chia hoa hồng khoảng 120 triệu đồng.
Trong 3 năm làm nghề môi giới, bình quân mỗi tháng N. bán được 1 - 3 sản phẩm, đa phần là đất nền ven đô. Đặc biệt, trong 2 tháng cuối năm 2019, khi đất nền ở Hòa Lạc và Gia Lâm tăng giá mạnh, N. đã từng chốt 4 lô đất, tổng lợi nhuận thu về lên tới 500 triệu đồng.
N. thừa nhận, so với phân khúc nhà phố và chung cư đang khan hiếm nguồn cung, thì đất nền ven đô chính là lựa chọn vàng của nhà đầu tư, đây cũng là “mảnh đất” màu mỡ, quy tụ nhiều dân môi giới từ khắp nơi đổ về.
Lời thú tội của “cò” đất
Sau 3 năm hoạt động trong nghề môi giới bất động sản, N. thừa nhận công việc này có rất nhiều góc khuất. Trong đó, người làm nghề môi giới khi mới vào nghề sẽ có 2 sự lựa chọn, thứ nhất là làm cho các sàn giao dịch bất động sản uy tín, thứ hai là làm “cò” cho một số công ty “ma”.
Với người đi làm thuê cho các công ty bất động sản uy tín, một dân môi giới dù có kinh nghiệm đến mấy cũng chỉ nhận mức lương hỗ trợ hàng tháng là 2 - 3 triệu đồng, kèm hoa hồng. Nếu trong 3 tháng không đảm bảo chỉ tiêu sản phẩm, dân môi giới sẽ bị công ty sa thải.
Có hai cách chia hoa hồng, thứ nhất là chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá tối thiểu, phía môi giới “có thể đẩy giá lên cao” và phần hoa hồng sẽ được chia theo tỷ lệ 6 - 4 giữa công ty và nhân viên tư vấn. Thứ hai là ăn phần trăm theo sản phẩm, ví dụ, một căn hộ có giá 2 tỷ đồng, một nhân viên môi giới sẽ được ăn tối đa 2 - 3% giá trị của sản phẩm đó.
Với dân “cò” đất, làm cho các công ty bất động sản “ma” hoặc làm “cò” tự do thì ăn chia theo sản phẩm là chủ yếu, mức hoa hồng rất cao, có thể đạt 50 - 60%.
Nghề “cò” đất tự do thì rất nhiều thủ thuật, thậm chí nhiều người bất chấp thủ đoạn để đẩy giá trị bất động sản lên cao, ăn chênh lệch. Mỗi phi vụ thành công, một cò đất dạng này có thể kiếm vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Các thủ đoạn của dân “cò” đất tự do thường làm như tạo các cơn sốt đất ảo, làm giả tin chính sách, hoặc làm các dự án ma, không có thật,...
Tuy nhiên, N. cho biết, thủ đoạn mà dân “cò” đất tự do thường hay làm nhất đó là ép người mua đặt cọc, sau đó tạo ra các điều kiện bất lợi để nuốt trọn tiền đặt cọc.
Hầu hết, chiêu trò của họ là mở sự kiện bán hàng, hoặc tổ chức các chuyến thăm quan dự án. Trong các sự kiện đó, “cò” đất có nhiệm vụ hù dọa và tạo ra “bánh vẽ” cho khách hàng thông qua lời nói, ví dụ như cam kết lợi nhuận sẽ đạt 20 - 30%/năm, nếu không chốt đơn ngay, ngày mai sẽ hết suất,....
Mục đích của những lời tư vấn này là ép khách hàng đặt cọc từ 50 - 100 triệu đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. Sau khi lấy được tiền đặt cọc, “cò” đất sẽ đưa ra một số hợp đồng gây bất lợi cho khách hàng, ví dụ như chậm thanh toán, hoặc vi phạm hợp đồng sẽ mất hoàn toàn chi phí đặt cọc.
“Hầu hết các bản hợp đồng dạng này thường các điều khoản mơ hồ, gây hiểu lầm cho người mua. Trong khi, khách mua lại không đọc kỹ hợp đồng, nên nhiều trường hợp khách mua bị thiệt thòi, dẫn tới mất cọc. Đó là chưa kể tới trường hợp rót vốn vào dự án ma, khách đặt cọc xong thì chỉ có mất. Sau khi lấy được tiền đặt cọc của khách là đoàn “cò” đất một đi không trở lại”, N. nói.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng môi giới hiện khoảng 200.000 người, hoạt động trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc độc lập, nhưng chủ yếu tập trung ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Trong đó, ở Hà Nội có trên 70.000 nhà môi giới, TP.HCM nhiều hơn, với trên 90.000 nhà môi giới. Tuy nhiên, theo ước tính của VARS, đến nay, mới chỉ có khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hoạt động môi giới chuyên nghiệp, chiếm khoảng 15%.
Vì vậy, theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đề nghị Bộ Xây dựng cần chuẩn hóa quy định về nghề môi giới. Trong đó, khi làm nghề này, bắt buộc phải có chứng chỉ nghề nghiệp.
Đồng thời, giới chuyên gia đề nghệ Bộ Xây dựng xây dựng các chế tải xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới bất động sản khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề, chưa đủ sức răn đe, tránh trường hợp “cò” đất làm chui, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản và làm nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh tiền mất, tật mang.
