Lời tòa soạn:
Hàng loạt khu đô thị được coi là kiểu mẫu, là nơi đáng sống nhất của các đô thị lớn đang bị phá vỡ quy hoạch khi liên tục nâng tầng cao, tăng mật độ xây dựng, làm gia tăng dân số, giảm không gian công cộng… khiến hệ thống hạ tầng quá tải, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống của người dân, gây bức xúc trong dư luận.
Các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo và lo ngại, những “nhóm lợi ích” đang dẫn đường cho phát triển thay vì đi theo quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan chức năng. Nói cách khác, việc điều chỉnh quy hoạch chủ yếu dựa theo ý kiến, đề xuất của nhà đầu tư, nhờ sự “tiếp tay” quá “dễ dãi” của Chính quyền.
Trả lời chất vấn trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng, không loại trừ quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh do sức ép nào đó. "Trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt dự án có thể có tác động nhất định, ở những giai đoạn nhất định? Đây là hoạt động cần kiểm soát chặt chẽ và sẽ xử lý nghiêm túc nếu phát hiện hành vi này", Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Trước sự nghiêm trọng của câu chuyện điều chỉnh quy hoạch đô thị, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng, các địa phương cho thanh tra, kiểm tra rà soát lại các quy hoạch điều chỉnh, xem xét xử lý nghiêm với các quy hoạch điều chỉnh tùy tiện, không đáp ứng yêu cầu.
Với tinh thần nghiên cứu, khảo sát từng trường hợp khu đô thị và tổng kết thực trạng để phản biện và đưa ra những kiến giải góp phần phát triển đô thị xanh - nhân văn và bền vững, Reatimes thực hiện và đăng tải tuyến bài dài kỳ: Điều chỉnh quy hoạch đô thị: Cẩn trọng đi vào "vết xe đổ" KĐT Linh Đàm.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Lấp chỗ này, khoét chỗ kia làm lệch bản chất khu đô thị
Quy hoạch và thực hiện quy hoạch là một phạm trù thống nhất, không thể tách rời nhau. Thực tế cho thấy, tại nhiều khu đô thị, hai vấn đề này có sự rời rạc. Bản vẽ đầu tiên về đô thị thường mang nghĩa cao đẹp phục vụ người dân, xã hội và tăng thu kinh tế nhưng việc thực hiện đúng quy hoạch lại không được tôn trọng. Hàng loạt lý do được viện dẫn để xin điều chỉnh và không tuân thủ theo quy hoạch đã để lại những hệ lụy xấu cho đô thị.
Tại một hội nghị về ngành xây dựng, chính Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ ra: “Hiện chúng ta đang rất thiếu vai trò của một nhạc trưởng, một đốc công trong lĩnh vực quản lý đô thị”.
Bởi có thể thấy hầu hết các dự án khu đô thị đều “được” điều chỉnh nhiều lần, nhưng điều chỉnh quá mức sẽ gây ảnh hưởng xấu và làm phá vỡ nguyên tắc của quy hoạch.
Giới chuyên gia nhiều lần đã chỉ ra cốt lõi nguyên nhân của tình trạng này bao gồm: Công tác lập quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu thực tế; thực thi quy hoạch chưa đồng bộ hoặc bị điều chỉnh khác so với quy hoạch được duyệt; việc giám sát thực hiện quy hoạch yếu kém.
Về lý thuyết, quy hoạch phân khu 1/2000 được sử dụng như công cụ quản lý của Nhà nước, thường mang tính dự báo chung, chưa rõ ràng và sắc nét nên việc điều chỉnh quy hoạch trong nhiều trường hợp là cần thiết. Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu của dự án, cần tiến hành cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2000 làm cơ sở để triển khai dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng cần đảm bảo các chỉ tiêu chung của quy hoạch phân khu 1/2000 toàn khu đã được phê duyệt, như quy mô dân số, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất...
Về nguyên tắc, quy hoạch đã được phê duyệt được tính toán dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu (trường học, bệnh viện, công viên cây xanh - thể dục thể thao...) và hạ tầng kỹ thuật nói chung (như cấp điện, cấp - thoát nước...), đặc biệt là hạ tầng giao thông.
Song thực tế, các chuyên gia đều cho rằng, đa số các quy hoạch được điều chỉnh luôn có xu hướng tăng tối đa lợi ích nhà đầu tư, giảm tối đa các tiện ích công cộng, lợi ích của người sử dụng. Nhà đầu tư đã không còn tuân theo ý nghĩa của việc điều chỉnh quy hoạch theo quy định của nhà nước.
Ví dụ điển hình là trường hợp Khu đô thị Linh Đàm. Dù ban đầu được quy hoạch khá đồng bộ, nhưng sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, khu vực này đã bị “băm nát”.
KTS. Phạm Thanh Tùng khẳng định: "Nếu điều chỉnh tăng mật độ xây dựng thì một khu đô thị sẽ chịu thiệt hại kép. Người dân và khách hàng chắc chắn sẽ quay lưng lại với thương hiệu này vì họ không còn sự tin tưởng. Ví như hôm nay, họ mua 1 chung cư ở khu đô thị này để được sân vườn, khu công cộng nhưng sau 1 đêm ngủ dậy, trước cửa nhà lại xuất hiện một toà nhà 20 tầng, thậm chí 40 tầng. Dần dần, người người chất tải lên, trở thành một khu đô thị chen chúc, thành một dạng như Linh Đàm. Bài học trả giá cho điều chỉnh quy hoạch đã thấy rõ. Chính chủ đầu tư đã gây thiệt hại cho mình, thiệt hại kép về thương hiệu, khi xã hội quay lưng, chính quyền không còn tin vào các dự án".
Vậy nhưng, lý do nào khiến doanh nghiệp tin tưởng rằng, điều chỉnh quy hoạch, tăng diện tích xây dựng sẽ không làm gia tăng dân số, thậm chí bài toán hạ tầng đi theo như bãi đỗ xe sẽ đáp ứng đủ. Phương án nào để cân bằng dân số với diện tích cây xanh, mặt nước và mối liên kết với hạ tầng khung xung quanh ra sao? Liệu đây có phải là giải pháp “lấp” chỗ này, “khoét” chỗ kia của chủ đầu tư?
Điều chỉnh quy hoạch và những dấu hỏi về lợi ích nhóm và tư duy nhiệm kỳ
Ai cũng biết rõ, mục tiêu cuối cùng của quy hoạch là mang lại cuộc sống tốt đẹp hơn cho người dân, đảm bảo sự phát triển bền vững cho cộng đồng. Nhưng dường như nhiều năm qua, không ít các dự án khu đô thị đã bỏ qua yếu tố cấp thiết này với việc bê tông hoá mặt đất, mật độ xây dựng dày dặc, tỉ lệ cây xanh ít ỏi và hàng loạt những tác động khác.
Trong nhiều trường hợp, khu đô thị không chỉ khác biệt hoàn toàn với khái niệm các đơn vị quy hoạch Nhà nước đưa ra, mà còn thực sự ảnh hưởng nặng nề tới sự phát triển và hoạt động hàng ngày của các thành phố.
Giới phân tích cho rằng, quy trình xây dựng quy hoạch lâu nay của chúng ta đã có vấn đề. Những nghi vấn về năng lực, phẩm chất của những người làm ra bản quy hoạch là có cơ sở. Tiếp đó là hơi hướng của lợi ích nhóm cũng như tư duy nhiệm kỳ trong quy hoạch đã làm thay đổi hiện trạng các đô thị, làm mất đi thương hiệu kiểu mẫu, thậm chí tới đây có thể là những đô thị sinh thái, đô thị thiên nhiên.
PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, Viện trưởng Viện nghiên cứu định cư cho hay: “Chỉ có một con đường để đổi mới quy hoạch đô thị, đó là phải bỏ kiểu quy hoạch chính trị và quy hoạch “xin - cho” để chuyển sang quy hoạch chiến lược theo dạng hợp tác quy hoạch giữa chính quyền, nhà chuyên môn, nhà đầu tư, với cơ chế chủ động tham gia và giám sát của người dân tại địa điểm quy hoạch. Bởi quy hoạch không phải việc của riêng chính quyền đô thị, mà là công việc của mỗi công dân đô thị”.
Trong khi đó, KTS. Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết: “Theo quy hoạch, các chỉ số, tỷ lệ trong các khu đô thị được phân bố rất bài bản, nếu quản lý tốt, làm đúng quy hoạch, xây dựng đúng, thì chất lượng đời sống người dân sẽ được nâng cao. Tuy nhiên, trên thực tế thì hoàn toàn ngược lại, dù quy hoạch chỉ cho phép xây dựng 40% quỹ đất, nhưng lại xin lấn lên 60%.
Thực trạng buồn là rất ít dự án làm đúng quy hoạch, hầu hết dự án điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng quỹ nhà lên. Chính vì vậy, các quỹ đất phúc lợi như công viên, vườn cây, trường học… bị cắt xén. Có dự án “chạy” mật độ xây dựng lên đến 70 - 80%, nên không còn chỗ cho cây xanh, nhiều khu đô thị chỉ có sân thể dục và đường đi lại”.
TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam phân tích: “Nếu tính toán khu đó chứa được 1 vạn dân, bây giờ tăng lên 1,2 vạn hay 1,8 vạn thậm chí 2 vạn, đồng nghĩa với việc bây giờ phải nâng diện tích sàn lên. Muốn như vậy, hoặc phải tăng chiều cao công trình, hoặc tăng mật độ xây dựng. Nếu tăng chiều cao công trình, nó sẽ ảnh hưởng không gian kiến trúc cảnh quan theo quy hoạch trước đó, còn nếu tăng mật độ xây dựng sẽ ảnh hưởng đến vấn đề đất đai, khoảng không của khu vực đó”.
“Tất nhiên, khi tăng diện tích xây dựng nhà lên thì những vấn đề khác như cây xanh, mặt nước, độ thông thoáng của đô thị sẽ giảm đi. Rõ ràng chất lượng không gian, không khí, môi trường sẽ bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, vấn đề hạ tầng như giao thông, cấp điện, cấp nước cũng bị sức ép. Như trước kia, giao thông khoảng trung bình 10 người đi trên một diện tích nhất định của mặt cấp đường nhưng giờ chứa đến 12, 15 người thì tất nhiên đường sẽ trở nên chật chội. Kèm theo đó là vấn đề ô nhiễm, khói bụi. Rồi nói đến trường học, trước chỉ 500 - 600 học sinh/trường nhưng giờ tăng lên 700 - 800 thì rõ ràng sẽ bị sức ép”.
Trong một báo cáo của Kiểm toán nhà nước (KTNN) về việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị 2013-2016 tại 7 tỉnh, thành phố gồm Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM, thị xã Cam Ranh (tỉnh Khánh Hòa), TP. Sầm Sơn (tỉnh Thanh Hóa) đã phát hiện nhiều sai sót, bất cập.
Cụ thể, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch còn chưa sát với nhu cầu, tình hình sử dụng đất thực tế, chất lượng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết còn yếu kém nên quá trình triển khai thực hiện dự án phải điều chỉnh nhiều lần do trùng lắp quy hoạch với các dự án khác hoặc không phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch giao thông và xây dựng đô thị.
Bên cạnh đó, một số chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chưa đảm bảo theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các quy định hiện hành như diện tích đất bố trí xây dựng trường học, mầm non, y tế không đủ nhu cầu tại chỗ, bố trí đất làm bãi đỗ xe, cây xanh thiếu so với quy định; khoảng cách giữa các dãy nhà cao tầng chưa đảm bảo mức tối thiểu theo quy chuẩn...
Đặc biệt, KTNN phát hiện một số dự án phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nhưng không tiếp thu đầy đủ ý kiến các bộ, ngành chức năng dẫn đến một số chỉ tiêu không phù hợp quy định; quy hoạch 1/500 không tuân thủ quy hoạch 1/2.000 được duyệt, làm phá vỡ quy hoạch chung.
Ngoài ra, việc điều chỉnh quy hoạch một số dự án tại các thành phố lớn được quy hoạch theo hướng tăng tầng, vượt tầng và chiều cao tầng theo quy định, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng, giảm diện tích công cộng, cây xanh… Điều này ảnh hưởng lớn tới hệ thống hạ tầng đặc biệt là giao thông đô thị, y tế, giáo dục, làm giảm chất lượng sống dân cư.
KTNN cũng chỉ ra nhiều sai sót trong công tác giao đất, cụ thể một số địa phương không thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà ban hành văn bản công nhận chủ đầu theo hình thức chỉ định, vi phạm Luật đấu thầu và các quy định hiện hành.
Một số địa phương còn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số dự án không đúng quy định, cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất đô thị nhưng không đảm bảo cơ sở pháp lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng lâu dài, giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất thương mại dịch vụ (thuộc đối tượng thuê đất).
Theo đó, KTNN đã kiến nghị xử lý tài chính 8.323 tỷ đồng, trong đó tăng thu NSNN của các dự án được kiểm toán thêm 3.978 tỷ đồng. Đồng thời, KTNN kiến nghị các địa phương như Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM… xem xét xử lý hoặc xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm được tạm xác định là 4.337 tỷ đồng.
Còn nữa...
