Toàn cảnh hội thảo
Cơ hội đầu tư nói trên được các chuyên gia phân tích tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản” do Báo Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam tổ chức mới đây tại TP.HCM.
Van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp
Tại hội thảo một thông tin đáng chú ý được đưa ra là từ cuối 2017 đến nay, có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Theo TS.LS Bùi Quang Tín, thông tin trên cho thấy thị trường chứng khoán hiện nay được xem là kênh tìm vốn hợp lý của các doanh nghiệp bất động sản bởi nguồn vốn cho bất động sản thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này. Từ đây xuất hiện cơ hội đầu tư mới cho các nhà đầu tư.
Phân tích cụ thể về tiềm năng và cơ hội đầu tư từ cổ phiếu bất động sản, TS. Tín cho biết chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, FDI đổ vào bất động sản đã chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam. Với lượng vốn này, bất động sản là lĩnh vực hút vốn ngoại lớn thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
So với cả năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chỉ ở mức 3 tỷ USD thì năm nay, chỉ trong 6 tháng nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,5 tỷ USD. Đáng chú ý, lĩnh vực này cũng bắt đầu xuất hiện những dự án tỷ USD. Trong đó, các dự án bất động sản được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm không chỉ dồn vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng như trước đây mà còn phát triển cả các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị.
Đánh giá về tác động của chính sách tài chính đến thị trường bất động sản năm 2019, ông Bùi Quang Tín cho hay, chính sách từ ngành ngân hàng quy định vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ mức 150% lên 200%. Chính điều này sẽ khiến van tín dụng vào bất động sản sẽ hẹp hơn.
Về xu hướng bất động sản hình thành từ dòng các Quỹ đầu tư ngoại, TS.Bùi Quang Tín cho biết, nguồn vốn FDI cam kết vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục có chiều hướng tăng cao trong thời gian tới và khá đa dạng, từ phát triển nhà ở đến sản xuất công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và du lịch.
Xuất hiện xu hướng mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Có thể dẫn chứng những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như: Nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang.
Phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt.
Doanh nghiệp cần thận trọng
Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư thế giới nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.
Dù lạc quan vậy nhưng TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp cần phải thận trọng hơn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi hoạt động bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.
Cụ thể, theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.
Chỉ thị 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vì lẽ này, trên thực tế các ngân hàng khó còn “room” tín dụng để cho vay bất động sản và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.
Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển bất động sản có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau.
Ngoài ra, đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm bất động sản.
