Là nhân viên văn phòng của một công ty công nghệ, chị P. (Hà Nội) đang sinh sống trong một căn chung cư ở địa bàn quận Thanh Xuân. Ngoài ra, chị P. còn sở hữu một căn chung cư khác tại An Khánh (Hoài Đức) với diện tích hơn 60m2.
Chị P. chia sẻ, căn chung cư chị mua đã bàn giao được 9 năm và hiện bắt đầu xuống cấp. Căn này đang có người thuê với giá 6 triệu đồng/tháng. Chị vẫn đang nợ ngân hàng 600 triệu đồng, lãi suất hàng năm là hơn 8%. Trung bình mỗi tháng, chị P. phải trả cả gốc lẫn lãi là khoảng 7 triệu đồng.
Hiện tại, chị đang phân vân giữa 2 lựa chọn: Thứ nhất là bán căn chung cư này đi để đầu tư đất nền, hai là giữ lại để tiếp tục cho thuê. Chị P. phân tích, giá chung cư hiện tại khó có thể tăng tiếp, trong khi giá đất nền trung bình đang giảm 10-30%. Tại một số khu vực vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Láng Hòa Lạc giá cũng đang giảm mạnh. Giá mỗi lô đất trong ngõ tại nơi này có giá khoảng 700-800 triệu đồng.
Khả năng tăng giá của đất nền có thể đột biến, từ mức 20% đến 100% tùy thuộc theo thời gian. Tuy nhiên, vợ chồng chị nếu mua đất nền lại không có nhiều kinh nghiệm, không biết phải lựa chọn sản phẩm ra sao để có thể đảm bảo thanh khoản. Bên cạnh đó, khoản tiền từ việc bán chung cư sau khi đã trừ tiền ngân hàng chỉ còn khoảng 1 đến 1,2 tỷ đồng. Với số vốn này, chị P. cho biết khó có thể mua được một lô đất đẹp. Nếu mua đất trong ngõ, chị lại sợ khả năng thanh khoản sẽ thấp.
Với góc độ là một nhà đầu tư có 11 năm kinh nghiệm, anh V. thừa nhận, mỗi người sẽ có ‘khẩu vị’ đầu tư khác nhau. Không phải ai mua đất nền cũng lãi và không phải nhà đầu tư nào mua chung cư cũng sẽ lỗ. Anh V. cho biết, xét về mặt lý thuyết thì chung cư thứ cấp khó tăng giá, còn đất nền đang hạ giá và có khả năng sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Nếu như muốn bán chung cư để mua đất nền, những nhân viên văn phòng có thể tìm đến các sàn và công ty uy tín. Thời hạn của các khoản đầu tư này dao động trong khoảng 3-5 năm. Nếu cần thanh khoản gấp, đây là điểm trừ ở giai đoạn thị trường khó khăn khi xuống tiền vào đất nền.
Một số nhà đầu tư cho rằng, đầu tư chung cư cũng là một phương án giữ tiền khá tốt. Nếu tỷ lệ thuê chung cư diễn ra đều đặn, người mua có thể cân nhắc giữ lại phương án này. Khi đó, khoản tiền thuê sẽ bù đắp cho tiền gốc và tiền lãi ngân hàng. Đồng thời, đây là phương án an toàn cho những người không thích mạo hiểm.
Đương nhiên, phương án nào cũng sẽ có những ưu nhược điểm khác nhau. Điều quan trọng là nhà đầu tư mong muốn ra sao, chấp nhận được rủi ro đến mức độ nào. Tốt nhất nên đưa ra phương án phân tích phù hợp, tránh việc chạy theo trào lưu đầu tư của người khác.
Cẩn trọng khi ‘bắt đáy’
Đối với phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, đất nền nếu xét về dài hạn vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác tạo nên dòng tiền ổn định. Thị trường bất động sản luôn xuất hiện ‘điểm sáng’ tại nhiều địa phương - những nơi có hạ tầng phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh hoặc có tiềm năng về việc phát triển hạ tầng và khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới.
Ông Quốc Anh bổ sung: “Phân khúc đất nền tại các thành phố lớn và những khu vực có tiện ích cũng như kết nối hạ tầng đầy đủ, nằm ở gần kề các khu công nghiệp, mặt bằng giá sẽ ổn định hơn, có dư địa trong trung hạn”.
Liên quan đến vấn đề này, ông Trương Hiền Phương - Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, quan sát thực tế cho thấy, phân khúc đất nền chỉ thực sự giảm ở những khu vực có tình trạng “bong bóng” trong thời gian qua. Cụ thể, ông Phương phân tích: “Những khu vực bị thổi giá quá cao trong thời gian qua, bây giờ 'bong bóng' vỡ nên phải rơi xuống. Ngoài ra, nguyên nhân còn do một số nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, hiện tại bị ngợp nên buộc phải ‘cắt lỗ’ để trả nợ ngân hàng trong khi bản thân họ không đủ năng lực để 'gồng' lãi qua giai đoạn này. Đây cũng không phải là mặt bằng chung trên thị trường bất động sản”.
Cũng theo ông Phương, bất động sản tại một số khu vực đã ấm lên trong khoảng thời gian gần đây. Nhiều nơi ghi nhận thông tin tích cực đi kèm, điển hình là dọc tuyến đường Vành đai 3, khu vực Phan Thiết – Bình Thuận. Do đó, dễ dàng thấy được rằng, việc các nhà tư cắt lỗ không hề phổ biến, tạo nên xu thế downtrend trên thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, để giảm thiểu rủi ro khi xuống tiền mua các bất động sản cắt lỗ, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất có giá mua thấp hơn so với giá thị trường trước khi có sốt đất, sở hữu giao thông thuận lợi… Ngoài ra, các nhà đầu tư còn phải lưu ý 4 yếu tố khác, bao gồm: thông tin quy hoạch, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn, tiềm năng tăng giá của khu vực và cuối cùng diễn biến của thị trường của các năm trước. Đặc biệt, nhà đầu tư cần tránh những mánh khóe của môi giới, mua nhầm sản phẩm mang tiếng cắt lỗ nhưng giá thực tế vẫn khá cao.
