Nhiều dự án vướng mắc liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất
Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đang xem xét xử lý 50 hồ sơ đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với các dự án bất động sản từ doanh nghiệp.
Hiện Sở đã phân các dự án này thành 2 nhóm. Nhóm 1 có 19 dự án, bao gồm các dự án đang vướng mắc về áp dụng quy định pháp luật. Nhóm 2 gồm 31 dự án, bao gồm: 4 dự án có vướng mắc do quá trình rà soát pháp lý dự án thực hiện trước đây; 3 dự án có vướng mắc do đang trong quá trình được cấp thẩm quyền tiến hành thanh tra, kiểm tra; 19 dự án còn lại đang được xem xét, giải quyết; 5 dự án Sở Kế hoạch và Đầu tư vừa tiếp nhận, đang trong quá trình lấy ý kiến các cơ quan nên chưa xác định được khó khăn, vướng mắc.
Tại nhóm 1, có 15 dự án vướng mắc liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có nguồn gốc cổ phần hóa hoặc nhận chuyển nhượng dự án có nguồn gốc đất do doanh nghiệp cổ phần sử dụng và chuyển mục đích; các dự án có giao phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý; 5 dự án vướng mắc trong việc xem xét chuyển nhượng dự án đã được chấp thuận chủ trương theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nhìn lại các quy định pháp luật gần đây, Khoản 1 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 quy định, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư, sáp nhập các dự án hoặc chia, tách một dự án thành nhiều dự án, sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh hoặc các nội dung khác.
Đồng thời, từ 20/5/2023, Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực. Trong đó, Khoản 1 Điều 2 quy định: Giao UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…
Thế nhưng thực tế khâu thực hiện còn nhiều vướng mắc. Những vấn đề liên quan đến việc điều chỉnh dự án bất động sản vẫn rất gian nan. Chỉ cần một bộ, ngành hoặc một sở ban ngành ách tắc thì công việc thẩm định để điều chỉnh cũng tạm dừng. Có nguyên nhân chủ quan từ doanh nghiệp, nhưng cũng có những yếu tố khách quan đến từ sự chưa hoàn thiện của hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở nói chung.
Trao đổi với Reatimes, LS. Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, TP.HCM có những dự án vướng đất công ở nội thành và đất công xen kẹt ở ngoại thành. Theo quy định, sau khi có đất ở (điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc nhận chuyển nhượng 100% đất ở (điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận nhà đầu tư. Thông thường dự án có chủ trương đầu tư sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng trước đây có cách hiểu khác nhau giữa Điều 23 Luật Nhà ở (được sửa khoản 1 tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Điều 29 Luật Đầu tư 2020.
Cụ thể hơn, điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 chỉ quy định cho nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để “thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp” (nhiều cơ quan hiểu là không gồm dự án nhà ở) và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định nhận chuyển nhượng đất ở (không được nhận chuyển nhượng đất không phải là đất ở).
Nhưng theo LS. Trần Đức Phượng, sự phức tạp về pháp lý dự án trên thực tế còn rắc rối hơn. Có những dự án tiến hành nộp hồ sơ để được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, và chờ thu hồi hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng sau đó Luật Nhà ở 2014 được ban hành mà chưa nhận chuyển nhượng được toàn bộ số đất nông nghiệp và không còn được làm theo thủ tục theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP nữa.
“Đến khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đòi hỏi 100% đất ở nên không thể giải quyết thủ tục công nhận nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cho những dự án chưa đủ điều kiện 100% đất ở. Trong các vướng mắc đó, cụ thể là vướng đất công ở nội thành và đất công xen kẹt ngoại thành, cũng không thể giao đất (không thông qua đấu giá) để tiến hành triển khai dự án hoặc giao nhưng việc tính giá đất cụ thể chậm trễ. Cơ quan tính giá đất, đơn vị tư vấn giá e ngại vì giá đất cụ thể theo quyết định không thay thế được cho giá đất đấu giá, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
Hiện có những dự án tháo gỡ được là do chủ đầu tư nhận được 100% đất ở; hai là thủ tục thì theo Luật Đầu tư 2020 nhưng điều kiện thì theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP hoặc vận dụng cách hiểu điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 cho nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở (tạm không xem đến khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014); ba là dự án không “dính” đến đất công hoặc diện tích đất quá ít dưới 1.000m2.”, ông Phượng nói.
Kiến nghị tiếp tục thực hiện đối với dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để xử lý, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đề xuất, đối với các dự án có nguồn gốc từ việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa; dự án có giao phần diện tích đất do Nhà nước quản lý nhưng nhà đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và/hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiến nghị UBND Thành phố giao Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với các Sở và cơ quan có liên quan tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ, xem xét cho dự án được tiếp tục thực hiện. Đồng thời, giao UBND Thành phố tổ chức xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để đề nghị nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), để tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Đối với vướng mắc liên quan đến việc xem xét chuyển tiếp theo pháp lý đất đai và điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án khi việc chậm tiến độ có nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan: Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp tục đôn đốc các bộ sớm có ý kiến hướng dẫn, đồng thời kiến nghị UBND Thành phố đề xuất Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đề nghị các bộ, ngành hướng dẫn, tháo gỡ sớm các vướng mắc liên quan đến nội dung này.
Theo LS. Trần Đức Phượng, Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc về đấu giá đất, về đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP chi tiết Luật Đấu thầu quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên do quá trình chuyển tiếp về thủ tục của dự án, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (có 2 bước) chuyển sang Luật Nhà ở 2014 (có 2 bước) và sau đó chuyển sang Luật Đầu tư 2020 (có 1 bước) nên các dự án mới chỉ “công nhận nhà đầu tư” đều vướng do bị coi là chưa xong thủ tục “phê duyệt”, đi tiếp thì vướng, làm mới thì không đủ điều kiện (100% đất ở, không cho nhận chuyển nhượng đất nông ngiệp). Tuy nhiên, với cơ chế như tại thành phố, không đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì rất khó giải quyết câu chuyện dự án có liên quan đến đất công hay điều kiện về đất thực hiện dự án sẽ vẫn có thể hiểu theo những nghĩa khác nhau.
“Không riêng TP. HCM có vướng mắc chuyển mục đích sử dụng đất mà nhiều tỉnh thành khác cũng vậy. Trước đây các dự án nhà ở thì cho chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng hiện nay thì không thấy các trường hợp này nữa. Do đó, phải xem xét kiến nghị và sửa đổi pháp luật liên quan, quy định rõ ràng để không chồng chéo, mâu thuẫn, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương hiểu một kiểu, thì về lâu dài sẽ gây ra những ách tắc không thể tháo gỡ nếu chiếu theo luật.
Trước hết, cần hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, nên thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Song song với đó, cần có quy định chặt chẽ nhằm quản lý việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Đồng thời, ách tắc của doanh nghiệp tại các khu đất cổ phần hóa, hay đất do doanh nghiệp nhà nước thoái vốn, cũng phải tháo gỡ, chứ không thể để “đóng băng” rồi doanh nghiệp tự giải thoát”, ông Phượng nêu.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, việc TP. HCM phân loại các dự án theo những khó khăn, vướng mắc, xem vấn đề đang ách tắc ở khâu nào, thuộc cơ quan nào để xử lý là điều cần thiết hiện nay.
Song, cơ quan quản lý phải đưa ra thời hạn xử lý rõ ràng, tránh việc doanh nghiệp gửi kiến nghị nhưng chờ không biết khi nào có phúc đáp. Đặc biệt, doanh nghiệp rất muốn dự án thông suốt về pháp lý để có thể huy động vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong bối cảnh khó khăn về dòng vốn kéo dài như hiện nay.
