Biệt thự ven biển, condotel cắt lỗ sâu
Giới chuyên gia đánh giá, trước những nỗ lực và sự quyết liệt của Chính Phủ, thị trường bất động sản hiện nay đã có những chuyển biến tích cực. Nhiều phân khúc rục rịch có giao dịch trở lại.
Tuy nhiên, thị trường địa ốc vẫn trong tình trạng ảm đạm. Khảo sát cho thấy, thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, căn hộ khách sạn (condotel) ở một số địa phương như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh… vẫn diễn ra dày đặc trên các trang rao bán nhà đất.
"Sốc quá! Cắt lỗ biệt thự Movenpick Cam Ranh - 481m2 - tặng căn hộ condotel" - Một tiêu đề của thông tin rao bán gây chú ý vừa qua. Dò hỏi từ người bán, được biết căn biệt thự mặt biển này có giá trong hợp đồng là 32 tỷ đồng, hiện tại cắt lỗ còn 28 tỷ đồng. Một căn biệt thự đường nội khu của dự án có giá gốc 21 tỷ đồng, hiện được bán cắt lỗ hơn 3 tỷ đồng.
Người rao bán cho biết, những căn biệt thự giảm sâu này đã được đưa vào vận hành khai thác khoảng hơn 1 năm. Những sản phẩm trên cũng chưa có giấy chứng nhận (sổ đỏ hay sổ hồng) mà chỉ được chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán.
Về thông tin tặng căn hộ condotel, theo người bán, trong hợp đồng mua bán biệt thự trước đó, chủ đầu tư đã tặng người mua một căn condotel có giá trị khoảng 3 tỷ đồng. Bên cạnh những căn biệt thự giá “khủng”, còn nhiều căn condotel tại một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang rầm rộ rao bán cắt lỗ.
Quan sát thị trường, anh Trần Phương - Nhà đầu tư tại Hà Nội nhận thấy hiện nay có nhiều thông tin rao bán “cắt lỗ” biệt thự, căn hộ khách sạn ở một số điểm đến du lịch truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Quảng Ninh… Các sản phẩm biệt thự giá trị lớn được cắt lỗ tới 2 - 3 tỷ đồng.
Vì vốn không nhiều, anh Phương “nhắm” tới những căn hộ condotel có mức giá 2 - 4 tỷ đồng, đang được cắt lỗ vài trăm triệu đồng. Có sẵn 3 tỷ đồng gửi ngân hàng, nhà đầu tư này cân nhắc có nên rút tiền để đầu tư vào condotel cho thuê.
Tuy nhiên, anh Phương rất băn khoăn vì các căn hộ condotel chưa có “sổ hồng”, liệu có mất giá? Việc vận hành cho thuê có hiệu quả hơn so với lãi suất ngân hàng hay không?
Về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Vạn Khang Phát - Ông Nguyễn Vũ Cao đánh giá, tín hiệu phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn còn yếu.
“Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng không còn hấp dẫn các nhà đầu tư. Sức đầu tư chung trên thị trường đang yếu ớt, ít giao dịch. Nếu như trước đây, khi dòng tiền trên thị trường còn nhiều, huy động đòn bẩy tài chính dễ thì nhiều người đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Sau thời gian chứng kiến hiệu quả từ việc đầu tư không cao như kỳ vọng, dòng tiền đầu tư tương lai sẽ thay đổi, họ sẽ không đầu tư quá nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng” - Ông Nguyễn Vũ Cao nói.
Đối với các sản phẩm nghỉ dưỡng đang được rao bán cắt lỗ, theo ông Cao, dù nói là “cắt lỗ”, nhưng sản phẩm vẫn chưa về vùng giá thật.
Vị chuyên gia đánh giá: “Cắt lỗ so với lúc giá ở mức “đỉnh”, còn so với giá trị thực hay sức khỏe kinh tế thì giá còn đang cao. Mặt bằng giá bất động sản nói chung đang neo quá cao so với thu nhập đầu người. Đây là sự bất hợp lý. Giá bán BĐS đang giảm nhưng so với giai đoạn 2019 - 2020 thì vẫn cao.
Bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long (Quảng Ninh), Phú Quốc, Quy Nhơn… đều có giá cao. Mặt bằng giá tăng lên 5 - 6 lần, thậm chí có nơi tăng tới 10 lần so với 10 năm trước".
Ông Cao cũng nhận định, nhanh nhất phải tới năm 2026, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mới phục hồi được, nếu không phải chờ lâu hơn.
Sẵn vài tỷ đồng có nên đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ở thời điểm này?
Ông Cao đưa ra câu trả lời rằng, tùy khu vực, dự án và vị trí để các nhà đầu tư cân nhắc xuống tiền. Khi đầu tư, cần nhìn vào lượng khách tới khu vực định đầu tư có nhiều hay không, nếu lớn thì tiềm năng khai thác du lịch, nghỉ dưỡng mới cao.
“Nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chỉ để đó, chờ giá tăng thì sẽ khó đem lại lợi nhuận kỳ vọng cho nhà đầu tư trong ngắn hạn.
Nếu đầu tư BĐS nghỉ dưỡng rồi cho thuê trong giai đoạn này thì không khả thi so với biên độ lợi nhuận trên hiệu suất tổng giá thành. Đầu tư song cho thuê, lợi nhuận chưa chắc cao bằng gửi tiền vào ngân hàng. Về dài hạn, đầu tư BĐS để ở vẫn an toàn hơn so với những phân khúc khác” - Ông Cao khuyến cáo.
Theo số liệu liên quan tới hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam của Savills Hotels, tính tới 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt chỉ ở mức 40%. Trong khi nếu nhìn sang Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc 50%, thậm chí Singapore đã đạt gần mức 75%.
Quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh đang có sự không đồng đều, tại Nha Trang - Cam Ranh và Phú Quốc phải đối mặt với các thách thức lớn trong việc cải thiện công suất phòng.
Riêng Phú Quốc, công suất phòng trung bình ở mức 30% và là một trong các thị trường kém hiệu suất nhất khu vực Đông Nam Á. Nhà Trang - Cam Ranh cũng ghi nhận công suất tương tự, tuy nhiên mức giá phòng bình quân đang thấp hơn 100 USD/đêm.
Như vậy, với thông tin trên, các nhà đầu tư như anh Phương sẽ có thêm cơ sở để đưa ra quyết định chính xác nhất trong giai đoạn này.
