Đảm bảo hài hòa lợi ích của đa số người dân và doanh nghiệp
Thảo luận về dự án Luật Đất đai chiều 21/6 tại Quốc hội, nhiều đại biểu bày tỏ sự quan tâm tới các dự án đô thị, nhà ở thương mại mà các doanh nghiệp phải thỏa thuận với người dân thuộc diện thu hồi đất. Vấn đề này cũng đã được đặt ra từ kỳ họp thứ 4 của Quốc hội, nếu như một nhóm nhỏ người dân cố tình không bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án thì sẽ phải giải quyết thế nào?
Đại biểu Nguyễn Anh Trí (đoàn Hà Nội) bày tỏ: "Đền bù, giải tỏa là vấn đề rất khó, nghĩ đến thôi cũng đã hãi hùng. Qua nghiên cứu, tôi thấy Ban soạn thảo cũng đã rất cố gắng tìm kiếm cách soạn thảo tốt nhất, tuy nhiên chưa hết và chưa rõ. Để có thể soạn thảo được sát với thực tiễn, tôi nghĩ Ban soạn thảo cần dựa vào thực tiễn mà soạn thảo. Tôi xin nêu thêm một thực tiễn mà nhiều dự án gặp, việc đền bù, giải tỏa ở các dự án nhượng quyền sử dụng, tức là tự thỏa thuận rất hay gặp vướng mắc sau, phần lớn là thỏa thuận được, còn một số ít gia đình là không thỏa thuận được, thậm chí họ không cho gặp để thỏa thuận, bế tắc ở chỗ đó, phá giá ở chỗ đó, bất bình đẳng ở chỗ đó, chậm trễ, thậm chí không thể triển khai được dự án là ở chỗ đó. Vì lý do này mà hàng chục năm trời chỉ thực hiện được việc tự thỏa thuận được một vài dự án, còn phần lớn là chưa xong hoặc phải bỏ dự án. Rất mong Chính phủ, Ban soạn thảo suy nghĩ để tìm ra cho được cách tháo gỡ vướng mắc này, đáp ứng nguyện vọng của đông đảo cử tri và doanh nghiệp trong cả nước".
Đại biểu Nguyễn Anh Trí đề nghị: "Đối với các dự án thuộc nhóm tự thỏa thuận, nếu đã tự thỏa thuận được từ 70% trở lên và thời gian đã chậm gấp 2 lần so với thời gian cấp có thẩm quyền cho phép thì chính quyền phải vào cuộc để thực hiện việc giải tỏa và giá đất chỉ bằng giá quy định của nhà nước cho đất ở khu vực đó".
Cho ý kiến về nội dung này, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) nhận định, để tránh tình trạng những dự án tư nhân đầu tư lợi dụng danh nghĩa dự án phát triển kinh tế - xã hội để thu hồi đất tràn lan thì phải để cho người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận là không đúng.
"Tôi cho rằng không phải cứ dự án tư nhân đầu tư không phải phát triển là vì kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chúng ta biết đất đai do Nhà nước quy hoạch nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, không quy hoạch vì lợi ích cá nhân. Như vậy, bất kể một dự án nào được phê duyệt, thực hiện đúng quy hoạch đất đai của Nhà nước thì đều là dự án thực hiện phát triển kinh tế - xã hội, vì một lợi ích quốc gia, công cộng", ông Cường nêu quan điểm.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, khi nhà nước thu hồi xong thì nên đưa người dân tham gia vào quá trình xây dựng phương án bồi thường, tái định cư, đạt được sự đồng thuận cao nhất thì sẽ đạt được các hiệu quả về kinh tế - xã hội tốt hơn và đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu của Nghị quyết 18.
"Ngược lại, nếu như chúng ta cứ để cho người dân với doanh nghiệp tự thỏa thuận thì rất nhiều vấn đề xảy ra, như yêu cầu về việc đảm bảo hài hòa lợi ích không được thực hiện hoặc yêu cầu về tái định cư phải đảm bảo ổn định tốt hơn không được thực hiện. Chính vì vậy, tôi cho rằng việc Nhà nước thu hồi và có phương án tái định cư sẽ đảm bảo tốt hơn là phương án để tự thỏa thuận. Theo tôi nó chỉ có 3 phương án: Một là, quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai không cần Nhà nước phê duyệt dự án; Hai là, các dự án người dân đóng góp đất để đóng góp cổ phần cùng kinh doanh; Ba là, những dự án tái điều chỉnh, phân loại khu dân cư hoặc là tái thiết đô thị", ông Cường phân tích.
Không để lãng phí nguồn lực đất đai
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh - Phó trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình cũng đề nghị cơ quan Nhà nước phải thực hiện thu hồi với phần đất mà chủ đầu tư và người dân không tự thỏa thuận được.
"Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng quy định tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa quan điểm này tại Điều 127 về các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Tôi bày tỏ sự đồng tình với ý kiến của một số đại biểu về việc cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung quy định để có cơ chế điều chỉnh chặt chẽ, phù hợp, khả thi đối với một thực tiễn đặt ra, đó là những dự án doanh nghiệp không thể thỏa thuận được vì trong vùng dự án có một số người sử dụng đất cố tình không hợp tác, ngăn cản việc thực hiện dự án, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, chậm tiến độ, gây lãng phí nguồn lực đất đai và quyền lợi của số đông người dân đã đồng thuận với mục tiêu của dự án. Do vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, nghiên cứu quy định vấn đề này theo hướng, các dự án nhà ở thương mại, dự án đô thị doanh nghiệp tự thỏa thuận với người có đất bị thu hồi, nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân, nhà nước và doanh nghiệp. Trường hợp khi doanh nghiệp đã thực hiện tự thỏa thuận nhưng vẫn còn một phần hộ dân không đồng tình thì khi đó Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất đối với phần diện tích đất chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được", đại biểu Thanh phân tích.
Theo đại biểu Trần Thị Hồng Thanh: "Để quy định này đảm bảo chặt chẽ, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa các bên thì cần quy định trong dự thảo luật một số điều kiện khi nhà nước thực hiện thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án, công trình không thỏa thuận được, đó là chỉ thực hiện đối với các dự án đủ các điều kiện, như không điều chỉnh được quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án nếu bỏ lại phần diện tích không thỏa thuận được, tỷ lệ diện tích đất trong dự án mà chủ đầu tư và người sử dụng đất không thỏa thuận được chỉ chiếm tỷ lệ từ 10 đến 15% diện tích đất thực hiện dự án.
Cùng với đó, để đảm bảo chặt chẽ dự thảo luật cũng cần quy định về trình tự, thủ tục thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án không thỏa thuận được, như Nhà nước cùng với chủ đầu tư thực hiện đối thoại với người sử dụng đất trong khu vực đất không thỏa thuận được, trường hợp đối thoại không đạt kết quả thì nhà nước thực hiện thu hồi đất để giao, cho thuê cho chủ đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời, dự thảo luật cũng phải quy định về xác định giá đất cụ thể đối với phần diện tích còn lại của dự án không thỏa thuận được và phương án hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
Theo đó, giá đất cụ thể đối với phần diện tích còn lại của dự án không thỏa thuận được xác định theo nguyên tắc không vượt quá giá đất cao nhất đã thỏa thuận được, phương án hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi cần được xây dựng theo nguyên tắc phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện thực tế của địa phương".
Cũng có quan điểm phải làm rõ về vấn đề này, đại biểu Trần Văn Tiến (đoàn Vĩnh Phúc) chỉ rõ, về thu hồi đất, theo dự thảo luật thu hồi đất có 2 hình thức:
Hình thức thứ nhất, nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.
Hình thức thứ hai, thông qua thỏa thuận về nhượng quyền sử dụng đất. Khi nhà nước thu hồi đất thì dự thảo luật quy định rất cụ thể, chi tiết tại nhiều điều về thẩm quyền thu hồi, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phân công nhiệm vụ thu hồi, tổ chức cưỡng chế... nhưng với hình thức thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, dự thảo luật không có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cũng như việc thu hồi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v. dẫn đến thực tế là doanh nghiệp, người dân khi thực hiện các dự án có liên quan đến đất đai tự thỏa thuận rất vướng mắc về trình tự, thủ tục trong việc thỏa thuận và thu hồi quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
"Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu bố cục thành một mục riêng về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, trong đó có các điều khoản quy định về trình tự, thủ tục thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên có liên quan", đại biểu Tiến nhấn mạnh.
Đại biểu Bế Minh Đức (đoàn Cao Bằng) cũng bày tỏ băn khoăn về nội dung này: "Tôi thấy rằng việc Nhà nước có chính sách khuyến khích cơ chế tự thỏa thuận là phù hợp. Điều đó đem lại lợi ích và nâng cao quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể nhận lại giá trị cao hơn so với trường hợp thuộc Nhà nước thu hồi, tránh việc đầu cơ về đất đai, đầu tư tràn lan không hiệu quả và loại bỏ được các nhà đầu tư không đủ năng lực. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung này, đề nghị nghiên cứu trường hợp phía nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thỏa thuận, nếu các hộ gia đình, cá nhân có đất không nhất trí thỏa thuận. Nội dung này hiện nay chưa có cơ chế xử lý đối với những trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được 100% diện tích thực hiện dự án. Vấn đề đặt ra ở đây là nếu thực hiện dự án thì diện tích còn lại không thỏa thuận được sẽ xử lý như thế nào? Nếu không thực hiện dự án nữa thì phần diện tích đất nông nghiệp, nhà đầu tư sẽ chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê đất của hộ gia đình, cá nhân sẽ được xử lý ra sao? Vì nếu xảy ra tình huống này có thể dẫn đến gây lãng phí tiền của của nhà đầu tư, mất cơ hội kinh doanh, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế chung".
Đại biểu Điểu Huỳnh Sang (đoàn Bình Phước): Dự thảo luật có quy định nhưng lại không làm rõ về nội hàm của các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tôi đề nghị dự thảo luật sửa đổi lần này chỉ nên quy định về nội hàm của các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nên giao lại cho Chính phủ quy định các loại dự án cụ thể; Bổ sung quy định cụ thể đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích phát triển hạ tầng phục vụ công cộng và vì lợi ích phát triển quốc gia, dựa vào vốn đầu tư công, vốn đầu tư tư nhân hoặc vốn đầu tư đối tác công tư; Giao Chính phủ quy định các loại dự án cụ thể sẽ phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước.
Đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Đắk Nông): Vấn đề xác định lợi ích công cộng trong thu hồi đất là một bài toán rất khó và khó xác định lợi ích công cộng trong thu hồi đất nếu chỉ áp dụng phương pháp loại trừ hoặc phương pháp xác định cụ thể. Bởi lẽ, các nhận định khác nhau giữa các chủ thể và các góc độ nhìn nhận khác nhau cũng sẽ đưa ra những kết luận khác nhau.
Lợi ích quốc gia, công cộng và lợi ích ngoài công cộng cũng có những sự trùng lặp nhất định, cùng với sự phát triển của xã hội, một số lợi ích ngoài công cộng cũng có thể chuyển thành lợi ích công cộng và ngược lại. Cần phải xác định lợi ích công cộng trong việc thu hồi đất mà lợi ích công cộng phải vượt lên trên lợi ích cá nhân, không phải là lợi ích riêng của nhà nước và cũng không phải là lợi ích riêng của công dân hay tổ chức khác mà là lợi ích chung của toàn xã hội. Chính vì thế, khái niệm "lợi ích công cộng" như dự thảo luật là chưa bao quát và thực sự rõ ràng, nếu loại trừ quá nhiều hoặc quá ít sẽ tác động lớn đến việc giải thích lợi ích công cộng trong việc thu hồi đất, quá ít loại trừ sẽ dẫn đến việc mở rộng nội hàm của lợi ích công cộng và ngược lại. Vì vậy, chúng ta nên kết hợp cả 2 phương pháp để xác định lợi ích công cộng, việc thu hồi đất vì mục đích công cộng nên giới hạn, loại trừ cụ thể.
Để trả lời câu hỏi này cần xác định ai là người sử dụng đất tiếp theo, nếu là Nhà nước và những tổ chức nằm trong bộ máy của Nhà nước ủy quyền và toàn bộ người dân sử dụng đất thì được xác định là mục đích công cộng, nếu sau khi thu hồi đất, người sử dụng đất tiếp theo không có yếu tố Nhà nước, trong đó là doanh nghiệp tư nhân hoặc các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh thì phải xác định đó là ngoài mục đích công cộng và do đó đề nghị cơ quan soạn thảo cần tiếp cận theo hướng minh bạch hơn, đó là quy định rõ khoản 4 Điều 79 các trường hợp phải thực hiện theo Điều 127 của dự thảo luật. Cụ thể, các trường hợp chủ đầu tư phải thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, không nên chỉ dùng phương pháp loại trừ mà cuối cùng không biết trừ những trường hợp nào.
