Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có công văn số 29/2025/HHBĐSVN-PC gửi tới Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, đồng thời gửi đến Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, kiến nghị sửa đổi một số quy định trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện tại cho các dự án bất động sản (BĐS).
Theo đó, tại công văn này, VNREA đã đề xuất đóng góp sửa đổi một số điều bất hợp lý của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Theo VNREA, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được ban hành vào ngày 27/6/2024 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 đã tạo nên khung pháp lý quan trọng và giải quyết được nhiều khúc mắc cho các dự án kinh doanh BĐS.
VNREA đề xuất sửa đổi quy định về giá đất để "cởi trói" cho các dự án bất động sản. Ảnh minh họa
Do đó, việc nghiên cứu cũng như đánh giá quá trình triển khai Nghị định này được thực hiện dựa trên tinh thần của Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.
Nghị quyết này đặc biệt chỉ đạo về việc "tạo điều kiện thuận lợi cho kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh", đồng thời nêu ra yêu cầu cần có "cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp nhằm làm hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp".
Nhưng trong vai trò là đơn vị phản biện xã hội, VNREA đã tiếp nhận nhiều ý kiến đóng góp, phản ánh từ các hội viên và doanh nghiệp, trong đó chỉ ra sự cần thiết của việc điều chỉnh một số nội dung của Nghị định 71/2024/NĐ-CP trong việc xác định giá đất của các dự án bất động sản.
Việc điều chỉnh này nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi giúp các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản, thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường.
VNREA mong muốn việc xác định giá đất sẽ phản ánh đúng bản chất thị trường, bảo đảm quyền lợi hợp lý cho các chủ đầu tư, đồng thời tạo môi trường minh bạch, công bằng cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản. Ảnh minh họa
Trên cơ sở đóng góp, VNREA cho rằng Điều 158 của Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc xác định giá đất phải theo cơ chế thị trường, do đó, việc xác định giá cần tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí thực tế mà chủ đầu tư phải gánh chịu khi triển khai dự án.
VNREA kiến nghị bổ sung các khoản chi phí thực tế vào tổng chi phí phát triển dự án, làm cơ sở xác định giá đất, thay vì chỉ dừng ở những khoản chi phí "truyền thống". Cụ thể, VNREA dẫn chứng:
Chi phí thương hiệu: Là khoản chi phí thực tế và hợp lý mà doanh nghiệp phải bỏ ra để xây dựng, duy trì thương hiệu khi phát triển dự án. Mọi dự án bất động sản đều gắn liền với chiến lược phát triển thương hiệu, và chi phí này cần được xem xét trong tổng mức đầu tư.
Chi phí hạ tầng tiện ích bổ sung: Hiện nay, chi phí hạ tầng tiện ích chung được tính toán dựa trên suất vốn đầu tư, tuy nhiên lại chưa bao gồm các khoản đầu tư bổ sung như công viên, vườn hoa, hồ nước, khu vui chơi… Đây là những hạng mục thiết yếu phục vụ cư dân, gia tăng giá trị dự án, nhưng chủ đầu tư phải tự bỏ vốn đầu tư thêm.
Chi phí bán hàng, tiếp thị: Dù quy định hiện hành chỉ cho phép tính chi phí kinh doanh, quảng cáo ở mức 0,5 - 1% doanh thu, nhưng thực tế chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra lớn hơn rất nhiều. Để bán được hàng, các doanh nghiệp còn phát sinh thêm chi phí hỗ trợ khách hàng như lãi vay, dịch vụ quản lý, khuyến mại, hậu mãi… Những khoản này hiện chưa được tính vào chi phí hợp lý khi xác định giá đất.
Bất cập trong sử dụng giá đấu giá đất làm cơ sở định giá
VNREA cũng bày tỏ quan ngại đối với Khoản 2 Điều 3 của Nghị định 71, liên quan đến việc sử dụng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào cho việc định giá đất.
Theo VNREA, việc ưu tiên lấy giá trúng đấu giá làm cơ sở xác định giá đất là không phù hợp với thực tiễn. Lý do là phần lớn các thửa đất đấu giá hiện nay có quy mô nhỏ lẻ, không tương đồng với các khu đất quy mô lớn trong các dự án cần định giá. Do đó, nếu lấy giá đất từ các phiên đấu giá nhỏ để làm căn cứ sẽ dẫn đến sự thiếu tương thích, gây méo mó giá trị thực.
Ngoài ra, VNREA chỉ ra thực tế có những phiên đấu giá đất bị đẩy giá lên 17 - 18 lần so với giá khởi điểm, do tác động của môi giới, tâm lý đám đông hoặc hiện tượng đầu cơ. Việc sử dụng những kết quả thiếu ổn định đó làm cơ sở xác định giá đất là không khách quan, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đề xuất khai thác dữ liệu giao dịch từ cơ quan thuế
VNREA cho rằng, trong khi dữ liệu từ đấu giá đất bộc lộ nhiều bất cập, thì thông tin giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản được kê khai và nộp thuế tại cơ quan thuế lại là nguồn dữ liệu đầy đủ và chính xác nhất. Các giao dịch này đã được thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính, có giá trị pháp lý, minh bạch hơn nhiều so với các phiên đấu giá nhỏ lẻ.
Tuy nhiên, Điểm b Khoản 2 Điều 3 hiện nay lại chưa quy định việc sử dụng dữ liệu từ cơ quan thuế làm căn cứ định giá. VNREA đề xuất bổ sung quy định về việc sử dụng dữ liệu giao dịch quyền sử dụng đất tại cơ quan thuế như một trong những nguồn thông tin chính thống, đảm bảo độ tin cậy và sát thực tế hơn khi định giá đất.
Với các đề xuất nêu trên, VNREA mong muốn việc xác định giá đất sẽ phản ánh đúng bản chất thị trường, bảo đảm quyền lợi hợp lý cho các chủ đầu tư, đồng thời tạo môi trường minh bạch, công bằng cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hệ thống pháp lý về đất đai, tuy nhiên để thực sự đi vào cuộc sống, các quy định liên quan đến xác định giá đất cần được điều chỉnh phù hợp với thực tế, tránh tạo ra những bất cập cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
