Mới đây, trong bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra 6 nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hình thành bong bóng thời kỳ 2007- 2011. Bên cạnh đó, HoREA khẳng định, "cơn ác mộng" này (bong bóng bất động sản) sẽ không xảy ra năm 2018 - 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.
Cụ thể, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.
Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.
Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đánh giá các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.
Cùng quan điểm với HoREA, trong cuộc trao đổi với Reatimes hồi tháng 7, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills khẳng định: "Theo nhận định của chúng tôi, tính đến thời điểm này, thị trường bất động sản đang phát triển rất bình ổn, không có sự biến động nào quá lớn. Trên thực tế, chưa có bong bóng bất động sản".
Ở một góc nhìn khác, tại Hội thảo "Sốt bất động sản – Cơ hội rủi ro" diễn ra hồi tháng 6, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra dự đoán rằng, với những dấu hiệu hiện tại, bong bóng bất động sản sẽ xảy ra vào năm 2019.
"Bất kỳ 1 sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường, từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu thì có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu thì ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng... thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện", ông Hiếu phân tích.
Hiện tại, tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam là 6,8 triệu tỷ đồng. Tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản theo báo cáo là 7,5%. Tuy nhiên, theo ông Hiếu ước tính, con số tín dụng cho vay bất động sản sẽ lên tới 20%. Đây là một con số rất lớn khi ngân hàng đổ tiền cho vay vào thị trường có nhiều rủi ro.
Một vấn đề khác được TS. Hiếu đề cập đến đó là, hiện tại Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và cơ quan quản lý có chính sách quản lý tiền tệ linh hoạt. Một mặt NHNN thể hiện chính sách tiền tệ nới nỏng, hạ lãi suất. Một mặt khác thì thắt chặt. Hệ số rủi ro cho vay bất động sản tăng từ 100 đến 200%. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại cơ quan quản lý vẫn chưa đưa ra được định hướng lâu dài của chính sách tiền tiền liên quan đến bất động sản.
"Nếu năm tới không giải quyết được vấn đề bất động sản, vấn đề tín dụng một cách ráo riết, thì khả năng bong bóng bất động sản sẽ nổ ra", ông Hiếu khẳng định
Đồng quan điểm, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Trần Kim Chung cho rằng, hiện đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.
Theo ông Chung, 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản là: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. "Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008 - 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng", ông Chung cảnh báo.
