Trong cuộc trà dư tửu hậu cách đây vài ngày, Giám đốc một Sàn giao dịch bất động sản khi nói về tình hình thị trường hiện nay đã buông một câu: “Quá nguy hiểm”.
Đất tại khu vực nông thôn TP. Đà Nẵng bị thổi lên gấp nhiều lần so với giá trị thực
Theo lời anh kể nếu như trước đây, người mua trước khi “xuống tiền” luôn tìm hiểu kỹ về dự án, yêu cầu pháp lý đầy đủ… thì nay đi mua đất không cần nhìn thấy mặt chủ, không biết sổ đỏ nằm ngang hay dọc, sẵn sàng xuống tiền mọi lúc, mọi nơi.
Quá nhiều rủi ro
Nói về môi giới bất động sản, hay nhiều người quen gọi là “cò” đất, hầu hết mọi người cùng có chung một nhận định: Nghề “cò” đất không xấu, nhưng mối lo là họ thường “bánh vẽ” quá đà về độ hấp dẫn của dự án và “thổi” giá lên cao để hưởng nhiều hoa hồng, gây “bong bóng” thị trường bất động sản. Một khi vỡ “bong bóng” người thiệt hại đầu tiên là khách hàng, tiếp đó là chủ đất, vì tiền mà bán hết tư liệu sản xuất, chỉ có đội ngũ “cò” là sống khỏe.
“Cò huy động nhiều tay chân cùng đến xem một mảnh đất với khách hàng thật, mỗi người trả một giá, người sau luôn trả cao hơn người trước, cứ thế cho đến khi “cò cái” giả vờ chịu giá cho người cao nhất, tiền cọc được đặt ngay tại chỗ. Thế mới có chuyện thị trường bất động sản Việt Nam cứ phồng lên xẹp xuống theo chu kỳ. Để cứu bất động sản, ngân hàng phải giải ngân cả đống tiền, mà thực ra là cứu những con nợ thoát chết” - Vị giám đốc trên cho hay.
Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng hiện đang tiềm ẩn quá nhiều rủi ro
Nói về cơn sốt đất hiện nay, ông Đỗ Minh Dương - Một chuyên gia bất động sản nhận định: Đất nằm ở trung tâm, ở ven biển trên địa bàn TP. Đà Nẵng – “mồi ngon” của giới đầu nậu và cò đất đang ngày càng ít dần đi trong khi đất vùng ven lại đang rẻ nên giới đầu nậu và cò đất không ngần ngại xuống tiền, thổi giá. Giá vì thế cứ bị đẩy lên hàng ngày khiến cho các nhà đầu tư địa phương sốt ruột lại nhảy vào cuộc và bong bóng cứ thế lớn lên dần.
Bằng chứng mà nhà đầu tư có thể tham khảo là cơn sốt đất trước đây tại Đà Nẵng với sự tham gia của giới đầu tư đến từ Hà Nội và TP.HCM. Lúc đó, tốc độ đô thị hoá nhanh khiến đất đai tại nhiều khu vực tăng chóng mặt và những nhà đầu tư nhanh chân đã hốt bạc.
"Khi đó, thống kê của CBRE cho thấy, trên 80% khách mua bất động sản ở Đà Nẵng này đến từ Hà Nội và TP.HCM. Nhưng ngay sau đó, thị trường suy giảm, giá nhà đất tụt dốc thảm hại, nhà đầu tư đến từ Hà Nội tháo chạy dẫn đến hệ quả hàng loạt các dự án bỏ hoang. Thậm chí, tranh chấp xảy ra căng thẳng giữa khách hàng và chủ đầu tư về sổ đỏ, nộp tiền… nhiều nhà đầu tư lỗ nặng và mắc kẹt do là người mua cuối của cơn sốt này” - ông Dương cho biết.
Để không “sa bẫy”
Trong cơn bấn loạn của thị trường bất động sản như hiện nay, để bảo toàn vốn đầu tư, không rơi vào “bánh vẽ”, vào “ma trận” do giới đầu nậu và cò đất tạo ra, người mua cần lưu ý những gì?
Trao đổi cùng Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Vũ Quang Hùng – Giám đốc Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đưa ra lời khuyên: Khi tiến hành mua nhà, mua đất đề nghị người dân cần lưu ý: Thứ nhất, kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án: Văn bản giao chủ đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng….
Thứ hai, kiểm tra điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh. Cụ thể, đối với bất động sản có sẵn (nhà, công trình xây dựng, đất): Tuân thủ quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản. Lưu ý, đối với các loại đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Đối với bất động sản hình thành trong tương lai (nhà, công trình xây dựng): Tuân thủ quy định tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản.
Lưu ý, đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán; Đối với nhà ở xã hội (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai): Tuân thủ quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở. Lưu ý, đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) phải có văn bản thông báo Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
“Hiện nay, Sở Xây dựng thường xuyên cập nhật thông tin về các dự án bất động sản đã được UBND thành phố phê duyệt khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên Cổng Thông tin điện tử thành phố và website Sở Xây dựng. Người dân có thể tham khảo các thông tin này trước khi giao dịch bất động sản” - ông Hùng nhấn mạnh.
Tại nhiều lễ mở bán lực lượng môi giới, “cò” đất đôi khi áp đảo nhà đầu tư
Trong khi đó, dưới góc nhìn pháp luật, Luật sư Đỗ Pháp – Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Pháp đưa ra lời khuyên: Muốn bảo vệ được mình, bảo vệ đồng tiền của mình chính các nhà đầu tư phải am hiểu rõ về pháp luật, mà cụ thể ở đây là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014….
“Trong trường hợp nhà đầu tư không hiểu pháp luật thì cần tham vấn luật sư để nắm rõ những điều khoản hợp đồng, điều kiện mua, điều kiện thanh toán, cam kết của nhà đầu tư, thủ tục chuyển nhượng, thủ tục hỗ trợ vốn từ ngân hàng (nếu có) và toàn bộ những thông tin pháp lý liên quan đến dự án. Điều này là rất cần thiết vì khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ thiệt thòi nhất và có xu hướng yếu về pháp lý bởi các hợp đồng chủ đầu tư đưa ra là áp đặt” - Luật sư Đỗ Pháp cho biết.
Ông Văn Tuấn Huy – Phó TGĐ sàn giao dịch Bất động sản Vietgroup góp ý, khách hàng nên lựa chọn sản phẩm của những công ty bất động sản uy tín, tài chính vững mạnh, có thương hiệu… để tránh những rủi ro không đáng có có thể xảy ra.
