Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, vẫn có 3 nhu cầu thật trong cơn sốt đất vùng ven. Đó là, đầu tư sinh lời cao, tìm kênh trú ẩn an toàn và tích luỹ tài sản. Nếu không có 3 nhu cầu thật này thì không thể thổi giá đất lên được. Việc đổ lỗi cho “cò đất” có phần không đủ sức thuyết phục bởi “cò” xét đến cùng chỉ là một mắt xích trong cả đường dây mà thôi.
Trên thực tế, giá đất được thổi lên gấp từ 1,5 đến 3 lần giá trị thật. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công không nhiều. Anh Tuấn, một "cò đất" tại quận 9 cho biết: Không dễ gì bán được đất mặc dù hàng ngày rất nhiều người hỏi, cò thổi cứ thổi nhưng người mua chủ yếu là dân đầu cơ có nghề nên gần như họ chỉ đi khảo giá. Cách đây cả năm còn bán được cho mấy người có nhu cầu thực, họ mua đất vườn để xây nhà chứ giờ này đố bán được.
Giao dịch đất nền vùng ven hiện nay được căn cứ vào giá đất nền trong các quận nội thành.
Trong cơn sốt ảo, nhiều chủ đầu tư còn giao bán lại cả dự án. Đơn cử như dự án khu dân cư phường Phú Hữu tại quận 9 qua một tay “cò” tên Huy cho biết, chủ đầu tư có nhu cầu bán toàn bộ dự án. Hồ sơ đưa ra có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả lô đất trên chục héc ta, đã có quyết định chấp nhận đầu tư của thành phố.
Đến thực địa đã thấy san lấp mặt bằng, trồng cây, phân lô và có người đang xây nhà. Hoàng, một tay “lướt sóng” chuyên nghiệp nhận định: “Loại dự án này có mà đảo đi đảo lại đến 5 lần rồi chứ làm gì còn nguyên mà bán, nó chỉ còn nguyên trên giấy tờ thôi”.
Đúng như nhận định của Hoàng, khi hỏi người chăn vịt gần đó, ông này cho biết: “Chị có nhu cầu thì tôi chỉ cho mua mấy lô mới san lấp ở ngoài, chứ chỗ này người ta bán hết từ lâu rồi”. Giá được giao bán lại của cả lô đất này khoảng 4-5 triệu đồng/m2, trong khi giá rao bán tại các biển hiệu từ gần đó có giá từ 10 - 13 triệu đồng/m2. Dù nói là quận 9 nhưng dự án này nằm xa tít trong khu dân cư, xung quanh vẫn lau sậy um tùm.
Nhiều vị trí tại quận 9 như trục đường Đỗ Xuân Hợp, quận Thủ Đức là các trục kết nối với đường vành đai Phạm Văn Đồng được các “cò” thổi lên từ 30-40 triệu đồng/m2. Cách đây khoảng 1 năm thì giá tại các vị trí này từ 8-13 triệu đồng/m2, giá giao dịch thành công thời điểm này từ 12-16 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí.
Trong khi thị trường đang loay hoay về chuyện sốt đất, giá nào là giá thực thì Công ty Khang Điền đã bung hàng dự án Jamila tại quận 9 ngay tại nút giao thông Đỗ Xuân Hợp, mặt tiền đường song hành với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, giá bán chỉ từ 22,5 triệu đồng/m2.
Được đánh giá là dự án đẹp nhất quận 9 tại thời điểm này, bao bọc bởi 2 mặt sông lại ngay mặt tiền đường, thiết kế Singapore với giá bán khá hấp dẫn, dự án Jamila đã giúp “định vị” giá đất nền trong cơn khủng hoảng vừa qua.
Chỉ với 1 dự án bung hàng đúng thời điểm, cơn sốt đất nền ở tất cả vùng ven dường như chững lại. Giao dịch đất nền vùng ven hiện nay được căn cứ vào giá đất nền trong các quận nội thành, hoặc các quận có số dân nhập cư đông như Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp./.
