Hấp dẫn hay mạo hiểm?
Mặc dù condotel đã xuất hiện hàng thế kỷ trước, tuy nhiên chưa có một nguồn thông tin nào khẳng định nguồn gốc của condotel đầu tiên trên thế giới. Condotel được quan tâm đầu tiên xuất hiện tại bãi biển Miami, Florida, tuy nhiên điều này chỉ chính xác trong phạm vi nước Mỹ. Bởi theo nhiều tài liệu thì condotel đã xuất hiện ở Châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”. Loại hình bất động sản này thậm chí còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các nước châu Âu. Dẫu vậy, có thể khẳng định rằng Mỹ đã giúp condotel trở nên phổ biến.
Cuối thập kỷ 70, dưới tác động của sự thay đổi chính sách về thuế tại Mỹ, dưới vỏ bọc là những căn hộ nghỉ dưỡng, người dân tại Mỹ bắt đầu đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn này với mục đích để trốn thuế. Vào năm 1986, những chính sách về thuế trước kia bị chính phủ xóa sổ, condo hotel dần mất đi vị thế của mình trên thị trường bất động sản. Tới cuối thập kỷ 90, khi nền kinh tế có những chuyển biến tích cực và thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, loại hình nhà ở khách sạn này, một lần nữa trở nên phổ biến ở Mỹ. Xu hướng này bắt đầu phát triển và lan rộng sang các khu vực khác như Caribbean, Canada, thậm chí cả Dubai ở khu vực Trung Đông. Ở Europe và Nam Mỹ mô hình condo hotel được phát triển dưới tên gọi "Condotels" hoặc "aparthotels."
Tại Mỹ, condotel không được phép nhắc đến như một khoản đầu tư. Để giải thích cho quy định đó cần đi sâu hơn vào hệ thống án lệ và những quy định trong Luật chứng khoán của Mỹ. Theo đó, việc mua bán căn hộ condotel được coi là việc thành lập một hợp đồng đầu tư, và hợp đồng đầu tư theo luật chứng khoán được coi là một loại chứng khoán.
Căn cứ vào quyết định xét xử của toà án trong vụ kiện tụng giữa Uỷ ban chứng khoán (Securities and Exchange Commission viết tắt là SEC) và W.J. Howey, hợp đồng đầu tư là "Hợp đồng, giao dịch hoặc kế hoạch mà một người đầu tư tiền của mình vào một thoả thuận chung với mục đích được hưởng lợi từ sự nỗ lực của người khởi xướng hoặc bên thứ ba …"
Tại Mỹ, condotel không được phép nhắc đến như một khoản đầu tư. Ảnh minh họa.
Áp dụng quyết định đó vào các giao dịch mua bán condotel có thể thấy rằng, giao dịch mua bán condotel mang ba trong số bốn đặc điểm của hợp đồng đầu tư đó là: Người mua đầu tư một khoản tiền nhất định để mua căn hộ condotel; Có một thoả thuận chung được xây dựng trên mối quan hệ của người mua và người bán; Lợi nhuận đến từ sự quản lý của bên thứ ba (ở đây là ban quản lý của khách sạn, phí quản lý được chi trả bằng số tiền trích ra từ hoạt động cho thuê lại phòng và hoạt động marketing cho mỗi căn hộ).
Vì thế, theo quan điểm của SEC, người mua căn hộ condotel với mục đích đầu tư để thu lại lợi nhuận (đến từ hoạt động quản lý của một bên thứ ba). Chính vì vậy giao dịch mua bán condotel được coi là một chứng khoán và theo Luật chứng khoán của Mỹ, trừ khi một chứng khoán được đăng kí, bất kì ai cũng không được phép trực tiếp hoặc gián tiếp dùng các phương thức hoặc công cụ để quảng cáo hoặc gửi thư để chào bán chứng khoán.
Chính vì sự không rõ ràng này, đến thời điểm này, tại Mỹ việc coi condotel như một khoản đầu tư là trái pháp luật. Vì vậy, khi chào bán căn hộ condotel, người bán chỉ được phép đưa ra những quảng cáo liên quan tới khía cạnh bất động sản (như vị trí, dịch vụ, tiện ích) mà không được phép đề cập tới khía cạnh lợi ích về tài chính (chính sách thuế, lợi nhuận, thu nhập…) mà condotel mang lại.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, hợp đồng đầu tư chưa được coi là chứng khoán. Chính vì vậy, việc đưa ra những quảng cáo có liên quan tới những khía cạnh tài chính của căn hộ condotel tại Việt Nam là không trái pháp luật.
Mặc dù những căn hộ condotel nằm tại vị trí đắc địa có thể mang lại thu nhập hấp dẫn cho người mua, nhưng theo ông Joel Greene - Chủ tịch trung tâm condo hotel tại phía Bắc Miami, Florida có đưa ra lời khuyên rằng những người có dự định mua condotel không nên mong đợi vào việc nhận được lãi từ cho thuê căn hộ. Theo ông, “condotel được tạo ra để thu hồi lại vốn, và để chi trả cho chi phí bảo trì, chứ chúng không thể tạo ra dòng tiền. Đương nhiên dưới một số điều kiện nhất định (vị trí căn hộ, thị trường bất động sản, nền kinh tế phát triển), condotel cũng có thể tạo ra dòng tiền. Tuy nhiên, khả năng tạo ra lợi nhuận của condotel sẽ đi kèm với những yếu tố rủi ro. Những rủi ro đó tới từ những yếu tố ngoại cảnh như thiên tai, khủng bố… Chúng cũng có thể đến từ việc thay đổi ban quản lý khách sạn".
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung.
Trước khi đi vào phân tích sâu hơn những ưu nhược điểm của condotel, cần biết rõ hơn về bản chất của nó. Condotel được coi là “second home” - một dạng bất động sản được người mua sử dụng ngắn (chứ không phải để cư trú thường xuyên). Tuy nhiên khác với nhiều loại second home khác, chủ nhân của condotel không phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với căn hộ của mình. Trách nhiệm được đề cập đến ở đây liên quan tới việc quản lý, trang trí hay bảo trì second home. Những trách nhiệm ấy, thay vào đó, sẽ được khách sạn hoàn thiện theo thẩm mỹ và khă năng tài chính. Đây cũng là ưu điểm lớn nhất của condotel.
Một điểm mạnh khác của condotel cần đề cập đến đó là những dịch vụ khách sạn mà nó đem lại cho chủ nhân. Một căn hộ chung cư được tích hợp những dịch vụ của khách sạn sang trọng. Hơn thế nữa, chủ nhân của condotel còn được phép sử dụng tất cả các công trình chung (bể bơi, khu vui chơi, bar,…) được khách sạn xây dựng để phục vụ khách hàng.
Có thể nói, condotel là một dự án “win-win” đối với khách sạn và cả những người mua căn hộ. Một mặt, người mua có thể thu được lợi nhuận thông qua chương trình cho thuê được sắp xếp bởi khách sạn. Như đã đề cập ở trên, condotel là “second home”, có nghĩa là chủ nhân của condotel sẽ không sử dụng nó thường xuyên. Còn gì hấp dẫn bằng việc kiếm thêm thu nhập từ chính khoảng thời gian căn hộ của mình không được sử dụng.
Mặt khác, ngoài những thu nhập có được từ việc cho thuê phòng khách sạn thông thường, phía khách sạn còn nhận được khoản tiền từ việc bán các căn hộ condotel.
Tuy nhiên, song song với những ưu điểm không thể chối cãi, condotel vẫn còn một một số nhược điểm khiến các nhà đầu tư còn e ngại khi đầu tư vào loại hình này.
Nhược điểm đầu tiên xuất phát từ chính một trong số những ưu điểm của condotel. Việc bảo trì và vận hành của condotel được khách sạn chịu trách nhiệm khiến cho việc quản lý căn hộ của các nhà đầu tư dễ dàng hơn nhiều. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc, chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản phí bảo dưỡng không nhỏ cho căn hộ của mình.
Hơn thế nữa, mặc dù mang danh là chủ nhân của căn hộ condotel, nhưng người mua còn không được hưởng 100% tiền cho thuê chính căn hộ của mình. Trong khi còn vô số các bất động sản khác với giá thành rẻ hơn condotel cho phép chủ sở hữu hưởng hoàn toàn tiền cho thuê, condotel rõ ràng đang bộc lộ yếu điểm của mình.
Dưới góc độ tài chính, condotel là một khoản đầu tư khá mạo hiểm. Có thể thấy rằng, giá thành của condotel phụ thuộc rất nhiều vào những tiện ích, cơ sở vật chất của khách sạn – những yếu tố mà chủ nhân của căn hộ condotel không thể kiểm soát.
Chỉ một sự thay đổi nhỏ trong những yếu tố đó cũng có thể đấy giá của căn hộ condotel lên hoặc kéo xuống. Lấy ví dụ, khách sạn A chào bán căn hộ condotel với giá 2,5 tỷ đồng/căn. Vào thời điểm rao bán, khách sạn A đang sở hữu sân trượt băng đầu tiên tại Việt Nam. Tuy nhiên, sau 2 năm đưa vào vận hành, nhận thấy chi phí phải bỏ ra để vận hành và bảo trì sân băng này là quá lớn, khách sạn quyết định đóng cửa sân băng. Chủ nhân của những căn hộ condotel trong khách sạn này chắc chắn sẽ phải chịu tổn thất không nhỏ từ quyết định này của khách sạn. Chưa kể đến tình huống chủ căn hộ thường nhận được hứa hẹn quá mức của chủ đầu tư mà không thể lường trước sự khó dự đoán các rủi ro xảy ra trong thị trường du lịch như sự biến động về lượng khách, sự thay đổi nhu cầu của khách hoặc sự bùng nổ quá nhiều dự án ảnh hưởng đến lợi nhuận.
Condotel trong thị trường bất động sản Việt Nam
Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây, lần đầu được thử nghiệm ở Seraton tại TP.HCM từ năm 2005 - 2007. Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam với quy mô lớn. Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng. Sau Nha Trang Plaza là một loạt các dự án condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, TP.HCM, Sa Pa, Phú Quốc, Nha Trang ...
Hiện nay, khi giới thiệu condotel ra thị trường, nhiều chủ đầu tư thường đưa ra lời quảng cáo rằng: “Sở hữu căn hộ condotel và tham gia chương trình Timeshare sẽ mang đến cho bạn những giá trị ngoài sức tưởng tượng. Timeshare sẽ nhắc nhở bạn về một thời gian nghỉ dưỡng cố định để bạn trút bỏ hết căng thẳng mệt mỏi của công việc, dành thời gian cho những người mà bạn yêu quý nhất. Giá trị lớn hơn là căn hộ condotel của bạn có thể sinh lời đều đặn hàng tháng."
Thiết kế một căn hộ condotel được cho là siêu phẩm.
Tuy nhiên, vốn dĩ, condotel và Timeshare là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau và không thể trộn lẫn.
Giá trị của Time-share nằm ở cách sử dụng chúng. Thực chất việc mua một Time-share chính là việc người mua đang trả trước cho kì nghỉ của mình. Thông thường, so với việc trả tiền một phòng khách sạn trong vòng mười năm, việc mua Time-share mang nhiều lợi thế hơn. Rõ ràng rằng, nếu như giá trị của một phòng khách sạn sẽ có nhiều biến đổi trong vòng 10 năm, người mua Time-share sẽ chỉ cần trả một khoản tiền nhất định tại thời điểm mua cho kì nghỉ trong tương lai của mình.
Thông thường, mỗi Time-share sẽ được xây dựng như một ngôi nhà để ở. Chính vì thế những công trình đặc trưng của nhà ở như bếp nấu, phòng giặt đồ sẽ được tích hợp trong Time-share. Khi đó, người sử dụng Time-share, trong kì nghỉ của mình sẽ tiết kiệm được những chi phí như phí ăn uống, phí giặt là…
Yếu tố cuối cùng nên được người mua cân nhắc khi mua một Time-share đó là việc nhượng lại Time-share trong trường hợp người mua không còn nhu cầu sử dụng bất động sản nữa. Howard Nusbaum, Chủ tịch Hiệp hội phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của Mỹ (ARDA) thừa nhận rằng hầu hết các time-share đều bị mất giá sau một thời gian sử dụng. Đối với một time-share có trị giá 20.000$, sau khi trừ đi khấu hao sau thời gian 10 năm, chủ nhân của nó vẫn có thể nhượng lại với giá là 5.000$, có nghĩa là sau 10 năm giá của một time-shre giảm đi 15.000$ - một con số không đáng kể đối với số tiền 42.000$ mà người mua có thể sẽ phải trả để ở một khách sạn trong vòng 10 năm.
Quay lại câu chuyện về condotel, một bất cập khác phát sinh trong thị trường Việt Nam đó là hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí. Các khách sạn, resort có thể lợi dụng điểm này để đội giá sử dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu nghỉ dưỡng. Đây là vấn đề pháp lý cấp bách và có tính thời sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trên thị trường Bất động sản ở Việt Nam.
Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho condotel phát triển tại Việt Nam
Sự xuất hiện những loại hình bất động sản như: chung cư mi-ni; căn hộ văn phòng, officetel, condotel, hometel, shophouse, service apartment, nhà phố, biệt thự trong resort... cần có các quy định pháp lý để việc vận hành thuận lợi trong đời sống, sản xuất và kinh doanh thương mại.
Trong đó, condotel là một loại hình bất động sản còn mới tại Việt Nam và cũng chưa có một văn bản pháp luật nào ở nước ta điều chỉnh vấn đề này. Đối với bước đầu xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho condotel phát triển tại Việt Nam, tác giả xin đưa ra một số đề xuất như sau:
Thứ nhất, xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản condotel cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể là các điều kiện giao dịch khi chủ đầu tư dự án coldotel thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản trên đất không giới hạn diện tích tối đa mà chỉ quy định diện tích tối thiểu 30m2 để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới về quy hoạch sử dụng đất vì quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm tại Khoản 1 điều 37 Luật đất đai năm 2013. Thêm vào đó kỳ quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật đất đai năm 2013. Đây chính là bất cập lớn nhất hiện nay ảnh hưởng đến condotel cần sửa đổi, vì các chủ đầu tư muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất cho condotel thì phải mất 5 năm, diện tích đất đầu tư của chủ dự án phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và phải có quyết định cho phép đầu tư.
Bên cạnh đó, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất kinh doanh dưới 50 năm nhưng thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn 50 - 70 năm. Nguyên nhân chính là với thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất cho thuê đất thuộc cấp tỉnh và Quyết định của Thủ tướng phê duyệt sử dụng đất cấp tỉnh nên hành lang pháp lý cho condotel gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn. Nên chăng Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới sửa đổi cần bổ sung Điều 153 về đa dạng hóa loại bất động sản vào quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề cho officetel, condotel, hometel, shophouse, service apartment, nhà phố, biệt thự trong resort... phát triển.
Thứ ba, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cho bất động sản condotel để không vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản hình thành trong tương lai vì hiện nay, condotel chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch nên độ an toàn cho các khách hàng đầu tư rất dễ gây ra những rủi ro pháp lý mà hệ quả là hợp đồng giao dịch có thể bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn phần.
Những vấn đề được phân tích từ ba khía cạnh trên đây cần được khắc phục ngay. Bởi lẽ khi giao kết chuyển nhượng, các chủ thể giao kết đã vi phạm những điều cấm của pháp luật do sự phức tạp của phân khúc thị trường bất động sản đang phát triển quá nóng, hiện tượng chiếm dụng vốn từ việc huy động vốn đầu tư của khách hàng, bên mua condotel, bên đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai có nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bất động sản của Việt Nam.
Thứ tư, nên chăng Nhà nước cho phép khách hàng mua condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 3 điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ năm, từng bước tạo dựng quy định pháp lý cho condotel ở Việt Nam, vấn đề này cần nghiên cứu một cách nghiêm túc để điều chỉnh quan hệ giao dịch, kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản.
Xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho condotel phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai./.
