Nửa năm vẫn “loay hoay”
Đã 6 tháng kể từ khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực, chỉ tính riêng trên địa bàn TP HCM vẫn còn hơn 10 ngàn căn hộ condotel, officetel vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã công bố có tới 29 dự án với hơn 10 ngàn căn trên địa bàn thành phố chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể cho các loại hình bất động sản mới như condotel hay officetel.
Mặc dù Chính phủ đã có các giải pháp gỡ khó cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thông qua Nghị định 10, tuy nhiên, những vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời đã gây lo lắng cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết, để gỡ khó những vướng mắc phát sinh, Sở đã có báo báo gửi bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng trên sổ hồng đối với diện tích nhà, đất được sử dụng làm condotel, officetel, shophouse. Đồng thời, Sở cũng đề nghị Bộ có hướng dẫn với các trường hợp như chủ đầu tư bán phần diện tích được công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ khi bán cho người mua với mục đích để ở sẽ được cấp sổ hồng. Điều này cũng được áp dụng để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung sau này nếu có.
Thời gian qua, mới có Khánh Hòa là địa phương duy nhất có động thái xúc tiến việc cấp sổ hồng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đến nay, quy trình cấp sổ hồng mới chỉ được tỉnh ban hành để tiếp nhận hồ sơ. Điều đáng nói, đây chỉ là quy trình nội bộ, sau khi tiếp nhận sẽ phải chờ thêm để tháo gỡ những vấn đề phát sinh trong thực tiễn.
Bên cạnh đó, theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, Nghị định 10 cho phép người mua các công trình như condotel, officetel, căn hộ - khách sạn được đăng kí quyền sở hữu. Tuy nhiên, quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ chuẩn chung đến nay vẫn chưa có.
Có thể thấy, sau nhiều năm bỏ ngỏ về mặt pháp lý, những chuyển biến về mặt thủ tục hành chính thời gian qua đã mở ra hy vọng lớn giúp bất động sản nghỉ dưỡng tìm lại được ánh hào quang một thời. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, để chính sách đi vào thực tế cũng có độ trễ nhất định và Nghị định 10 vẫn chưa đủ gỡ khó cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Chia sẻ về thế khó của bất động sản nghỉ dưỡng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc cấp giấy chứng nhận cho từng condotel là vấn đề rất khó bởi không xác định được việc các dự án đã đăng kí đầu tư theo Luật Kinh doanh bất động sản hay không. Và để được cấp sổ hồng, các dự án phải làm lại toàn bộ hồ sơ mới có thể đáp ứng quy định. Đó cũng chính là vướng mắc khiến nhiều dự án chậm tiến độ trong một thập kỉ qua.
“Vướng mắc pháp lý ảnh hưởng tới quyền lợi của nhà đầu tư, doanh nghiệp và ảnh hưởng đến cả tính minh bạch của thị trường”, ông Châu cho biêt.
Ông Châu cũng thông tin, phạm vi điều chỉnh của quy định khá hẹp khi chỉ quy định cấp giấy chứng nhận với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Trong khi đó, thực tế cho thấy, còn nhiều loại công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về xây dựng.
Cũng chia sẻ về những khó khăn về mặt pháp lý trong việc cấp sổ hồng cho condotel, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Thắng cho rằng, vai trò, cách nhìn nhận của từng địa phương là rất quan trọng. Có một thực trạng rằng nhiều địa phương “mơ hồ” về yếu tố điều kiện khiến họ dè dặt, lúng túng trong việc cấp sổ hồng cho loại hình bất động sản này.
Khó “hồi phục” trong ngắn hạn
Tại Phú Quốc, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch bung hàng trở lại, tuy nhiên, theo chị Phạm Yến, một môi giới bất động sản có thâm niên thông tin, phía nhà đầu tư vẫn còn e dè. Số khách hỏi không tỷ lệ thuận với khách “chốt” bởi lý do lớn nhất là việc làm sổ hồng cho bất động sản còn bỏ ngỏ.
Chị Nguyễn Tư (Hà Nội) là nhà đầu tư với nhiều bất động sản từ Bắc chí Nam chia sẻ, chị đã chi khoảng 10 tỷ đồng để sở hữu 2 căn condotel tại Phú Quốc vào năm 2020. Tuy nhiên, không may dịch COVID-19 bùng phát khiến thị trường du lịch đóng băng. Cộng dồn với các vướng mắc về pháp lý trong cấp sổ hồng khiến gia đình chị “đứng ngồi không yên”. Nghị định 10 có hiệu lực thắp lên hy vọng để chị thoát hàng. Thế nhưng, 6 tháng chờ đợi vừa qua mà chưa có gì “nhúc nhích”, chị Tư cho biết chắc chắn bất động sản mà chị bỏ số tiền lớn để được cấp sổ hồng vẫn còn phải nằm chờ đợi một thời gian dài nữa.
Thời gian qua, vấn đề pháp lý được đánh giá là “tử huyệt” của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Đến nay, phân khúc này được đánh giá sẽ còn tiếp tục ảm đạm nếu vấn đề pháp lý không được giải quyết triệt để.
Với condotel, loại hình được đánh giá khả quan thì theo báo cáo của DKRA, trong quý III vừa qua trong số 656 căn đưa ra thị trường thì chỉ có 31% được tiêu thụ, tương đương 203 căn. Trong khi đó, biệt thự nghỉ dưỡng dù nguồn cung tăng nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kì.
Tuy sự phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố không chỉ riêng Nghị định 10. Tuy nhiên, việc Nghị định 10 có hiệu lực sẽ là “chất xúc tác” quan trọng, tác động tích cực tới việc cấp sổ hồng, giúp giảm bớt tâm lý phòng thủ của khách hàng và giúp thanh khoản thị trường sẽ tốt hơn.
Bên cạnh đó, việc cấp sổ hồng cho condotel, officetel sẽ giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh hgoanf thiện dự án, bán hàng và từ đó ổn định dòng tiền.
Để làm được điều này, các cơ quan chức năng cần có giải pháp đưa chính sách vào thực tế một cách nhanh chóng, mạnh mẽ để gỡ thế bí cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đang sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng.
Nói như Chủ tịch HoREA, cần sớm có hướng dẫn cụ thể về cấp sổ hồng cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng và loại hình bất động sản mới. Cùng với đó, Luật cũng cần khái quát các công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.
Còn theo quan điểm của Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính, trong ngắn hạn, điều quan trọng là cần củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong phân khúc này bằng cách triển khai nhanh chóng những quy định về đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp. “Còn về dài hạn, điểm mấu chốt vẫn là cần thống nhất và sớm ban hành những quy định tại các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Đính nói.
