Condotel đã bớt ế ẩm
Sau sự đổ vỡ của dự án Cocobay và thời kỳ đại dịch COVID-19, cộng với những vướng mắc về khung pháp lý, thị trường căn hộ du lịch (condotel) gần như đóng băng.
Trong xu thế đi xuống của thị trường bất động sản nói riêng và khó khăn của nền kinh tế nói chung, còn quá sớm để nói thị trường condotel có thể hồi phục vào thời điểm này. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, ngành du lịch hồi phục… cũng đã nhen nhóm hy vọng cho phân khúc bất động sản này.
Theo báo cáo của DKRA Group, tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ được ghi nhận ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong quý 2/2023.
Đối với phân khúc condotel, nguồn cung tăng mạnh so với quý trước nhưng vẫn còn ở mức thấp, chỉ tương đương 39% so với cùng kỳ. Những thông tin khả quan của Chính phủ về quy định cấp sổ hồng cho condotel được xem là một cú hích tâm lý, giúp các chủ đầu tư được tiếp thêm động lực cũng như góp phần giúp phân khúc condotel bắt đầu có những tín hiệu tích cực.
Cụ thể, quý 2 vừa qua có 122 căn condotel được tiêu thụ, nhiều hơn 20 lần so với quý 1 (6 căn), nhưng vẫn thấp hơn 78% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng lên tới 32%, vượt trội so với con số chỉ 3% của quý 1. Phần lớn lượng giao dịch trong quý tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi các đơn vị quốc tế 4-5 sao.
Mức giá chào bán của phân khúc condotel không có nhiều biến động so với quý trước nhưng vẫn tăng 2-4% so với cùng kỳ, đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 5 năm qua. Các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận… nhằm kích cầu thị trường.
“Mặc dù, phân khúc condotel tăng trưởng so với quý trước, tuy nhiên vẫn khó có nhiều đột biến. Giữa bối cảnh thị trường vẫn còn trầm lắng, mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt nhưng vẫn còn cao, du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng, vì vậy thanh khoản condotel dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn”, DKRA nhận định.
Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng cũng cho biết, phân khúc bất động sản du lịch đang có sự phục hồi ấn tượng. 8 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Con số này tăng trên 133% so với quý 4/2022.
Cụ thể, trong 2 quý đầu năm, thị trường có thêm 2.458 căn condotel, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Chưa kể, trên cả nước có 56 dự án nghỉ dưỡng đang được triển khai.
Tín hiệu tích cực từ pháp lý
Sự phục hồi của condotel phụ thuộc vào sự hồi phục của ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung, cộng với những động thái tích cực của cơ quan chức năng trong việc cấp sổ cho loại hình bất động sản này.
Số liệu từ Cục Du lịch Việt Nam cho thấy, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng ấn tượng, với tổng cộng khoảng 5,6 triệu lượt khách, tăng gấp 9,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, với việc sửa đổi Luật Xuất cảnh, nhập cảnh có hiệu lực từ ngày 15/8, dự đoán tăng trưởng của du lịch trong 5 tháng cuối năm sẽ còn rất cao.
Một yếu tố nữa là việc khởi công, khánh thành một loạt hệ thống hạ tầng giao thông kết nối các vùng du lịch. Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển của bất động sản, các ngành dịch vụ, thương mại.
Ở góc độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, Nghị định số 10 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ban hành vừa qua cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua sản phẩm trong các dự án không phải dự án nhà ở (bao gồm công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại (căn hộ condotel), rất phổ biến trên thị trường thời gian qua). Đây cũng là tín hiệu có tác động khá tích cực đến thị trường condotel.
Thông tin với phóng viên, ông Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế của Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand cũng cho biết, vừa qua Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ hướng dẫn triển khai việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải nhà ở như: khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ…
Đáng chú ý, tại khoản 3.2, Điều 3 của Công văn số 3382/BTNMT - ĐĐ quy định: "3.2. Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,... mà chủ đầu tư đã thực hiện chuyển nhượng phần diện tích này theo đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP); trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).
Việc thể hiện thông tin về hình thức sử dụng, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trên trang 2 của Giấy chứng nhận được thực hiện như sau:
- Về hình thức sử dụng ghi: “sử dụng chung” theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT;
- Về mục đích sử dụng đất ghi: “đất ở tại nông thôn” hoặc “đất ở tại đô thị” theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 6 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT;
- Về thời hạn sử dụng đất ghi: “lâu dài” theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 6 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT đối với người mua phần diện tích được sử dụng làm khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,...; đối với chủ đầu tư thì ghi thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm ban hành quyết định theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 6 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
“Có thể thấy rằng Công văn 3382 hướng dẫn phạm vi các đối tượng condotel được cấp giấy chứng nhận rất rộng, không chỉ giới hạn là “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch” như trong Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Mặt khác, công văn 3382 hướng dẫn cách ghi thời hạn sử dụng đất vốn là nội dung trước đây có nhiều điểm chưa rõ ràng”, ông Tuấn nói.
Phân tích thêm, ông Tuấn cho rằng đối với người mua, thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư (thường là 50 năm) trong trường hợp công trình condotel xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp condotel xây dựng cùng nhà chung cư có mục đích hỗn hợp (nhà chung cư, thương mại dịch vụ, condotel…) thì thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận cấp cho người mua condotel là “lâu dài”.
Ngoài ra, điểm đáng lưu ý trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay vẫn đang quy định đất thương mại dịch vụ được áp dụng hình thức đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Mặt khác, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có các quy định chính thức thừa nhận hình thức pháp lý về loại hình sản phẩm này và có các quy định pháp lý điều chỉnh tương ứng như: điều kiện huy động vốn, xác định sở hữu chung riêng trong công trình condotel, đóng quỹ bảo trì đối với condotel…
“Với những quy định mới được Chính phủ ban hành và những chính sách mới trong các dự thảo luật đang trình Quốc hội xem xét, tôi cho rằng đây sẽ là những thông tin tốt, tác động tích cực đến thị trường condotel vốn bị “đóng băng” trong suốt thời gian dài vừa qua”, ông Tuấn nói.
