Công bố báo cáo: Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá

Ngày 06/11/2025, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chính thức công bố Báo cáo thị trường: "Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá".

[CLICK ĐỂ XEM BÁO CÁO]

Qua quá trình nghiên cứu, khảo sát, thu thập và phân tích dữ liệu về thị trường bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã nhận định: "Tây Ninh mới có tiềm lực phát triển lớn, khi có thể đồng thời kết hợp hài hòa thế mạnh riêng của hai nền kinh tế địa phương, cũng như cộng hưởng sức mạnh khi hợp nhất nguồn lực về chính sách - hạ tầng - dân cư - lao động và dòng vốn".

Phát biểu tại Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh Tây Ninh lần thứ I, nhiệm kỳ 2025 - 2030, đồng chí Nguyễn Văn Quyết, Bí thư Tỉnh ủy Tây Ninh khẳng định: "Tỉnh Tây Ninh có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá (trên mức bình quân cả nước), cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng và kết cấu hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Định hướng đến năm 2030, Tây Ninh phấn đấu thành tỉnh có nền kinh tế phát triển năng động, bền vững, là trung tâm kết nối chiến lược giữa vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, đồng thời là đầu mối giao thương chiến lược với Campuchia".

Các chuyên gia cấp cao của VIRES đã nhận diện 7 động lực lớn thúc đẩy sự phát triển mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập.

Trước tiên là nền tảng kinh tế vững mạnh: Tăng trưởng GRDP 9 tháng đầu năm 2025 của Tây Ninh sau sáp nhập đạt 9,52%, đứng đầu vùng Đông Nam Bộ và xếp thứ 8/34 tỉnh, thành trong cả nước, hướng đến mục tiêu GRDP năm 2025 đạt 10,1%⁽¹⁾.

Thứ hai là hạ tầng giao thông được bứt tốc hoàn thiện: Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (dự kiến thông xe năm 2027), Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc Bến Lức - Long Thành đang được khẩn trương hoàn thiện, đưa Tây Ninh lên vị trí chiến lược trên bản đồ logistics khu vực, thúc đẩy phát triển vành đai đô thị - dân sinh theo đà hoàn thiện của hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ ba là chiến lược nhất quán về phát triển công nghiệp của địa phương: Toàn tỉnh có 46 khu công nghiệp, với quy hoạch lên đến 59 khu vào năm 2030, mục tiêu trở thành một trong những tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước.

Thứ tư là nguồn cầu tiềm năng từ làn sóng giãn dân: Mật độ dân số của Tây Ninh mới thấp hơn rất nhiều so với các khu vực kinh tế trọng điểm khác của khu vực như TP.HCM hay Bình Dương (cũ), tạo dư địa lớn để đón dòng cư dân và lao động từ trung tâm.

Thứ năm là nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư một cách rõ nét: Chỉ số PCI năm 2024 của tỉnh nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước, phản ánh môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.

Thứ sáu là sự hiện diện và dẫn dắt xu hướng của các nhà đầu tư chiến lược: Các tập đoàn lớn như Becamex, VSIP, Vingroup, Sun Group... đã và đang mở rộng đầu tư vào Tây Ninh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực.

Cuối cùng, động lực thứ bảy đến từ chính xu hướng phát triển đô thị xanh, đô thị tích hợp theo nhu cầu khách quan của xã hội: Các dự án đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, tích hợp đa tiện ích, kết hợp hài hòa giữa yếu tố tiện nghi hiện đại và bản sắc văn hóa, bảo đảm yếu tố cảnh quan và không gian xanh trong đô thị đang trở thành yêu cầu của thời đại. Chính nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững của xã hội và thị trường trong giai đoạn mới sẽ là "kim chỉ nam" dẫn dắt định hình con đường quy hoạch phát triển đô thị nói riêng và phát triển thị trường bất động sản nói chung ở Tây Ninh.

Dựa trên các phân tích tổng quan về Tây Ninh trước và sau sáp nhập, các chuyên gia cấp cao của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã nhận diện được vai trò và tiềm năng của khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (cũ), nay là cụm các xã thuộc tỉnh Tây Ninh mới: An Ninh, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Hòa Khánh, Mỹ Hạnh, Đức Hòa và Đức Lập. Báo cáo so sánh, Đức Hòa hiện tại có nhiều điểm tương đồng với Bình Dương giai đoạn 2015, từ lợi thế kết nối hạ tầng, quỹ đất công nghiệp dồi dào, đến dòng vốn FDI và nguồn lao động - dân nhập cư đang gia tăng. Trong đó, xã Đức Lập, với vị trí mũi nhọn giáp ranh trực tiếp TP.HCM (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh), được kỳ vọng là nơi khởi phát mạnh mẽ cho các mô hình đô thị vệ tinh tích hợp tiện ích phát triển song hành cùng các khu công nghiệp - cụm công nghiệp.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phân tích: "Trước những lợi thế đặt ra, thị trường bất động sản tại Đức Hòa - Đức Lập đang hứa hẹn dư địa tăng trưởng vượt bậc khi mặt bằng giá ở các phân khúc đều đang thấp hơn nhiều so với các địa phương, trong khi đó quỹ đất còn không gian cho các dự án đô thị được quy hoạch một cách bài bản và khoa học. Chẳng hạn, giá đất nền dự án phổ biến ở Đức Hòa khoảng 19 triệu đồng/m², trong khi tại Cần Giuộc khoảng 31,7 triệu đồng/m² và Bến Lức là 23,2 triệu đồng/m². Đây là lợi thế cạnh tranh rất lớn để thu hút cư dân và nhà đầu tư khi tiềm năng tăng giá bất động sản khu vực này còn nhiều".

Xu hướng phát triển các dự án đô thị tích hợp (all-in-one) bảo đảm yếu tố cảnh quan, không gian xanh đang định hình diện mạo mới cho quy hoạch đô thị trên cả nước, và Đức Lập đang kịp thời nắm bắt xu hướng ấy.

Một trong những dự án đô thị áp dụng mô hình trên ở Đức Lập phải kể đến An Huy Mỹ Việt của An Huy Group. Dự án có quy mô theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 năm 2020 là hơn 115ha, trong đó đang triển khai 60ha, dự kiến cung cấp khoảng 2.250 sản phẩm từ đất nền, nhà phố, biệt thự đến shophouse. Ngoài quy hoạch khoa học, đồng bộ tiện ích bao gồm công viên, hồ cảnh quan, khu thương mại, trường học và các không gian công cộng, dự án còn đặt yếu tố chất lượng sống của cư dân lên mức ưu tiên hàng đầu khi mật độ xây dựng chỉ 45%, còn lại dành hơn 25.000m2 cho cây xanh, hồ tự nhiên rộng 15,5ha và điểm nhấn bản sắc là Công viên Di sản rộng 6ha, tái hiện lại bản đồ Việt Nam và các công trình di tích tiêu biểu như Chùa Một Cột, Ngọ Môn Huế,…

"Chính những đô thị đáp ứng được yếu tố chuyển đổi xanh, kết hợp hài hòa tiện ích hiện đại và điểm nhấn bản sắc như mô hình mà An Huy Mỹ Việt theo đuổi sẽ là một phần của tương lai quy hoạch đô thị tại Đức Lập nói riêng hay trên cả nước nói chung", ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Trước đà tăng trưởng kinh tế của Tây Ninh sau sáp nhập và những yếu tố bổ trợ nguồn lực đã được nhắc đến xuyên suốt Báo cáo đang là bàn đạp để bất động sản Tây Ninh bứt phá phát triển, các chuyên gia cấp cao của VIRES đã đưa ra các nhận định và khuyến nghị trong ngắn - trung - dài hạn. Nhìn chung, các khu vực giáp ranh TP.HCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc (cũ) cùng Trảng Bàng - Mộc Bài đang nổi lên như tâm điểm đầu tư nhờ lợi thế vị trí, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa.

Trong ngắn hạn, quy hoạch và xây dựng đô thị sẽ phát triển song hành cùng với sự hoàn thiện của các trục giao thông kết nối như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và cao tốc TP.HCM - Mộc Bài. Khi các hạ tầng kết nối vùng đã hoàn thiện, kinh tế địa phương sẽ bứt tốc và phát triển đô thị sẽ lan tỏa ra các khu vực phụ cận các trục giao thông chính trong giai đoạn trung hạn. Đặc biệt, giai đoạn này cũng được dự đoán sẽ chứng kiến sự bùng nổ của bất động sản thương mại dịch vụ, logistics và du lịch sinh thái - tâm linh, khi việc di chuyển trở nên thuận tiện và kinh tế địa phương đã được nâng lên mặt bằng mới nhờ đầu kéo công nghiệp trong giai đoạn đầu.

Về dài hạn, Tây Ninh mới, hay cụ thể hơn là khu vực giáp ranh TP.HCM, được kỳ vọng sẽ trở thành một "Bình Dương mới", trung tâm công nghiệp - đô thị lớn của khu vực. Để nắm bắt cơ hội, báo cáo khuyến nghị nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch tại các trục động lực, đặc biệt là các dự án đô thị xanh, đô thị tích hợp có chủ đầu tư uy tín./.