Các nhà đầu tư thứ cấp cho rằng đây là kênh đầu tư tốt nhất, kiếm lời nhanh và không sợ ế hàng. Còn giới quy hoạch thì lo ngại, quy hoạch sẽ bị ảnh hưởng, dân số sẽ tăng cao ở các quận trung tâm, phá vỡ quy hoạch giãn dân của TP.
Một dự án phân lô bán nền tại quận Phú Nhuận.
Phân lô bán nền trong thành phố
Sau thời gian nóng sốt chuyên phân lô bán nền các quận vùng ven TP.HCM những tháng đầu năm, thị trường trở nên im ắng, những nơi từng được cho là tâm điểm của thị trường đất phân lô bán nền như quận 9, huyện Bình Chánh, Hóc Môn… giờ đây im bặt động tĩnh của giới đầu cơ.
Tim hiểu của phóng viên Reatimes, hiện các nhà đầu tư thứ cấp đã chuyển địa bàn đầu tư. Ông Vũ Văn Gần, một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp tại TP.HCM cho biết hiện phân lô bán nền tại các vùng ven không còn có lời nên những nhà đầu tư như ông chuyển sang hoạt động ở khu vực trung tâm thành phố.
“Đất trung tâm TP rất dễ phân lô bởi hiện TP.HCM cho phép phân lô với diện tích đất 50m2 trở lên”, ông Gần nói.
Những thông tin bán đất nền trung tâm TP hiện rất nhiều, theo chân ông Gần chúng tôi tìm tới một dự án phân lô trên con hẻm nhỏ đường Hoàng Diệu quận Phú Nhuận. ông Gần cho biết mua lô đất rộng 300m2 này hồi năm ngoái, sau đó phân thành 6 lô đất nhỏ với diện tích 50m2 một lô.
Ông Gần cho biết khi mua đất có diện tích lớn sẽ rất rẻ, ví dụ như lô đất này ông mua chỉ với giá 18 tỷ đồng, nhưng khi chia nhỏ ra bán mỗi lô bán 3,5 tỷ đồng, tính ra ông Gần lời 3 tỷ đồng cho lô đất này. Đặc biệt, ông cũng không sợ ế hàng vì nhu cầu người dân mua đất trung tâm TP luôn cao, lại hiếm nguồn cung nên chỉ cần có đất nền là bán được ngay.
Giống ông Gần, một môi giới tên Dũng cho biết anh đang rao bán một khu đất phân lô tại quận Bình Thạnh, nằm trong đường Chu Văn An, với 1.000m2 được chia ra làm 16 nền đất biệt thự phố. Dũng cho biết giá bán hiện nay là 58 triệu/m2.
“Đầu năm 2017 khi mở bán dự án này, giá chỉ có 49 triệu/m2 và khách hàng đã mua hết. Giờ khách bán lại kiếm lời”, Dũng nói.
Chuyện phân lô các nền đất ở khu vực trung tâm TP được ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty bất động sản BV Land cho biết đã xuất hiện từ 3 năm trước, nhưng tới bây giờ mới phát triển mạnh. Theo ông Vũ, không phải ai cũng có thể theo đuổi hình thức kinh doanh này, mà phải mạnh về tài chính, có lượng tiền mặt lớn để có thể mua quỹ đất lớn, ngoài ra phải có mối quan hệ đủ rộng mới có thể làm thủ tục mua bán, sang nhượng và phân lô. Bên cạnh đó là luôn phải "nuôi" đội quân săn đất, luôn "lùng sục" từng con hẻm nhỏ ở các quận để tìm quỹ đất mua.
“Quỹ đất chỉ cần rộng 100m2 trở lên là có thể phân được 2 tới 3 lô đất tùy vào diện tích mà họ muốn. Lợi nhuận cao, quỹ đất cũng còn nhiều nên việc nhà đầu tư đua nhau đi phân lô đất nền ở trung tâm TP hiện nay rất nhiều. Bên cạnh đó, chủ đầu tư không phải xin quy hoạch 1/500 hay những quy hoạch khó khăn khác liên quan tới Sở, ngành hoặc Thành phố, mà chỉ cần quận cấp. Khi nhắm được quỹ đất, nhà đầu tư chỉ cần xác minh tại Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận xem đây có thuộc khu quy hoạch dự án công viên, trường học…, đồng thời xác minh đất có tranh chấp, kiện tụng trước khi mua”, ông Vũ nói.
Lo vỡ quy hoạch
Năm 2015, TP.HCM đưa ra chương trình giãn dân từ trung tâm TP ra các quận vùng ven bởi hiện nay mật độ dân số đang cập ngưỡng 13 triệu dân. Đây được cho là chính sách đúng đắn bởi hạ tầng giao thông trung tâm TP đang quá tải. Tuy nhiên, hình thức kinh doanh phân lô bán nền đất ở các quận trung tâm lại đang tạo ra mối lo ngại về quy hoạch của TP sẽ bị phá vỡ, đi ngược lại với chương trình này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng việc phân lô đất ở trung tâm TP có lợi nhưng cũng có nhiều cái hại. Lợi là sẽ xóa bỏ được quỹ đất bỏ không, tạo thêm nơi ở cho người dân có nhu cầu mua đất xây nhà trong trung tâm TP. Nhưng cũng có hại ở việc mật độ dân số trong quận sẽ tăng lên, trong khi hạ tầng giao thông, giáo dục… tất cả đang hạn chế. Bên cạnh đó là quy hoạch giãn dân của TP sẽ gặp khó khi bỏ tiền đầu tư hạ tầng, tiện ích sống cho các quận vùng ven nhiều nhưng tiến độ giãn dân lại thấp, trong khi những dự án phân lô này sẽ kéo dân về trung tâm TP nhanh và nhiều hơn.
Ngoài ra, các chuyên gia quy hoạch còn cho rằng việc nhà đầu tư dễ ràng phân lô bán nền trung tâm TP còn đến từ Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Trong đó, nếu tách thửa thì phải tính tới hạ tầng phù hợp, nhưng theo QĐ 33 hiện nay chỉ nêu chung về điện, đường, cấp thoát nước, nhưng không yêu cầu vỉa hè, cây xanh. Đây là hạn chế dẫn tới nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng tách thửa ở ngay trung tâm TP.
“Nếu tình trạng phân lô bán nền trung tâm TP cứ diễn ra nhanh và mạnh khi chủ đất chỉ quan tâm đến lợi nhuận, đầu tư hạ tầng kém, dân sống chật hẹp thì kết quả dẫn đến việc hình thành những khu nhà ở kém chất lượng, những khu nhà chật chội xuống cấp sẽ xuất hiện nhiều hơn ở trung tâm TP”, ông Châu nói.
Trước đó, vào cuối năm 2016 tới tháng 6/2017, tại TP.HCM xuất hiện tình trạng nóng sốt đất nền ở các quận vùng ven, nhà đầu tư đua nhau ôm quỹ đất rồi phân lô bán nền. Tình trạng này dẫn tới việc lãnh đạo TP.HCM phải đưa ra nhiều biện pháp kìm hãm việc phân lô tự phát. Thậm chí Thành ủy TP.HCM còn yêu cầu xử lý hình sự các đối tượng đầu cơ đất để phân lô, phá vỡ quy hoạch, lãnh đạo UBND quận 9 cũng bị kỷ luật vì để tình trạng này phá nát quy hoạch của quận mà TP đề ra.
Còn hiện nay, tình trạng phân lô bán nền tại trung tâm TP cũng đang bùng phát mạnh, phải chăng TP cũng nên có những biện pháp ngăn chăn bùng nổ cơn sốt như đã từng xảy ra ở vùng ven? Bởi hàng ngày tình trạng chào bán dự án phân lô bán nền trong các quận trung tâm TP.HCM vẫn diễn ra sôi nổi. Cuộc điện thoại báo tin vui từ ông Gần với phóng viên chiều ngày 26/11 vừa qua cho biết ông lại mua được 3 quỹ đất lớn ở quận 3, quận Phú Nhuận và quận 5…
