Sóng đầu tư dồn về vùng ven
Đất nền luôn được mệnh danh là “con cưng” của các nhà đầu tư nên kể cả khi thị trường bất động sản ảm đạm, trầm lắng, phân khúc đất nền vẫn là “vùng trũng” hút vốn với những giao dịch sôi động.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, trong năm 2020, đất nền là một trong những điểm sáng của thị trường. Đặc biệt là ở khu vực vùng ven các đô thị lớn, thời gian qua giá có xu hướng tăng, mức độ quan tâm vẫn rất lớn. Một trong những nguyên nhân là do xu thế dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh.
Mặt khác, trong quá trình phát triển chung, khu vực các tỉnh lân cận cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Chính vì thế, tại các địa phương có những quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị mới, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và tăng giá.
Dù có nhiều cảnh báo về tình trạng giá đất bị đẩy cao hơn so với giá trị thật nhưng giới đầu tư vẫn dành nhiều kỳ vọng cho đất nền vùng ven. Kể cả trong thời điểm dịch bệnh, các nhà đầu tư vẫn chọn đất nền làm kênh rót vốn khiến nhiều khu vực vẫn tấp nập người mua, kẻ bán. Thời điểm cuối năm, nhu cầu tìm kiếm đất nền để đầu tư gia tăng nên ở một số khu vực, phân khúc này đã có dấu hiệu tăng nóng khi môi giới liên tục chào mời, giới thiệu.
Tại TP.HCM, khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức cũng trở thành “tâm điểm” của thị trường, nhờ sự hình thành TP. Thủ Đức, trực thuộc TP.HCM. Việc này cũng làm tăng nhiệt ở các địa phương giáp ranh với TP.HCM như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Bình Dương.
Trong khi đó, tại Hà Nội, khu vực đang được giới đầu tư lựa chọn nhiều nhất là Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, bởi 4 huyện này đang được quy hoạch lên quận vào năm 2025. Bên cạnh đó, một số khu vực khác cũng “nóng” không kém nhờ ăn theo hạ tầng là Thạch Thất, Hòa Lạc và Ứng Hòa. Đi ra xa hơn là khu vực Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) và Hòa Bình.
Trải qua nhiều cơn sốt đất, mặt bằng giá đã tăng nhanh chóng mặt và vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt. Ở một số khu vực, đất trong làng, xã không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng nhưng giá chào bán lên tới 20 - 30 triệu đồng/m2, trong khi giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2.
Sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 vào giữa tháng 7, ngay lập tức giá đất các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá. Đất vườn, ruộng đầu tháng chỉ có mấy trăm nghìn đồng/m2, đến cuối tháng đã tăng lên 2 triệu đồng/m2. Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao từ 15 - 30 triệu đồng/m2.
Tại Hoài Đức, đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9 - 10m có giá bán dao động 80 - 120 triệu đồng/m2. Đất ở các ngõ xe ô tô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, ở các ngõ nhỏ giá 24 - 30 triệu đồng/m2. Đây là những mức giá đắt ngang với giá đất ở một số quận trong nội thành.
Tại khu đô thị Nam Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, theo chia sẻ của các môi giới, giá đất ở những vị trí đẹp đã tăng gấp đôi từ 2 tỷ đồng/lô 100m2 (tương đương 20 triệu đồng/m2) lên 4 tỷ đồng/lô 100m2 (tương đương 40 triệu đồng/m2). Với đất nền xung quanh trục đường Quốc lộ 2 đi qua thị xã Vĩnh Yên cũng tăng từ 20 triệu đồng/m2 lên ngưỡng 26 - 30 triệu đồng/m2. Giai đoạn cận Tết, giá đất nền tại huyện Vĩnh Tường và thị xã Vĩnh Yên sẽ tiếp tục tăng thêm từ 10 - 20% giá trị.
Khu vực Lương Sơn, Hòa Bình cũng chứng kiến sự quan tâm của đông đảo giới đầu tư, khi nằm trong top đầu về lượng tìm kiếm người dùng trên trang thông tin nhà đất batdongsan.com.vn (chiếm 77%). Giá đất trong vòng 3 năm qua tại khu vực này đã tăng khoảng 40 - 50%. Nhiều lô đất vốn chỉ có giá vài trăm nghìn đồng/m2, sau khi được đưa vào dự án phân lô, với vài con đường hạ tầng cơ bản thì mức giá đã tăng lên hơn 5 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, thực tế, giá đất chỉ tăng ở "miệng cò". Có khu vực vốn chỉ có giá 20 - 30 triệu đồng/m2 đã rất cao so với tiến độ xây dựng hạ tầng và phát triển đô thị. Nhiều nhà đầu tư chia sẻ, họ lỡ ôm đất với giá ở ngưỡng cao nên đã hạ vài giá nhưng vẫn không bán được, không ít người phải bán tháo để thoát hàng bởi không thể “ôm” tiếp do ảnh hưởng của dịch bệnh. Nhưng cũng khu đất đó, qua lời chào mời của các môi giới lại tăng vọt lên thành 45 - 50 triệu đồng/m2.
Cẩn trọng kẻo “bỏng tay”
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất các vùng ven tăng cũng là theo xu thế đi lên của thị trường, tuy nhiên nếu tăng một cách quá mức, tăng nhiều lần trong thời gian ngắn mà không đi kèm với sự phát triển của hạ tầng tương xứng thì là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá.
“Thị trường bất động sản được cho là an toàn khi tốc độ tăng giá hằng năm dao động dưới 10%. Nếu tăng trên 10% tức là đã có dấu hiệu làm giá, tăng giá ảo. Còn tăng giá gấp đôi, gấp ba lần trong 1 năm, chắc chắn là tăng ảo và nhà đầu tư nên cẩn trọng với sự tăng giá bộc phát này”, ông Đính nói.
Mặt khác, giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao sẽ làm các nhà phát triển bất động sản "chùn bước", bởi lẽ, giá đất quá cao sẽ khiến việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, tăng chi phí đầu tư. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.
Theo các chuyên gia, có tới 90% khách mua đất vùng ven để đầu tư, chỉ 10% còn lại là để ở. Nhưng đất nền tại các vùng ven, ngoại thành là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Việc triển khai các dự án lớn (nếu có) cũng phải mất nhiều năm mới hoàn thành, do đó, các nhà đầu tư nên nghiên cứu hướng đầu tư lâu dài, trước hết là để bảo toàn vốn, sau đó mới sinh lời.
Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cuối năm nay và sang đầu năm 2021, thị trường đất nền sẽ phục hồi và sôi động. Đầu tư vào dịp cuối năm sẽ đón đầu được cơ hội tăng giá vào năm sau, khi thị trường phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cẩn trọng bởi nếu đầu tư theo phong trào sẽ dễ gặp phải việc tăng giá ảo, dẫn đến mất vốn.
“Đầu tư đất nền vẫn rất tốt nhưng đó phải là sự đầu tư dài hạn, hướng tới nhu cầu thật chứ không phải lướt sóng. Để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính”, ông Thịnh nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, các dự án đất nền thường ở xa trung tâm và chỉ phù hợp với người có mức đầu tư nhỏ, vốn ít, đầu tư theo từng giai đoạn. Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không. Đây cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý, vì không thể mua đất nền khi không có hạ tầng./.
