Thời mua nhà chớp nhoáng đã qua
Đã 10 năm trôi qua kể từ cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 – 2009 và 2011 - 2013 diễn ra, hình ảnh còn đọng lại trong những nhà đầu tư trải qua thời kỳ đó là những cuộc giao dịch chớp nhoáng, những... "bao tải" tiền trao vội, những giấy tờ nhanh chóng được sang tay. Có những thời điểm, thị trường chứng kiến các cuộc giao dịch mà chỉ xuất hiện tiền và các loại giấy tờ mà bỏ qua tất cả yếu tố pháp lý.
Thực tế, câu chuyện mua nhà nhanh đến nỗi chẳng còn quan tâm tới tính pháp lý không chỉ diễn ra trong kịch bản của khoảng 10 năm trước mà năm 2017, nửa đầu năm 2018, tình trạng này vẫn tiếp diễn. Sau khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn bình ổn, thời điểm 2017 và đầu năm 2018 được coi là “giai đoạn vàng” của thị trường bất động sản. Đặc biệt, cơn sốt đất nền ở các tỉnh lẻ và vùng ven ngoại thành tại Hà Nội và TP.HCM đã thổi bùng lên cuộc chạy đua về giao dịch. Nhất là khi thông tin Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) trở thành đặc khu kinh tế, thị trường bất động sản nơi đây đã gần như lặp lại hình ảnh của kịch bản năm 2007 và 2011. Đó là khi nhiều nhà đầu tư không cần biết quy hoạch khu đất nằm ở đâu, tính pháp lý ra sao, chỉ cần biết nếu không mua hôm nay thì ngày mai giá sẽ tăng.
Tuy nhiên, có thể nói rằng, hệ lụy của việc mua bán thần tốc đó là nhiều trường hợp những tờ giấy giao dịch trở nên vô giá trị.
Giới đầu tư phân tích rằng, giai đoạn năm 2017 và đầu năm 2018 là thời điểm lên ngôi của cam kết và quảng cáo của các doanh nghiệp địa ốc bất động sản. Với trào lưu, người người nhà nhà đi đầu tư thì những cam kết lợi nhuận khổng lồ kèm quảng cáo mỹ miều đã khiến không ít khách hàng bỏ vốn đầu tư mà không cần xem xét đến yếu tố pháp lý.
(Ảnh minh họa)
Song bước sang giai đoạn nửa cuối năm 2018 và đầu năm 2019, cục diện thị trường bất động sản đã thay đổi khiến xu hướng lựa chọn sản phẩm bất động sản cũng chuyển biến theo.
Một trong những tác động đầu tiên phải kể tới đó là không ít trường hợp khách hàng “tá hóa” khi quảng cáo một đằng, thực tế một kiểu. Đặc biệt, có một số trường hợp pháp lý liên quan tới sản phẩm địa ốc mà tiêu biểu như condotel, khách hàng mới bắt đầu gặp vướng mắc trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Hay như việc cam kết của chủ đầu tư với lợi nhuận lên tới 9 – 13%/năm đã không đúng như thực tế càng khiến các khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Hàng loạt bất cập phát sinh từ yếu tố pháp lý đã buộc khách hàng phải cân nhắc, xem xét lại quyết định đầu tư của mình.
Cũng trong năm 2018, động thái kiểm soát chặt chẽ của chính quyền địa phương trong việc rà soát chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch cũng như thắt chặt việc chuyển nhượng giao dịch đã buộc các khách hàng hiểu rằng: “Nếu sản phẩm địa ốc không có tính pháp lý an toàn, thì việc mất cả chì lẫn chài là điều hoàn toàn có thể xảy ra”.
Thời "bất động sản chặt chẽ về pháp lý" lên ngôi
Có thể thấy giai đoạn nửa cuối năm 2018, thị trường bất động sản đã chứng kiến những lo ngại của khách hàng liên quan tới vấn đề về mặt pháp lý. Những dự án bất động sản còn chưa hoàn thiện đầy đủ về pháp lý, động thái xuống tiền của khách hàng sẽ ngập ngừng hơn.
“Trong kịch bản 2011, người ta mua ồ ạt sản phẩm bất động sản mà bỏ qua cả tính pháp lý để rồi cái giá phải trả đó là nhận về những giấy tờ vô giá trị. Nhưng năm 2019 sẽ khác. Yếu tố pháp lý rất quan trọng trong bối cảnh như hiện tại" – Đó là những nhận định của ông Nguyễn Văn Hai, Tổng giám đốc P.Land.
“Trong kịch bản 2011, người ta mua ồ ạt sản phẩm bất động sản mà bỏ qua cả tính pháp lý để rồi cái giá phải trả đó là nhận về những giấy tờ vô giá trị. Nhưng năm 2019 sẽ khác. Yếu tố pháp lý rất quan trọng trong bối cảnh như hiện tại".
- Ông Nguyễn Văn Hai, Tổng giám đốc P.Land
Ông Hai phân tích: “Trong giai đoạn hiện tại, nếu thị trường chung đang đi ngang hoặc có xu hướng đi xuống thì khách hàng cần phải lựa chọn một dự án có tính pháp lý tốt. Chưa cần biết, sản phẩm địa ốc đó đẹp thế nào, vị trí ra sao nhưng tính pháp lý buộc phải rõ ràng, ổn thỏa. Bởi tính pháp lý liên quan trực tiếp đến các rủi ro như: dự án thi công chậm, tốc độ bán chậm hay thiếu vốn do chủ đầu tư dồn tiền vào dự án khác .
Một dự án có tính pháp lý tốt sẽ khiến nhà đầu tư hiểu rằng, họ bỏ tiền ra mua thì dù trong trường hợp nào, đó vẫn sẽ là tài sản của mình và hoàn toàn yên tâm. Nếu dự án đẹp mà pháp lý chưa ổn thì cũng như câu chuyện cầm dao đằng lưỡi, chịu hoàn toàn rủi ro. Khi đó, khách hàng sẽ là người bị động, phải phụ thuộc vào vận may”.
Cũng theo ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch Hai Phat Land, yếu tố pháp lý không chỉ là lựa chọn của các khách hàng mà ngay cả những đơn vị phân phối cũng phải chọn dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Và để đáp ứng đúng tiêu chí của khách hàng, ông Phan Việt Hoàng, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa nhấn mạnh: “Trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư đều tập trung hoàn thiện pháp lý và tiến độ các dự án đang triển khai nhằm khẳng định thương hiệu và bảo vệ quyền lợi khách hàng”.
Rõ ràng, sự dịch chuyển của thị trường năm 2019 đã đặt ra nhiều yêu cầu về tính pháp lý cho các sản phẩm bất động sản. Điều này buộc chủ đầu tư phải đảm bảo hồ sơ pháp lý, đơn vị phân phối cần lựa chọn dự án và khách hàng phải cân nhắc và tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
