Đà Nẵng đang đổi vai: Khi logistics thay thế du lịch trở thành động lực mới của bất động sản

Trong nhiều năm, bất động sản Đà Nẵng gắn chặt với sự phát triển của du lịch. Mỗi khi lượng khách tăng, thị trường nghỉ dưỡng và đất ven biển lại sôi động. Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đang có sự thay đổi đáng kể. Động lực thúc đẩy thị trường không còn chỉ đến từ ngành du lịch, mà ngày càng được định hình bởi hạ tầng liên vùng, logistics và quá trình mở rộng không gian phát triển của thành phố.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, sự phục hồi của bất động sản Đà Nẵng đang được xây dựng trên nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc hơn so với các chu kỳ trước, khi tăng trưởng không còn phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng đầu tư ngắn hạn.

Từ đô thị du lịch đến trung tâm logistics của miền Trung

Quý I/2026, GRDP của Đà Nẵng tăng 8,45% so với cùng kỳ năm trước. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt hơn 66.154 tỷ đồng, tăng 16,2%; doanh thu du lịch đạt khoảng 15.383 tỷ đồng, tăng 15,8%. Thành phố cũng đón khoảng 4,2 triệu lượt khách lưu trú, trong đó gần 1,86 triệu lượt khách quốc tế. Những con số này cho thấy nền kinh tế địa phương tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực.

Tuy nhiên, theo giới phân tích, điều đáng chú ý hơn không nằm ở các chỉ số tăng trưởng, mà ở sự thay đổi vai trò của Đà Nẵng trong bức tranh phát triển vùng.

Sau khi mở rộng không gian phát triển, thành phố đang được định hướng trở thành trung tâm logistics đa phương thức của miền Trung, kết nối cảng biển, sân bay, đường sắt và cao tốc trong cùng một hệ sinh thái hạ tầng. Đây là lợi thế mà rất ít địa phương có được.

Theo báo cáo, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đang tạo nền tảng cho sự chuyển dịch này, gồm Cảng Liên Chiểu, hệ thống cảng biển Tiên Sa, sân bay quốc tế Đà Nẵng, sân bay Chu Lai, cao tốc Bắc - Nam phía Đông, cao tốc Đà Nẵng - Bờ Y cùng định hướng phát triển tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam. Song song với đó là quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án và mở rộng không gian phát triển về phía Nam.

Nếu trước đây, du lịch là yếu tố kéo theo sự phát triển của bất động sản thì nay, hạ tầng và logistics đang trở thành nền móng mới cho thị trường.

Dòng tiền không còn chạy theo những cơn sốt

Sự thay đổi về động lực phát triển cũng phản ánh rõ trong diễn biến thị trường.

Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với đất nền tại nhiều khu vực của Đà Nẵng giảm sau cao điểm tháng 3/2026. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Đơn cử, giá đất nền tại Sơn Trà đạt khoảng 149 triệu đồng/m2, Hải Châu khoảng 137 triệu đồng/m2, Ngũ Hành Sơn khoảng 71 triệu đồng/m2, Cẩm Lệ khoảng 65 triệu đồng/m2 và Liên Chiểu khoảng 51 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ 35% đến trên 60% so với quý I/2025.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước sang trạng thái cân bằng hơn. Mức độ tìm kiếm có thể dao động theo tâm lý nhà đầu tư, nhưng giá bán không còn biến động mạnh theo các đợt "sóng" ngắn hạn như những chu kỳ trước.

Theo báo cáo, lực cầu hiện được duy trì chủ yếu nhờ nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư dài hạn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động đầu cơ.

Căn hộ trở thành điểm sáng của chu kỳ mới

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là sự dịch chuyển của phân khúc căn hộ.

Nếu vài năm trước, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc giá dưới 35 triệu đồng/m2 thì đến quý I/2026, thị trường đã chuyển sang nhóm trung và cao cấp. Các dự án có mức giá từ 55-80 triệu đồng/m2 và trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn hơn, trong khi căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 2% nguồn cung.

Sự thay đổi này phản ánh cơ cấu khách hàng của Đà Nẵng cũng đang dịch chuyển. Thị trường không còn hướng chủ yếu đến nhà đầu tư ngắn hạn mà mở rộng sang nhóm người mua để ở, chuyên gia, người có thu nhập cao và các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền khai thác lâu dài.

Hiệu quả cho thuê cũng tiếp tục duy trì ở mức tích cực. Theo Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ trung bình khoảng 4,3 tỷ đồng, trong khi giá thuê phổ biến đạt khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng, tương ứng tỷ suất cho thuê khoảng 3,8%. Giá bán và giá thuê đều có xu hướng tăng từ nửa cuối năm 2025 đến nay.

Không gian phát triển mới nhưng trọng tâm vẫn ở Đà Nẵng

Mặc dù thành phố đã mở rộng địa giới, dữ liệu thị trường cho thấy quá trình dịch chuyển chưa diễn ra đồng đều.

Khoảng 95% nguồn cung và 86% mức độ quan tâm vẫn tập trung tại khu vực Đà Nẵng cũ, trong khi khu vực Quảng Nam cũ mới ở giai đoạn đầu hình thành thị trường. Điều này phản ánh một quy luật quen thuộc của quá trình mở rộng đô thị: khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò dẫn dắt trước khi các cực tăng trưởng mới dần hình thành.

Ở chiều ngược lại, đây cũng là cơ sở để giới đầu tư theo dõi những khu vực có khả năng hưởng lợi khi các dự án hạ tầng liên vùng và logistics được triển khai đồng bộ trong thời gian tới. Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có sự chuyển dịch đáng kể về chất lượng tăng trưởng.

Nếu các chu kỳ trước được thúc đẩy chủ yếu bởi du lịch và kỳ vọng tăng giá, thì giai đoạn hiện nay được hỗ trợ bởi nhiều nền tảng bền vững hơn với tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng, kết nối liên vùng và quá trình tái định vị vai trò của thành phố trong mạng lưới logistics miền Trung.

Chính sự thay đổi đó đang tạo nên một chu kỳ phát triển mới của bất động sản Đà Nẵng, nơi giá trị tài sản ngày càng gắn với năng lực khai thác thực tế, khả năng kết nối hạ tầng và sức bật của nền kinh tế địa phương, thay vì chỉ dựa vào những đợt tăng giá ngắn hạn như trước đây.