Bí thư Đà Nẵng Trương Quang Nghĩa trong một buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Đà Nẵng vừa qua đã nhấn mạnh, các ngân hàng cho vay số vốn lớn đối với lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn nhiều khả năng rủi ro rất lớn.
"Đà Nẵng đang chủ trương 'dìm' bằng được giá bất động sản xuống, không để nổi phình phình chỉ nuôi mấy ông mua đi bán lại, người dân không được gì. Đà Nẵng còn quỹ đất bao nhiêu để dành lại, làm của để dành, chứ cứ đưa một miếng đất bán ra được một đồng bạc thì mất 20 đồng để giải quyết vấn đề khác, trong khi Đà Nẵng không có nhu cầu thật", ông Nghĩa nói.
Theo đánh giá của tư vấn, hiện Đà Nẵng chỉ còn khoảng 14% diện tích để phát triển đô thị nhưng thực tế đó là các diện tích đất xây dựng tương đối khó do gần sông nước, hay ngập lụt.
Trước đó, tại một hội thảo về quy hoạch Đà Nẵng, nhiều chuyên gia cũng cho biết, quỹ đất của Đà Nẵng phần lớn đã có chủ. Cần phải đánh giá lại cách sử dụng đất của Đà Nẵng bởi nếu thực hiện đúng theo quy hoạch hiện nay thì đến 2045 thành phố sẽ hết đất.
Thống kê của các đơn vị tư vấn bất động sản thời gian gần đây cho thấy, giá bất động sản tại Đà Nẵng tăng khá mạnh, để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường và các nhà đầu tư. Trong suốt vài năm trở lại đây, Đà Nẵng liên tục là tâm điểm của các cơn sốt đất. Nhiều nhà đầu tư bất chấp rủi ro lao vào các cơn sốt đất với hy vọng có thể lướt sóng để kiếm lời. Tuy nhiên, khi các cơn sốt đất qua đi, giá bất động sản lao dốc, nhiều người đầu tư đã bị mắc cạn.
Bên cạnh đó, các cơn sốt đất ảo với hoạt động phân lô bán nền cũng để lại nhiều hệ lụy thị trường. Hoạt động đầu tư này đơn thuần chỉ là mua đi bán lại, không những không mang lại cho thị trường những bất động sản thực sự có giá trị mà còn khiến cho các nhà đầu tư thực khi đến phát triển dự án, giá đất đã ở mức quá cao, không đủ sức đầu tư. Mặt khác, công tác giải phóng mặt bằng của các dự án này cũng rất phức tạp do hệ luỵ của việc phân lô bán nền trước đó.
Tuy nhiên, việc chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý có thể dùng các biện pháp hành chính để can thiệp, dìm giá bất động sản hay không vẫn là một vấn đề gây tranh cãi lớn trong giới chuyên gia và dư luận.
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản, thị trường bất động sản là thị trường hàng hóa khá đặc thù, chịu nhiều tác động từ các chính sách pháp luật, quy định của Nhà nước. Song, nó vẫn tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định của quy luật kinh tế thị trường. Giá cả hàng hóa trên thị trường bất động sản dựa trên nền giá trị và dao động, biến đổi xung quanh trục giá trị hàng hóa.
"Rõ ràng các cơ quan quản lý nhà nước không thể đề ra các chính sách để làm giảm giá trị về cơ sở hạ tầng, giảm sức hút về thu hút đầu tư, giảm các chỉ tiêu về phát triển kinh tế - xã hội để làm giảm giá bất động sản. Bởi đây vốn là những yếu tố đã và đang làm nên một Đà Nẵng có thương hiệu đối với người dân trong nước và cả quốc tế. Đà Nẵng có vị trí như là hình mẫu tại Việt Nam về môi trường đầu tư năng động, phát triển hạ tầng mạnh mẽ, khách du lịch luôn tăng trưởng mạnh hàng năm, cùng với các ưu thế tuyệt đối về vị trí địa lý, môi trường tự nhiên và xã hội", ông Lập phân tích.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng cũng luôn chịu tác động từ thị trường các địa phương khác. Các nhà đầu tư khi mua các sản phẩm tại Đà Nẵng họ sẽ lấy giá cả, tiềm năng tại các địa phương như Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Huế, Quảng Bình để làm cơ sở so sánh từ đó đưa ra các quyết định đầu tư.
Theo vị chuyên gia này, giá bất động sản Đà Nẵng hiện nay đang cao hơn so với thu nhập của người dân, tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rằng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã có hơn 20 năm phát triển, nội lực của thị trường đã rất bền vững nhờ được cộng hưởng bởi các yếu tố như sự phát triển kinh tế, xã hội, du lịch, cơ sở hạ tầng giao thông.
Trong khi đó, các địa phương khác vẫn đang là một thị trường bất động sản mới nổi, còn "chưa có gì", dân cư thưa thớt, giao thông chưa phát triển. Song, giá bất động sản tại các địa phương này hiện đã tăng rất mạnh. Khu Nhơn Hội, Quy Nhơn giá đất đã ở mức 18 triệu đồng/m2, bằng 2/3 so với giá đất tại khu Hoà Xuân, Đà Nẵng đang ở mức 30 triệu.
Như vậy, xét các ưu thế về điều kiện phát triển, giá đất tại Đà Nẵng vẫn ở mức khá tốt so với các địa phương khác chứ chưa phải cao.
Bình ổn và chống đầu cơ trên thị trường
Đưa ra góc nhìn khác về phát biểu của Bí thư Thành ủy Đà Nẵng về việc "dìm giá bất động sản", ông Lập cho rằng, nội hàm của ý kiến này có thể là việc thành phố sẽ thực hiện các chính sách bình ổn, chống đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn vừa qua có thể thấy thành phố đang quyết liệt trong việc chống đầu cơ, ổn định thị trường. Có thể thấy như việc thành phố chủ trương xóa sổ các kiot môi giới bất động sản trái phép; truyền thông kịp thời những thông tin không chính xác, những văn bản giả mạo về quy hoạch để nhằm lũng đoạn thị trường, kích thích tăng giá ảo hay như việc giám sát chặt chẽ việc thực thi pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị.
Đây là những việc làm rất quyết liệt của thành phố góp phần làm hạ nhiệt thị trường trong đợt sốt ảo vừa qua. Tuy nhiên, theo ông Lập, Đà Nẵng cần phải làm nhiều hơn nữa, quyết liệt hơn nữa để có thể hi vọng về một thị trường bất động sản mà nơi đó chỉ có sự minh bạch, cung thật, cầu thật cùng hòa hợp để tạo nên “giá thật” cho thị trường.
Theo đó, thứ nhất, thành phố cần công khai sớm, kịp thời tất cả đồ án quy hoạch, định hướng quy hoạch cho mọi người dân được biết để từ đó hạn chế, chống lại đầu cơ do không minh bạch thông tin, lệch pha thông tin.
Thứ hai, cần công khai danh mục dự án đầu tư; dự án kêu gọi đấu giá, đấu thầu hàng năm; tiến độ thực hiện và cam kết thực hiện các dự án để minh bạch nguồn cung, chống ém cung, cung nhỏ giọt để làm giá bất động sản.
Thứ ba, công khai giá thầu, giá đất cụ thể để tính đền bù, để tính tiền nộp sử dụng đất. Đây là nền tảng giúp mọi người dân có thêm cơ sở để định giá bất động sản, giám sát việc thực thi về kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, quản lý chặt vùng giải toả để tránh chạy sổ, xây nhà, tách thửa trái phép làm tăng tổng mức đầu tư, từ đó làm tăng giá bất động sản.
Thứ năm, tăng cường phát triển dự án nhà ở xã hội, bán cho người dân đang cần chỗ ở để khỏi phải “chạy vốn”, gom góp tiền mua đất. Để dành đất để đầu tư hạ tầng xã hội cho nhóm này. Đây là đối tượng có nhu cầu cấp thiết nhưng chưa thể tiếp cận với các sản phẩm đất nền trên thị trường hiện nay.
Thứ sáu, hạn chế, tiến đến cấm phê duyệt dự án phân lô, bán nền. Đây là phân khúc thu hút mạnh nhất lực lượng đầu cơ tham gia. Và thứ bảy là kiểm soát chặt việc mua bán, huy động vốn sai trái đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo ông Lập, để làm được điều này trong giai đoạn hiện nay, đòi hỏi sự nỗ lực rất lớn từ các cấp lãnh đạo thành phố. Khi môi trường đầu tư minh bạch, các chính sách minh bạch, quy hoạch minh bạch, công khai thông tin kịp thời sẽ hạn chế được đầu cơ lũng đoạn, tạo giá ảo trên thị trường.
"Còn giá bất động sản, hãy để thị trường quyết định như những giá trị vốn có đã được tích lũy lâu dài trong giai đoạn phát triển vừa qua như những giá trị mà thiên nhiên đã ban tặng cho Đà Nẵng, cũng như nguồn lực đầu tư vào cho thành phố này", ông Lập nhấn mạnh.
