Đà Nẵng - Quảng Nam sau sáp nhập: Định vị siêu đô thị biển trong kỷ nguyên mới

Trong bối cảnh sáp nhập hành chính lịch sử, Đà Nẵng và Quảng Nam đang định hình một cực tăng trưởng mới, có khả năng lan tỏa khắp miền Trung và vươn ra quốc tế. Với đường bờ biển dài, thiên nhiên ưu đãi, hạ tầng kết nối thuận lợi và định hướng phát triển vùng mạnh mẽ, khu vực này đang vươn tầm trở thành "siêu đô thị biển".

Phát biểu đề dẫn tọa đàm, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho hay: "Trong dòng chảy phát triển của đất nước, chưa bao giờ tầm nhìn về một nền kinh tế biển hùng cường, một hệ sinh thái đô thị bền vững, hiện đại, gắn với khát vọng "vươn ra biển lớn" lại trở nên rõ ràng và cấp thiết như hiện nay. Và nếu cần một không gian để hiện thực hóa khát vọng đó, thì không đâu hội tụ nhiều lợi thế hơn Đà Nẵng - thành phố trung tâm của miền Trung, nơi giao thoa giữa quá khứ di sản và tương lai sáng tạo, giữa thiên nhiên tươi đẹp, hào phóng và con người kiên cường, bản lĩnh".

Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Đà Nẵng đang sở hữu những điều kiện đặc biệt để bứt phá: Vị trí chiến lược, hạ tầng giao thông đa phương thức, quy hoạch định hướng rõ nét và trên hết là khát vọng vươn lên mạnh mẽ từ chính quyền địa phương, cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, Đà Nẵng cũng có đủ năm loại hình giao thông: Đường bộ, đường sắt, đường thủy, hàng không và trong tương lai gần là đường sắt tốc độ cao.

Đáng chú ý, việc sáp nhập với tỉnh Quảng Nam là một bước chuyển mình chiến lược, mở ra không gian đô thị mới rộng gần 12.000km2, dân số trên 3 triệu người, hai sân bay quốc tế và bờ biển dài bậc nhất cả nước. Một "siêu đô thị hướng biển" đang hình thành, không chỉ lớn về quy mô, mà sâu về tầm nhìn, rộng về dư địa phát triển.

"Đà Nẵng đang kiến tạo cho mình vị thế mới, một tọa độ hội tụ tinh hoa, kết nối toàn cầu, nơi không chỉ là điểm đến của du lịch mà là điểm dừng chân dài hạn của những những nhà đầu tư chiến lược và cộng đồng cư dân tinh hoa", nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhận định.

Trình bày tham luận tại tọa đàm, PGS. TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho hay: "Trên nền tảng đà - thế - lực đã được xác lập, Đà Nẵng sau sáp nhập đang đứng trước cơ hội vươn lên mạnh mẽ. Hiện tại, Đà Nẵng nằm ở một tọa độ địa lý - lịch sử đặc biệt, là đô thị đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình phát triển hiện đại của Vùng Duyên hải miền Trung - Tây Nguyên và của cả nước. Cùng với thế vươn của Việt Nam, vị thế Đà Nẵng trong khu vực sẽ ngày càng tăng lên".

PGS. TS. Trần Đình Thiên nhận định, "chân dung" mới của Đà Nẵng đang dần hình thành, đó là chuỗi phát triển theo tuyến đô thị dọc biển, từ Đà Nẵng vào đi qua Hội An, vào Tam Kỳ đến Chu Lai; với các tuyến "xương cá" Đông - Tây, những tuyến đô thị nối từ miền Tây xuống. Trục du lịch liên kết xuyên suốt từ Sơn Trà đến Chu Lai sẽ mở ra tọa độ bùng nổ mới, trong đó Hội An và Tam Kỳ giữ vai trò hạt nhân.

"Một thành phố mới ra đời, hội tụ chuỗi đô thị - cảng biển - công nghiệp hiện đại - du lịch đẳng cấp, với các nội hàm "xanh - số - thông minh - sáng tạo" sẽ là một "thế lực cạnh tranh" tầm cỡ khu vực và thế giới. Không có lý do hoài nghi triển vọng bùng nổ phát triển của Đà Nẵng mới, khi cả lịch sử lẫn khát vọng, tầm nhìn và trí tuệ, trong sự hội tụ quốc gia, đã và đang tạo thành động lực phát triển mạnh mẽ khác thường. Hãy chờ đợi điều phi thường được tạo dựng tại mảnh đất này", PGS. TS. Trần Đình Thiên khẳng định.

Sự sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam mang đến những thay đổi chiến lược cho khu vực Đông Nam Đà Nẵng, đặc biệt là quận Ngũ Hành Sơn. Các chuyên gia đều nhận định, trục ven biển Đông Nam Đà Nẵng kéo dài từ Sơn Trà, Mỹ Khê, Ngũ Hành Sơn đến phố cổ Hội An và khu kinh tế mở Chu Lai hội tụ ba lớp giá trị: Thiên nhiên, văn hóa, kết nối toàn diện. sẽ trở thành vành đai chiến lược, thành điểm "hội tụ tương lai" thu hút đầu tư.

Phát biểu tại tọa đàm, KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định: "Đại lộ di sản nối liền Huế - Đà Nẵng – Hội An là đại lộ đẹp nhất Việt Nam, không chỉ bởi cảnh quan hai bên đường hội tụ đầy đủ cả di sản thiên nhiên và văn hóa thế giới, mà còn bởi vai trò là trục giao thông chiến lược ven biển được đầu tư đồng bộ".

Chuyên gia cho rằng, với vị trí đặc biệt, đô thị di sản Đà Nẵng – Quảng Nam còn nằm cách tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam chỉ 10km, với hai ga cao tốc quan trọng là ga Đà Nẵng và ga Tam Kỳ. Sự hiện diện của đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc cùng với cảng biển và sân bay quốc tế tạo nên một hệ thống hạ tầng giao thông tuyệt đối thuận lợi, giúp tăng cường khả năng kết nối và thu hút đầu tư vào bất động sản khu vực. Hiếm có đô thị nào có được lợi thế tổng hòa về giao thông như vậy.

KTS. Trần Ngọc Chính đánh giá: "Đà Nẵng – Quảng Nam nổi bật với tầm nhìn quy hoạch tuyến ven biển dài, khai thác tối đa lợi thế tự nhiên. Nhờ đó, nhiều tập đoàn lớn đã chọn nơi đây làm điểm đến, tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp khác cùng tham gia đầu tư và phát triển.

Bên cạnh đó, sự hiện diện của phố cổ Hội An, dòng sông Thu Bồn thơ mộng, cửa Đại, cảng Kỳ Hà, và Chu Lai cùng nhau kiến tạo một không gian cảnh quan hiếm có, nơi các dự án bất động sản sở hữu tầm nhìn sông - biển tuyệt đẹp.

Không dừng lại ở đó, khu vực này còn sở hữu hàng loạt sân golf đẳng cấp quốc tế và nhiều thương hiệu lớn khác, tạo thành một hệ sinh thái nghỉ dưỡng - giải trí - đầu tư vô cùng phong phú. Chính sự hội tụ này giúp cho mỗi dự án bất động sản tại khu vực này không chỉ đơn thuần là chỗ ở, mà còn đi kèm với hàng loạt tiện ích cao cấp, mang đến cho nhà đầu tư và khách hàng nhiều lựa chọn đa dạng và hấp dẫn.

Tất cả những yếu tố trên để làm rõ rằng đại lộ di sản Huế - Đà Nẵng – Hội An đắt đỏ và thơ mộng, đang thu hút du khách cũng như nhà đầu tư. Tôi kỳ vọng trong tương lai, sau sáp nhập, Đà Nẵng và Quảng Nam sẽ có sự bứt phá vượt trội hơn nữa".

Trong khi đó, PGS. TS. Trần Đình Thiên đánh giá: "Việc sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa rất lớn cho các dự án bất động sản, đặc biệt là dọc theo bờ biển về phía Nam. Thực tế cho thấy, những dự án tạo ra sự bùng nổ cho Đà Nẵng trước đây đều tập trung ở khu vực hướng biển. Trong giai đoạn tới, Đà Nẵng "mới" sẽ chứng kiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản, đặc biệt tại một số tọa độ lớn trên trục Đông Nam Đà Nẵng kéo dài từ Sơn Trà, Mỹ Khê, Ngũ Hành Sơn đến phố cổ Hội An và khu kinh tế mở Chu Lai".

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho hay, phần lớn các dự án bất động sản dọc đường Trường Sa tập trung vào loại hình nghỉ dưỡng như: Condotel, biệt thự biển, resort cao cấp. Tuy nhiên, đa phần các dự án này hạn chế về pháp lý, hầu hết chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm, khiến tính hấp dẫn trong đầu tư dài hạn suy giảm. Mặt khác, không ít dự án dù có quy mô lớn nhưng triển khai dang dở, chậm tiến độ hoặc đã dừng hẳn do vướng mắc về tài chính và pháp lý. Nhiều khu đất ven biển sau giai đoạn sốt nóng nay rơi vào tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Trong bối cảnh mới, Viện Nghiên cứu Bất động sản cho rằng, khu vực ven biển phía Đông Nam Đà Nẵng, nhất là trục đường Trường Sa, đang đứng trước nhu cầu tái cấu trúc chiến lược trong phát triển bất động sản đô thị ven biển. Việc cân bằng giữa phát triển nghỉ dưỡng ngắn hạn với nhu cầu an cư lâu dài, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc pháp lý về condotel và quyền sử dụng đất, là những nhiệm vụ cấp thiết để đưa khu vực này thoát khỏi tình trạng "nửa vời" như hiện nay.

Ở góc độ nào đó, quá trình này đang tạo ra lợi thế to lớn cho các dự án đô thị vừa đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư về mặt không gian, tiện ích, vừa đáp ứng tiêu chí về an cư bền vững, dựa trên pháp lý minh bạch, có sổ đỏ lâu dài.

Tại tọa đàm, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, với công dân toàn cầu, bao gồm giới chuyên gia, doanh nhân và người có thu nhập cao, quyết định lựa chọn không gian sống không chỉ dựa vào cảnh quan hay tiện ích. Yếu tố pháp lý vững chắc và tính minh bạch đóng vai trò tối quan trọng, thậm chí là điều kiện tiên quyết. Họ tìm kiếm sự an toàn về tài sản, khả năng chuyển nhượng rõ ràng và quyền sở hữu lâu dài. Một môi trường pháp lý ổn định, thống nhất, đồng bộ, công khai, minh bạch, có tính khả thi và dễ hiểu, dễ dự liệu được sẽ tạo dựng niềm tin, giúp họ yên tâm đầu tư và gắn bó lâu dài.

Vị chuyên gia chia sẻ cụ thể thêm, với căn hộ hướng biển có sổ hồng lâu dài, nhà đầu tư giảm thiểu được đáng kể các rủi ro pháp lý như khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tranh chấp về mục đích sử dụng đất, hoặc những bất ổn trong quy định pháp luật. Trong khi đó, các sản phẩm condotel chuyển đổi sang đất ở thường đối mặt với những thách thức lớn. Quá trình chuyển đổi này không chỉ phức tạp, tốn thời gian mà còn tiềm ẩn rủi ro về việc có được phép chuyển đổi hay không, chi phí phát sinh, và liệu có đảm bảo quyền sở hữu lâu dài thực sự hay không. Việc này đã gây ra nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư trong quá khứ, khiến họ vừa không thể khai thác như kỳ vọng, vừa khó thanh khoản.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh: "Những dự án chung cư hướng biển được phép bán cho người nước ngoài như ở Đà Nẵng là "của hiếm". Đây chính là bảo chứng đầu tiên về pháp lý của dự án. Và chắc chắn, với những đô thị biển đầy sức hấp dẫn như Đà Nẵng, đây sẽ là những dự án chinh phục được dòng vốn ngoại".

Hiện tại, nguồn cung bất động sản đô thị nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực đường Trường Sa, chưa đáp ứng nhu cầu của giới tinh hoa. Tuy nhiên, một số ít dự án đang được triển khai trong tương lai gần hứa hẹn sẽ mang đến nguồn cung mới cho loại hình đô thị nghỉ dưỡng. Đây được kỳ vọng là điểm sáng có thể kích thích mạnh mẽ nhu cầu đầu tư bất động sản tại khu vực Đông Nam Đà Nẵng.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tại dự án Newtown Diamond - dự án điển hình cho mô hình bất động sản đô thị nghỉ dưỡng hướng biển Đà Nẵng, có thể thấy, mô hình này có khả năng tạo lực hút đối với giới tinh hoa.

Cụ thể, về mặt pháp lý, đây là một trong số ít các dự án hướng biển Đà Nẵng được cấp sổ đỏ lâu dài, đồng thời đã có chính sách cho phép người nước ngoài được đứng tên sở hữu, theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Đây là yếu tố đáng chú ý trong bối cảnh phần lớn các dự án nghỉ dưỡng tại khu vực này chỉ có thời hạn sử dụng đất 50 năm và thường vướng mắc về quyền sở hữu đối với các đối tượng mua là người nước ngoài.

Về mặt không gian đô thị, Newtown Diamond được quy hoạch với mục tiêu tích hợp các chức năng ở, nghỉ dưỡng và thương mại dịch vụ. Từ khảo sát thực tế và phân tích hồ sơ quy hoạch, có thể nhận thấy dự án hướng đến nhóm khách hàng cao cấp, bao gồm giới doanh nhân, chuyên gia nước ngoài, nhà đầu tư dài hạn và những người có nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai ven biển. Thiết kế không gian tại đây chú trọng các yếu tố như tầm nhìn mở (view biển, view sân golf) nhưng vẫn đảm bảo sự riêng tư, cùng với đó là hệ sinh thái tiện ích nội khu cao cấp - từ hồ bơi vô cực, gym, spa đến clubhouse và khu phố thương mại… Dự án còn có 6 tầng thương mại cao cấp mang lại những tiện ích dịch vụ tương đương đẳng cấp của những khách sạn hạng sang đáp ứng toàn vẹn nhu cầu sống, sinh hoạt của cư dân trong tòa nhà.

Việc tích hợp chức năng lưu trú, đầu tư và nghỉ dưỡng trong cùng một không gian cũng phản ánh rõ xu hướng lựa chọn bất động sản của tầng lớp tinh hoa hiện nay: Không chỉ để nghỉ dưỡng, phục vụ nhu cầu an cư dài hạn mà còn có khả năng sinh lợi, đảm bảo giá trị tài sản và khả năng chuyển nhượng.

Trao đổi thêm tại phiên thảo luận mở, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định:"Tỷ suất sinh lời và tiềm năng tăng giá dài hạn của các sản phẩm chung cư hướng biển phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Vị trí đắc địa, tầm nhìn hướng biển độc đáo và khả năng khai thác du lịch – nghỉ dưỡng. Các dự án chung cư hướng biển, đặc biệt là những dự án như Newtown Diamond được kiến tạo để trở thành sản phẩm cao cấp, có lợi thế về tỷ suất lấp đầy và giá thuê cao do thu hút được phân khúc khách hàng thượng lưu, bao gồm cả khách du lịch quốc tế và giới tinh hoa tìm kiếm không gian sống đẳng cấp.

Về tiềm năng tăng giá dài hạn, các yếu tố như quy hoạch đồng bộ của khu vực, sự phát triển của hạ tầng giao thông và du lịch, cùng với chính sách thu hút đầu tư và dân cư sẽ đóng vai trò quan trọng. Trong bối cảnh nguồn cung đất ven biển có hạn, Newtown Diamond có thể được coi là dự án điển hình cho mô hình bất động sản đô thị nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng, có khả năng tạo lực hút đối với giới tinh hoa".