Tại "Diễn đàn Bất động sản 2019: Xu hướng đầu tư" tổ chức ngày 16/5, giới chuyên gia dự báo thị trường sẽ có nhiều điều kiện để phát triển ổn định nhưng song song với đó vẫn tồn tại những rủi ro về chi phí huy động vốn và chi phí tiếp cận đất.
Trong phần toạ đàm về các chính sách tác động đến thị trường bất động sản, các chuyên gia đã có tranh luận gay gắt về vấn đề liên quan tới dòng vốn cho thị trường, vấn đề về thuế và phí liên quan tới Nghị định 20.
Đặc biệt, Nghị định 20 quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết nhằm kiểm soát giao dịch minh bạch, tránh các hoạt động trốn thuế, chuyển giá trong bối cảnh Việt Nam đã tham gia cam kết quốc tế về thuế đã gây ra nhiều tranh cãi.
Trả lời kiến nghị trước đó của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn (Tổng cục Thuế) chia sẻ câu chuyện một doanh nghiệp đăng ký hoạt động tại Hà Nội nhưng phát triển bất động sản tại các địa phương khác.
Theo đó, ở một số địa phương khi Nhà nước có chính sách quy hoạch phát triển, giá bất động sản ở những nơi này sẽ tăng lên và các nhà đầu tư cũng có mong muốn đầu tư, gia tăng lợi nhuận. Các doanh nghiệp hoàn toàn có thể “chèo lái” lợi nhuận này. Tuy nhiên, điều đó lại phát sinh nhiều vấn đề trong việc phân bổ số nộp ngân sách giữa các địa phương nên các địa phương đòi hỏi có nguồn thu chính đáng, tránh “nước chảy chỗ trũng”. Ngân sách là của hơn 90 triệu dân, không thể để doanh nghiệp “lái”.
Ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn khẳng định, Nghị định 20 quy định về quản lý thuế là cần thiết để ngăn chặn và tránh chuyển giá, trốn thuế.
Do đó, cùng với tạo điều kiện qua luật thu nhập thuế thì việc khuyến cáo, ngăn chặn và tránh chuyển giá, tránh thuế là điều cần thiết. Và nghị định 20 ra đời để quản lý vấn đề này.
Ở góc độ khác, hệ quả của chính sách trải thảm đầu tư những năm qua là có quá nhiều ưu đãi thuế suất theo từng vùng miền như miễn thuế 4 năm, giảm thuế 15 - 20%, các địa phương khác nhau ưu đãi thuế khác nhau, các nhà đầu tư có thể điều hành lợi nhuận qua các nguồn vốn vay ở từng địa phương, ví dụ Phú Quốc vẫn là huyện đảo Phú Quốc nên ưu đãi thuế vẫn thấp. Do đó nghị định 20 đi vào giải quyết vấn đề này.
Với khoản 3 điều 8 Nghị định 20, chi phí lãi vay tính vào chi phí tính thuế không quá 20% lợi nhuận thực tế cộng với khấu hao. Do đó quy định chỉ tiêu lợi nhuận lãi vay khi vay vốn là một trong những giải pháp công bằng để đảm bảo người vốn ít cũng như vốn nhiều có công bằng khi vào cùng thị trường, làm một dự án.
Một điều đáng chú ý là nghị định được áp dụng với cả FDI và trong nước, nhưng tiếng kêu thời gian qua chủ yếu đến từ doanh nghiệp trong nước, do đó ông Phụng bày tỏ ý kiến rằng phải xem xét lại nếu có vướng mắc.
Ông Phụng cho hay: “Tôi đồng tình với việc cần điều chỉnh lại thông tư nếu như doanh nghiệp phản ánh. Nghị định trái luật thì sẽ bị “tuýt còi” nên không có chuyện văn bản trái luật. Chỉ có vấn đề là chưa phù hợp với một số đối tượng thì phải xem xét lại.
Trong 2 tuần nữa, chúng tôi sẽ có thông tin báo cáo về Khoản 3, Điều 8 của Nghị định 20 lên Thủ tướng Chính phủ, các doanh nghiệp cần khai bổ sung, khai điều chỉnh theo Nghị định 20 để tránh bị phạt sai phạm 20%, không có việc không thực hiện Nghị định của Chính phủ”.
Phản hồi ý kiến của ông Phụng, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV cho hay: "Mục tiêu của Nghị định 20 chưa trúng. Hiện nay có khoảng 20 doanh nghiệp niêm yết đã lên sàn chứng khoán bất động sản đều có vướng mắc. Chúng ta vẫn biết nghị định của Chính phủ thì phải thực hiện nhưng nếu muốn doanh nghiệp thực hiện thì phải có lộ trình và phải phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế."
“Câu chuyện phát hành văn bản luật cũng có vấn đề, tháng 2 ra nghị định, ngày 27/4 ban hành thông tư hướng dẫn, ngày 1/5 thực thi lại đúng kỳ nghỉ lễ. Tôi cho rằng doanh nghiệp khó mà xoay xở kịp”, ông Lực nhận định.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV.
Cũng theo ông Lực, hiện nay Việt Nam đang có nhiều dòng vốn, dòng vốn đổ về bất động sản tương đối nhiều. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp thành lập trong lĩnh vực bất động sản tăng khá nhanh. Tổng vốn đăng ký hiện khoảng 150 ngàn tỷ. Dòng vốn đầu tư công có khoảng 244 ngàn tỷ, trong khi khu vực FDI năm ngoái chỉ chiếm khoảng 6,5 tỷ USD trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Với đà năm nay chắc chắn bất động sản công nghiệp, thương mại, bất động sản cho nhà ở xã hội sẽ còn tăng.
Cũng tại Diễn đàn, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh: “Nhìn lại toàn bộ thị trường bất động sản hiện tại, tiềm năng phát triển là lớn, nhưng đang có biểu hiện thiếu bền vững do rủi ro pháp luật quá lớn. Chúng ta cần sửa đổi nhiều luật, trong đó sửa đổi Luật Đất đai 2013 đóng vai trò đặc biệt quan trọng”.
Đưa ra nhận định về tình hình kinh doanh bất động sản trong năm 2018 và quý I/2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, xét về góc độ thuận lợi thì các chính sách của kinh doanh bất động sản có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn.
Bên cạnh đó, các cơ quan Nhà nước đã quyết liệt hơn trong đầu tư kinh doanh bất động sản nên các doanh nghiệp làm ăn chân chính, có chất lượng. Ngoài ra, nguồn cung có đa dạng hơn trước chứ không như thời điểm năm 2017, 2018 tập trung kinh doanh bất động sản cao cấp dẫn đến tình trạng lo sợ bong bóng.
Nói về khó khăn của chính sách, ông Khởi cho hay: “Thứ nhất, nguồn vốn vào bất động sản ngày càng siết chặt hơn từ nguồn vốn Nhà nước và Ngân hàng. Thứ hai, các thông tin về bất động sản vẫn đang còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng.
Trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư bất động sản. Thứ ba, những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời. Thứ tư, thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa đạt được yêu cầu đặt ra”.
