Tại sao đầu tư vào bất động sản nông nghiệp lại được cho là “miếng bánh thơm”? Xu hướng đầu tư mới này đang phát triển như thế nào và còn tồn tại những vướng mắc, rủi ro gì? Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận xoay quanh vấn đề này. Xin được giới thiệu các chuyên gia: TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện quản lý Đất đai và Phát triển nông thôn (Trường Đại học Lâm nghiệp); TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, Học viện tài chính và TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.
PV: Bất động sản nông nghiệp đang dần trở thành xu hướng đầu tư mới, tuy nhiên dường như khái niệm này đang còn khá mơ hồ ở Việt Nam. Thưa TS. Nguyễn Bá Long và TS. Vũ Đình Ánh, bất động sản nông nghiệp nên được hiểu như thế nào?
TS. Vũ Đình Ánh: Hiện nay có một phương thức kinh doanh là các doanh nghiệp đứng ra gom đất từ các hộ gia đình hay gọi là thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Nên có thể hiểu rằng bất động sản nông nghiệp là loại hình đầu tư gom đất nông nghiệp để sản xuất với một diện tích đủ lớn, phát triển theo kiểu doanh nghiệp chứ không phải theo kiểu hộ gia đình nhỏ lẻ với diện tích đất manh mún. Bởi với diện tích nhỏ thì sẽ không thể áp dụng các công nghệ cao vào trong nông nghiệp và cũng không thể sản xuất với quy mô, sản lượng lớn.
Điển hình phải kể đến hoạt động dồn điền đổi thửa đã tạo ra hàng trăm trang trại nông nghiệp có diện tích từ 2.000 - 10.000 ha ở khu vực ven TP. Hà Nội. Còn tại một số địa phương như Thái Bình, Hà Nam, nhiều cá nhân, doanh nghiệp cũng chi hàng chục tỷ đồng để mua lại đất nông nghiệp của các hộ dân khác nhằm tạo dựng mô hình sản xuất nông nghiệp tập trung.
TS. Nguyễn Bá Long: Tôi cho rằng, bất động sản nông nghiệp, nếu nói một cách dễ hiểu và khái quát, là hình thức giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất là rừng trồng được giao ổn định lâu dài) cho hộ gia đình cá nhân hoặc giao cho các tổ chức, doanh nghiệp có thu tiền sử dụng đất để đầu tư sản xuất tập trung, tạo ra lợi nhuận cao.
PV: Tại sao thời điểm này lại đang có nhiều doanh nghiệp lớn “xắn tay” làm nông nghiệp? Họ đã nhìn thấy những cơ hội gì từ việc đầu tư này, thưa các chuyên gia?
TS. Nguyễn Bá Long: Có thể nói hiện nay, thị trường bất động sản nhà ở đang dần bão hòa, khó khăn thu hồi đất để lập dự án và đầu tư vốn lớn. Trong khi đó, nhu cầu và sự quan tâm của xã hội đối với thực phẩm sạch đang ngày một tăng cao. Nhà nước lại đang có chính sách hỗ trợ và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp với thời gian giao đất nông nghiệp lên đến 50 năm, tạo sự phát triển ổn định và bền vững hơn. Do vậy, phân khúc này đang có nhiều cơ hội phát triển.
TS. Võ Trí Thành: Trước đây, tỷ lệ FDI vào nông nghiệp giải ngân dưới 1%, các doanh nghiệp lớn của Việt Nam chủ yếu hoạt động ở những ngành nghề khác, hoặc công nghiệp khai khoáng, hoặc chế biến, dịch vụ.
Nhưng thời gian gần đây, cách nhìn về lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn đã có những thay đổi căn bản. Hiện nay, người ta không phải chỉ ở các khu vực đông đúc, mật độ cao mà người ta cần sống, cần có những trải nghiệm gắn với môi trường thiên nhiên trong lành và hưởng thụ những sản phẩm sạch. Do vậy đầu tư vào nông nghiệp sẽ tạo ra khả năng sinh lời tốt và quay vòng vốn nhanh, đồng thời có thể tận dụng nguồn lao động tại chỗ, giá rẻ.
Ngoài ra, Việt Nam là đất nước rất có tiềm năng, lợi thế về nông nghiệp, có thể minh chứng bằng sự thay đổi từ đất nước phải sản xuất ọp ẹp, nhập khẩu gạo thành nhóm nước đứng đầu thế giới về lĩnh vực này. Nhiều nước như Nhật Bản, Mỹ đã nhìn Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng như cơ sở cung cấp lương thực thực phẩm chất lượng.
Những yếu tố trên đã tạo ra sự hấp dẫn không nhỏ, vì vậy, lĩnh vực nông nghiệp đang dần trở thành “miếng bánh thơm” thu hút các đại gia, doanh nghiệp lớn từ nhiều lĩnh vực như Hoàng Anh Gia Lai, Vingroup, Hòa Phát… tham gia đầu tư. Đây là dấu hiệu tích cực, tạo ra xu thế mới, gắn với lợi ích cho doanh nghiệp, người dân và cả đất nước
TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cho rằng việc doanh nghiệp dấn thân vào đầu tư bất động sản nông nghiệp là cơ chế phù hợp với nền sản xuất kinh tế thị trường và cũng phù hợp với doanh nghiệp. Hiện doanh nghiệp có vốn cao hơn nông dân, còn nông dân dù có muốn làm công nghệ cao cũng không có tiền. Thứ nữa là doanh nghiệp có thể tự chuyển giao công nghệ ngày được và sản xuất thường gắn với thị trường. Tóm lại, khi doanh nghiệp có thể tiếp cận và phát triển mô hình sản xuất nông nghiệp lớn ứng dụng công nghệ cao là rất phù hợp cũng như cần thiết và đem lại lợi nhuận không nhỏ cho doanh nghiệp cũng như tạo đà phát triển kinh tế cho địa phương.
PV: “Lợi nhuận thường sinh rủi ro”. Cùng với những cơ hội phát triển nói trên, đầu tư vào đất nông nghiệp hiện nay có tiềm ẩn những rủi ro, vướng mắc gì không, thưa các chuyên gia?
TS. Võ Trí Thành: Còn nhiều vướng mắc khiến cho tỷ lệ đầu tư vào nông nghiệp hiện nay còn thấp so với lĩnh vực khác mặc dù đã có những chuyển biến tích cực. Bởi hiện nay các doanh nghiệp đang trong quá trình chuyển đổi lĩnh vực đầu tư vào nông nghiệp nên đòi hỏi phải cần phải có thời gian, tầm nhìn về lâu dài chứ không thể “ăn ngay” được.
Thêm nữa hiện đang có những rào cản của chính sách, ví dụ như quyền sở hữu tài sản đất đai. Việc sản xuất nông nghiệp ở Việt Nam về cơ bản đang rất manh mún, quy mô sản xuất nhỏ lẻ. Do đó, việc tích tụ đất nông nghiệp của doanh nghiệp cũng còn nhiều vướng mắc.
Một rủi ro khác là nhiều doanh nghiệp nước ngoài cũng đang quan tâm đến “miếng bánh thơm” này, do đó các doanh nghiệp Việt đang phải đối mặt với sự cạnh tranh rất lớn.
TS. Nguyễn Bá Long: Ngoài những rủi ro khách quan như sản xuất nông nghiệp phụ thuộc vào thời tiết, khí hậu… thì đầu tư vào nông nghiệp còn khó khăn về đất đai. Quỹ đất sạch không có nhiều vì đất nông nghiệp chủ yếu đã giao cho hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy hình thức chủ yếu hiện nay là doanh nghiệp liên kết sản xuất hoặc thuê đất của nông dân, trong khi hiểu biết của nông dân về thị trường còn hạn chế, dẫn đến tâm lý lo sợ mất đất nếu cho thuê dài hạn. Đây cũng chính là điểm nghẽn của thị trường cần có giải pháp khắc phục.
PV: Như TS. Nguyễn Bá Long vừa phân tích, còn nhiều vướng mắc đang tạo ra điểm nghẽn cho thị trường đầu tư bất động sản nông nghiệp. Vậy các chuyên gia có gợi ý giải pháp nào để tháo gỡ những điểm nghẽn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này?
TS. Nguyễn Bá Long: Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế và mô hình tạo quỹ đất nông nghiệp “sạch” (nói nôm na là ngân hàng đất nông nghiệp) để phục vụ cho thuê đất thông qua đơn vị trung gian mà cơ quan Nhà nước đứng ra làm đầu mối để người dân yên tâm hơn, doanh nghiệp cũng thuận lợi khi làm thủ tục thuê đất, tránh phải đàm phán, thỏa thuận với từng hộ gia đình rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Chính quyền địa phương cần vào cuộc để tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất nông nghiệp của các hộ nông dân. Ngoài ra cần phát triển sản xuất nông nghiệp theo chuỗi giá trị, liên kết chặt chẽ giữa các khâu thông qua các hợp đồng (thuê đất, bao tiêu sản phẩm...) để đảm bảo tính bền vững.
TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cho rằng không nên coi bất động sản nông nghiệp là một sản phẩm của thị trường. Bởi câu chuyện ở đây là sản phẩm gắn với đất nông nghiệp liên quan đến giao đất, chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nghĩa là chỉ được thuê chứ không được mua bán. Bên cạnh đó, vấn đề liên quan đến mục đích sử dụng đất nông nghiệp đang được quản lý rất chặt. Do đó, không nên coi đất nông nghiệp là sản phẩm bất động sản có tính mua bán. Để thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển lành mạnh, doanh nghiệp dễ tiếp cận đất, cần công khai, minh bạch thông tin về đất đai, để mọi người dân đều nắm được.
TS. Võ Trí Thành: Chúng ta đã thấy những khu vực đầu tư nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao tạo ra giá trị lớn. Những tín hiệu của thị trường đang cho thấy tiềm năng của bất động sản nông nghiệp có thể bật dậy. Tuy nhiên tôi cho rằng, chúng ta cần quyết liệt để khai thác triệt để các tiềm năng nhưng không nên vội vã mà cần có sự kiên trì, nhẫn nại. Đây không phải chỉ là nỗ lực của doanh nghiệp mà cần có sự khuyến khích, hỗ trợ từ phía nhà nước, liên quan đến các công cụ pháp lý nhằm tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Về lâu dài, nên phát triển vùng nông nghiệp kết hợp với phát triển loại hình du lịch trải nghiệm và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xung quanh.
PV: Vậy các chuyên gia đánh giá như thế nào về xu hướng phát triển của phân khúc bất động sản nông nghiệp trong thời gian tới, nhất là khi những giải pháp nói trên được thực hiện?
TS. Nguyễn Bá Long: Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới, nhất là khi có sự cải cách về thể chế, nhân rộng mô hình cho thuê đất, quản lý quỹ đất và ngân hàng đất nông nghiệp “sạch”.
TS. Võ Trí Thành: Tôi cho rằng triển vọng của thị trường bất động sản nông nghiệp là rất lớn, thậm chí có thể tạo ra bước đột phá trong thời gian tới nếu như được quan tâm chú ý. Với những dư địa phát triển và tiềm năng hiện tại của nông nghiệp Việt, đây là một lĩnh vực xứng đáng để các nhà đầu tư có thể đặt cược.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
(Thiết kế: Đức Anh)
