Đằng sau câu chuyện "sốt ảo" tại dự án của Tập đoàn Nam Cường

Không nằm ngoài những cơn "sốt nóng" của thị trường nhà ở chung cư, thị trường nhà ở biệt thự, liền kề thời gian gần đây cũng tăng giá chóng mặt. Xuất phát điểm đầu tiên phải kể đến là dự án Solasta Mansion Nam Cường ở phía Tây Hà Nội.

Cụ thể, trong các hội nhóm giao dịch mua bán bất động sản phía Tây Hà Nội, thông tin đăng tải từ nhiều môi giới cho thấy họ liên tục chốt được đơn đặt cọc dự án biệt thự Solasta Mansion kể từ ngày mở bán. Có những ngày số tiền đặt cọc lên đến hàng trăm tỷ đồng. Các thông tin đặt cọc, số tiền, số căn được các môi giới chia sẻ liên tục.

Đáng chú ý, một số trang mạng xã hội còn đăng tải thông tin số tiền đặt cọc mua nhà biệt thự tại đây lên tới hơn 600 tỷ đồng chỉ trong vòng có một ngày. Ngoài ra, việc nhiều môi giới chia sẻ những hình ảnh giống nhau về thông tin đặt cọc khách hàng khiến khách mua đặt câu hỏi, liệu có phải môi giới, sàn giao dịch bắt tay nhau làm giá biệt thự?

Phóng viên đã liên hệ với một số môi giới và sàn giao dịch bất động sản phía Tây Hà Nội. Theo đó được biết, dự án biệt thự Solasta Mansion (phường Dương Nội, quận Hà Đông) của chủ đầu tư Tập đoàn Nam Cường được mở bán vào cuối tháng 10/2023, nhưng chỉ thực sự được chào hàng mạnh mẽ trong khoảng hơn 1 tháng trở lại đây. Đến ngày 18/3/2024 (đợt mở bán thứ 2), giá bảng hàng tăng thêm 5% so với đợt 1 với hơn 100 triệu đồng/m2.

Thực hư của những thông tin sốt giá, anh Nguyễn Đức Tài, môi giới tại Sàn giao dịch Hưng Thịnh Land cho hay, anh chuyên bán, chuyển nhượng và cho thuê nhiều biệt thự An Phú Shop Villa, An Khang, An Vượng, An Quý, Solasta Mansion. Các biệt thự có diện tích nhỏ nhất là 162m2, lớn nhất là 300m2, giá bán từ 16 tỷ - 35 tỷ đồng (tuỳ vị trí, diện tích, hướng). Riêng dự án Solasta Mansion, giá từ 25 tỷ - 40 tỷ đồng tuỳ vị trí và diện tích. Ngoài ra, giá cho thuê văn phòng nhà ở 8 - 30 triệu đồng (tuỳ vị trí).

Theo chia sẻ của anh Tài, trong 10 năm làm nghề chưa bao giờ anh chứng kiến giá biệt thự tại phía Tây tăng chóng mặt như thời gian gần đây. Mức giá chào hàng lúc đầu để thu hút sự chú ý của khách hàng chỉ khoảng 15 – 35 tỷ đồng/căn còn thực tế sau khi dẫn khách đi xem và chốt đơn, giá tăng đến gấp 2 lần.

Gần đây nhất, dự án biệt thự Solasta Mansion được cho là "cháy hàng" đu đỉnh giá cao nhất, có căn VIP giá bán đến 200 triệu đồng/m2. Anh Tài lý giải, biệt thự Solasta Mansion là quỹ căn biệt thự mới được tung ra thị trường. Những sản phẩm mới bao giờ cũng có chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, sản phẩm đẹp hơn từ thiết kế đến chất lượng nên dễ dàng thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, ở một góc khuất khác, anh Tài cho biết, đến hiện tại giá biệt thự tại nhiều vị trí của dự án đã "ngáo giá" đến mức "giật mình" khiến nhiều người không dám vào tiền. Thậm chí, nhiều người không khỏi nghi ngại về mức giá ảo này sẽ tăng đến khi nào và sau khi tăng có chững và sụt giá như "vết xe đổ" của những sản phẩm trước đó.

Theo tìm hiểu của phóng viên, do môi giới đưa ra mức giá quá cao tại Solasta Mansion khiến nhiều khách e ngại không dám mua hàng mới, liền quay đầu đổ tiền tìm biệt thự ở nguồn cung cũ nên cũng đẩy giá phân khúc này tăng chóng mặt, đặc biệt là các khu Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh.

Chị Phạm Thị Sâm, trưởng phòng một sàn môi giới bất động sản ở Hoài Đức cho biết, khoảng một tháng trở lại đây, giá biệt thự bắt đầu được tăng lên. Thậm chí có những khu biệt thự dù bỏ hoang, không có người ở nhưng cũng bỗng dưng tăng giá. Đơn cử, trước Tết Nguyên đán, có những căn biệt thự có diện tích hơn 100m2 tại Khu đô Thị An Khánh ở huyện Hoài Đức, có giá khoảng hơn 9 tỷ đồng nhưng nay giá rao bán tăng lên khoảng 10 – 12 tỷ đồng.

Theo chia sẻ của chị Sâm, phân khúc biệt thự, liền kề sôi động nhưng sự nhộn nhịp đó chỉ là ở phía người bán do họ liên tục cập nhật các thông tin mua bán. Còn từ phía người mua vẫn chưa thấy có dấu hiệu sôi động như nhiều năm trước.

Theo Savills, năm 2023, tổng nguồn cung biệt thự mới trên thị trường đạt 272 căn, giảm 82% theo năm và thấp nhất trong 10 năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Trong quý IV năm 2023 chỉ có 87 căn mở bán mới ra thị trường, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại quận Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại huyện Hoài Đức.

Đơn vị này cũng cho biết, lượng giao dịch biệt thự, liền kề của Hà Nội trong năm 2023 chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn dược giao dịch, giảm 67% theo năm.

Trong khi đó giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội tiếp tục tăng. Đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng mỗi m2 đất và 328 triệu đồng mỗi m2 đất.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết năm 2023 ghi nhận lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm. Nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng xuống thấp, đồng thời đẩy giá nhà lên cao.

Nhiều môi giới cũng lý giải, nguồn cung nhỏ giọt, hàng mới khan hiếm khiến giá biệt thự, liền kề neo ở mức cao. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, cần phải định nghĩa rõ về nguồn cung và cầu thực tế của phân khúc này.

Đúng là nguồn cung ở mức thấp bởi chủ đầu tư không có nhiều dự án mới, sản phẩm hoàn thiện đưa ra thị trường ít ỏi, khiến cho một bộ phận nhà đầu tư, nhà đầu cơ lướt sóng, tranh nhau mua hàng, đẩy giá lên cao. Còn nguồn cung thực tế theo nhu cầu sử dụng lại đang rất thừa. Rất nhiều nhà đầu tư vẫn đang ôm sản phẩm, liên tục rao bán cắt lỗ nhưng không có người mua thực.

Theo anh Nguyễn Tất Thái (Trưởng phòng môi giới bất động sản Hà Đông - Hà Nội), lượng căn biệt thự rao bán trong khoảng 1 năm trở lại đây đều trong tình trạng cắt lỗ và cần bán gấp. Người bán là những nhà đầu cơ không gồng được lãi ngân hàng, buộc phải rao bán. So với thời điểm sốt đầu năm 2021, giá biệt thự bán nhu cầu thực vào đầu năm nay giảm trung bình 3 - 5%, thậm chí lên tới 10%.

Theo anh Thái, phải hiểu rằng, người mua biệt thự trong khu đô thị ở trung tâm Hà Nội chủ yếu phục vụ cho nhu cầu để ở. Họ thường là những người đã có tiềm lực tài chính rất tốt. Tất nhiên, trường hợp, khi gia đình gặp biến cố hay khó khăn về tài chính như một số chủ nhà là lãnh đạo doanh nghiệp, họ cần bán để lấy tiền bù đắp khoản lớn. Hoặc, trường hợp khác, họ không có nhu cầu ở do chuyển nhà, muốn thay đổi môi trường sống. Nhưng thực tế, các giao dịch này lại rất ít vì nhu cầu mua ở thực hiện nay không có. Điều đó có nghĩa là cung của biệt thự trên thị trường nói chung vẫn đang thừa.

Nói về giao dịch thực tế của phân khúc biệt thự, liền kề, phóng viên đã liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (Hà Nội), theo đó đơn vị này cho biết, những tháng đầu năm nay, giao dịch mua bán chuyển nhượng biệt thự, liền kề tại văn phòng không tăng, thậm chí giảm so với năm 2023, chủ yếu là người dân đến làm các giao dịch đảm bảo.

Tại một phòng công chứng đất đai quận Hà Đông (Hà Nội), đại diện cũng cho biết, từ đầu năm 2024 đến nay, trung bình một ngày, công chứng khoảng 3 - 5 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản như hợp đồng mua bán nhà đất, nhà ở chung cư, chuyển nhượng, riêng công chứng mua bán nhà biệt thự rất ít, vài ngày mới có một hợp đồng chuyển nhượng.

Nhớ lại giai đoạn hoàng kim, những năm 2007 - 2008 một loạt dự án được coi là "hàng nóng" như: Khu đô thị Dương Nội, Geleximco Lê Trọng Tấn, Nam An Khánh, HUD Vân Canh, Khu đô thị Vườn Cam... được môi giới ca tụng "cứ mua là thắng, sớm muộn gì giá cũng lên gấp vài lần". Khi đó, có giao dịch ghi nhận tiền chênh khoảng 21 tỷ đồng với một căn biệt thự diện tích 450m2, giá gốc 11,5 tỷ đồng ở thời điểm dự án mới bắt đầu làm hạ tầng. Một căn biệt thự khác diện tích 200m2, giá gốc chỉ 7 tỷ đồng, nhưng tiền chênh cũng lên tới 9,5 tỷ. Thế nhưng, người ta vẫn lao vào mua, thậm chí "xin để được mua",

Thế nhưng, cuối năm 2010, sự đổ vỡ của bất động sản đã khiến những khu biệt thự trở thành "tử huyệt" chôn vùi tiền của nhà đầu tư. Đến nay, nhiều khu biệt thự vẫn bị bỏ hoang, cây cỏ mọc um tùm, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Khu đô thị Dương Nội (phường Dương Nội, quận Hà Đông) do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư với quỹ 1.116 căn biệt thự ở vị trí trung tâm khu đô thị cũng có một thời làm chao đảo thị trường. Dự án được khởi công từ năm 2008 với tổng mức đầu tư ban đầu 7.642 tỷ đồng. Khi đó, mức giá bán biệt thự hình thành tương lai mới chỉ khoảng 10 – 12 triệu đồng/m2, nhưng giao dịch mỗi căn đã chênh nhau 3 – 4 tỷ đồng.

Khi dần hoàn thiện vào năm 2015, mức giá bán biệt thự, liền kề tại đây từ 26 triệu/m2 - 30 triệu đồng/m2.

Bàn giao năm 2018, đồng thời ăn theo thông tin Aeon Mall Hà Đông khởi công, các căn biệt thự ở khu đô thị Dương Nội có mức giá dao động từ 9,5 tỷ - 20 tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với thời điểm trước đó.

Thời điểm này vẫn còn vài khu vực chưa được thi công hoặc đang trong quá trình hoàn thiện. Dù hạ tầng, cảnh quan, đường xá, hệ thống đèn chiếu sáng hầu như đã đầy đủ, song lượng cư dân chuyển về cho đến nay vẫn thưa thớt. 

Trên trang Batdongsan.com.vn từ cuối năm 2023 thường xuyên đăng tải thông tin "Chủ gặp khó khăn tài chính bán cắt lỗ biệt thự... Nam Cường", "Chính chủ cần tiền cắt lỗ sâu tận đáy biệt thự Dương Nội", "Bán cắt lỗ sâu biệt thự 43 tỷ đồng",…

Theo đó, một biệt thự tại Dương Nội có diện tích 200m2 có 4 tầng nổi, liên tục được rao bán. Liên hệ với người môi giới rao bán cắt lỗ biệt thự trên, người này cho biết, trước đây, nhà đầu tư mua của chủ đầu tư ở mức 62 tỷ đồng, hiện nay nhà đầu tư gặp khó khăn do đó muốn bán cắt lỗ ở 43 tỷ đồng.

Khu đô thị Nam An Khánh nằm ở phía Tây Thủ đô, thuộc 2 xã An Khánh và An Thượng (huyện Hoài Đức), ngay nút giao giữa Đại lộ Thăng Long và trục đường Lê Trọng Tấn, được xây dựng từ năm 2008, với tổng diện tích đất dự án quy hoạch cho xây dựng khu đô thị gần 190ha, do Tổng Công ty Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư. Các sản phẩm bao gồm: Biệt thự, liền kề, shophouse, trung tâm thương mại, chung cư.

Sau 15 năm, diện mạo toàn dự án vẫn còn dang dở, chưa đồng bộ về hạ tầng. Một vài phân khu đã xây dựng xong hoặc hoàn thiện đồng bộ phần sơn phía ngoài. Hơn nữa, khuôn viên bên ngoài các căn biệt thự cỏ mọc um tùm nên đã trở thành nơi chăn thả gia súc của người dân quanh đây. Trên một vài website, giá biệt thự tại Nam An Khánh được rao bán ở mức giá 20 - 30 tỷ đồng, tùy vị trí và diện tích.

Nằm trên đường 32, thị trấn Trạm Trôi, Lideco là một trong những dự án lớn nhất huyện Hoài Đức. Dự án do Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư có quy mô 38,23ha với tổng mức đầu tư 781 tỷ đồng gồm 600 ngôi biệt thự thiết kế theo phong cách tân cổ điển. Đến nay đa số mới chỉ xong phần thô, cả khu đô thị rơi vào tình cảnh hoang hoá, xuống cấp. Trên thị trường, giá các căn biệt thự tại khu đô thị này được rao bán với mức giá 10 - 20 tỷ đồng tùy vị trí và diện tích sử dụng. Còn các nhà cho thuê ở đây cho thấy được chủ rao lên tới 30 triệu đồng/tháng.

Để đầu tư một căn biệt thự, liền kề cần số tiền rất lớn. Do đó, không ít người đã sử dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng đầu tư lướt sóng hoặc cho thuê với giá hời. Tuy nhiên, có một thực tế, sau mỗi cơn sốt đất qua đi chỉ còn nợ chồng chất ở lại. Dưới những biến động của tình hình kinh tế và lãi suất ngân hàng tăng cao, không ít nhà đầu tư đã mắc kẹt trong đống tài sản "bất động". 

Nhìn lại những đợt sóng sốt đất phía Tây Thủ đô và thảm cảnh hàng loạt biệt thự triệu đô hoang tàn, không người ở để thấy một bi kịch của mỗi cuộc"đu đỉnh": Kịch bản vẫn cũ nhưng "nạn nhân" mới. Phía sau những cơn sốt nóng là hòn lửa vỡ trên tay người chơi cuối!

Nhưng còn nghiêm trọng hơn khi nó để lại những hệ lụy khó lường...

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!