Đặt cọc giữ chỗ: Kẻ tội đồ trên thị trường bất động sản?

Ở góc độ luật pháp và kinh tế, nhiều chuyên gia cho rằng, đặt cọc giữ chỗ là một trong những hình thức huy động vốn hợp pháp, là yêu cầu tất yếu của quy luật thị trường.

***

Mới đây, công an TX. Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã phát đi cảnh báo người dân cần cẩn trọng với hình thức đặt cọc mua, bán bất động sản, bởi đây có thể là hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Theo công an TX. Tân Uyên, nhiều đối tượng lợi dụng nhu cầu mua bất động sản (đất nền, nhà ở,...) của người dân với giá rẻ nhận tiền đặt cọc rồi bỏ trốn. Hình thức đặt cọc này khiến nhiều người dân mất trắng. 

Thực tế, câu chuyện này không chỉ xảy ra ở Bình Dương mà còn khá phổ biến ở các thị trường mới nổi như Bắc Ninh, Thái Nguyên… Nhiều tổ chức, cá nhân thực hiện huy động vốn bằng hình thức đặt cọc, khi dự án mới trong giai đoạn san lấp mặt bằng, bên trong chỉ là bãi đất trống hoặc thậm chí là nhận đặt cọc cho các dự án không có thật, dự án "ma". 

Trước tình trạng huy động vốn bằng hình thức đặt cọc diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, một số chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo rủi ro cho khách hàng về nguy cơ mất trắng vốn khi chủ đầu tư thiếu uy tín, "bán lúa non" hoặc có kẻ lừa đảo, chỉ có dự án trên giấy. 

Liên quan đến hình thức đặt cọc mua bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng nhận định: "Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định đặt cọc, nên các đầu nậu, doanh nghiệp lách qua Bộ luật Dân sự để không hạn chế về số tiền huy động. Đa số những trường hợp đặt cọc càng cao, thì những dự án đó khách hàng càng dễ bị lừa”.

Trước tình trạng đó, ông Châu đề xuất, cần bổ sung chế định về đặt cọc với số tiền không vượt quá 50 triệu đồng khi ký hợp đồng mua bán vào Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản. Vị lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị: Không lập hợp đồng mua bán hoặc sử dụng hình thức lập biên bản, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, “góp vốn đầu tư”, “hợp tác đầu tư”, “hợp tác kinh doanh” để thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Việc này là huy động vốn trái phép, trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

“Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng, cho nên đặt cọc không quá 50 triệu đồng là hợp lý", ông Châu phân tích.

Có thể thấy, những hệ lụy xảy ra từ đặt cọc giữ chỗ đã khiến hình thức huy động vốn này trở thành “nguồn cơn” dẫn đến hàng loạt tai tiếng nghiêng về phía doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở. 

Trên góc độ kinh tế, một số quan điểm lại cho rằng, đặt cọc là hình thức tất yếu của thuận mua - vừa bán, phù hợp với quy luật của thị trường. Hình thức này không chỉ đảm bảo tính thanh khoản của thị trường mà còn hỗ trợ chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn linh hoạt.

Để rộng đường dư luận, Reatimes đã có cuộc chia sẻ với luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way liên quan đến vấn đề này.

PV: Đến thời điểm hiện tại, theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở có thể huy đống vốn từ khách hàng bằng những cách nào, thưa ông?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quy định của Điều 69, Luật Nhà ở 2014, nguồn vốn để thực hiện dự án gồm có 4 nguồn, bao gồm:

1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư;

2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Như vậy, thực hiện theo quy định nêu trên, chủ đầu tư dự án nhà ở có thể huy động vốn từ khách hàng thông qua hai hình thức. Một là, chủ đầu tư hợp tác góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết với khách hàng. Hai, chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Tuy nhiên, ở hình thức chủ đầu hợp tác góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết với khách hàng thì khách hàng chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu theo tỷ lệ vốn góp của hợp đồng đã ký kết. Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này để phân chia sản phẩm nhà ở, đăng ký, đặt cọc hay hưởng quyền mua nhà ở cho khách hàng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư chỉ có thể huy động vốn từ khách hàng (người có nhu cầu mua nhà ở) theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đủ điều kiện bán, huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014.

PV: Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện bán thì chủ đầu tư có được phép huy động vốn không, thưa luật sư?

Luật sư Lê Văn Hồi: Thực tế, theo quan sát của cá nhân tôi, ngoài việc huy động vốn theo quy định nêu trên, một số chủ đầu tư đã huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện bán theo quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. 

Trước khi dự án đủ điều kiện bán, huy động vốn, chủ đầu tư thực hiện các hình thức huy động vốn khác như ký kết hợp đồng vay vốn (chủ đầu tư vay vốn của khách hàng); Hợp đồng ký quỹ (khách hàng ký quỹ một khoản tiền cho chủ đầu tư); Hợp đồng đặt cọc (khách hàng đặt cọc tiền để mua nhà)... Với các hình thức huy động vốn này, khó có thể khẳng định chủ đầu tư vi phạm quy định pháp luật hiện hành.

PV: Như ông vừa chia sẻ, hợp đồng đặt cọc là một trong những hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Nhưng, một số ý kiến lại cho rằng, đặt cọc giữ chỗ là hình thức vi phạm pháp luật. Xin luật sư cho biết, hình thức này được quy định trong văn bản pháp luật ra sao?

LS Lê Văn Hồi: Như tôi đề cập ở trên, đặt cọc chỉ là một trong những hình thức được các chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn. Việc lựa chọn hình thức huy động vốn nào trước khi dự án đủ điều kiện bán, huy động vốn theo quy định của pháp luật phụ thuộc vào quan điểm pháp lý của chủ đầu tư đối với các hình thức huy động vốn “có thể” được sử dụng.

Hình thức đặt cọc được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, khách hàng với vai trò là bên đặt cọc sẽ đặt cọc cho chủ đầu tư/bên nhận cọc một khoản tiền để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện bán, huy động vốn theo quy định của pháp luật.

Về mặt pháp lý, hình thức đặt cọc là một trong những biện pháp để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư. Theo đánh giá của cá nhân tôi, hình thức này không vi phạm quy định pháp luật hiện hành. Việc huy động vốn theo hình thức này phù hợp với thực tiễn khi pháp luật không cấm, đồng thời giải quyết được phần nào vấn đề tài chính cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính không thực sự mạnh.

PV: Luật sư đánh giá thế nào về rủi ro trong huy động vốn bằng đặt cọc?

LS Lê Văn Hồi: Bất cứ hình thức huy động vốn nào cũng có điểm tích cực và rủi ro. Hình thức huy động vốn bằng đặt cọc cũng vậy.

Về mặt tích cực, ta có thể thấy được một số điểm như, chủ đầu tư có thể tận dụng được một phần nguồn vốn của khách hàng để phát triển dự án. Điều này góp phần tạo điều kiện cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính không thực sự mạnh cũng có thể phát triển các dự án nhà ở.

Chủ đầu tư huy động được nguồn này sẽ góp phần giảm đơn giá nhà ở cho dự án. Ta đặt phương pháp so sánh, nếu chủ đầu tư huy động được nguồn vốn này từ khách hàng sẽ không phải huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi phí lãi vay giảm xuống sẽ khiến đơn giá nhà ở cho dự án giảm theo. Như vậy, khách hàng được mua nhà ở với giá rẻ hơn.

Thực tế, chủ đầu tư thực hiện hình thức đặt cọc khi dự án chưa hoàn thiện về pháp lý, điều kiện bán nhà ở. Khi đó, chủ đầu tư thường để đơn giá bán nhà thấp hơn so với giá bán nhà khi dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Hình thức đặt cọc còn góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tuy nhiên, ngoài những điểm tích cực (phần lớn dành cho chủ đầu tư) như đã trình bày ở trên, rủi ro từ hình thức đặt cọc này đối với khách hàng lại khá lớn, cụ thể như sau:

Thứ nhất, trong một số dự án, khách hàng không đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư mà thông qua các đơn vị trung gian, thậm chí là qua các cá nhân (nhân viên môi giới). Do đó, khi xảy ra tranh chấp, khách hàng là người gánh chịu rủi ro pháp lý và không thể giải quyết trực tiếp với chủ đầu tư của dự án.

Thứ hai, khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, vấn đề pháp lý của dự án chưa thật sự rõ ràng, đôi khi dự án có thể đang bị thế chấp quyền phát triển dự án, quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng nên sẽ tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tranh chấp, chậm trễ trong việc cấp giấy chứng quyền sở hữu nhà ở sau này.

Thứ ba, một trong những điều kiện tiên quyết để dự án đủ điều kiện bán nhà là dự án phải hoàn thành một phần trong công tác xây dựng. Trong trường hợp huy động vốn theo hình thức đặt cọc, một phần dự án chưa được triển khai, khách hàng dễ dàng gặp tình trạng chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính khiến cho dự án bị chậm tiến độ bàn giao đã cam kết.

Thứ tư, hiện nay, vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau về hình thức đặt cọc này có phù hợp quy định pháp luật hay không? Chiếu theo quy định của Luật Nhà ở, hình thức đặt cọc này là sai phạm. Cụ thể, dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng chủ đầu tư vẫn huy động vốn trái phép. Căn cứ theo quy định này, giao dịch đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi đó, khách hàng vướng vào vòng tranh chấp để yêu cầu chủ đầu tư hoàn lại tiền đặt cọc cho mình.

Thứ năm, khách khàng không giám sát được khoản tiền đặt cọc có được chủ đầu tư sử dụng có đúng mục đích cho việc phát triển dự án nhà ở hay không. Nguyên tắc chung của việc huy động vốn để phát triển dự án nhà ở là nguồn tiền được huy động phải được dùng để phục vụ cho mục tiêu phát triển dự án, tuy nhiên, do hình thức đặt cọc này không phù hợp quy định của Luật Nhà ở 2014 nên sẽ không có cơ chế giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư.

PV: Như luật sư vừa trao đổi, liên quan đến quy định về đặt cọc, có văn bản pháp luật ghi nhận hình thức này nhưng lại có văn bản pháp luật đưa hình thức này vào trường hợp vi phạm pháp luật. Quan điểm của luật sư thì sao?

LS Lê Văn Hồi: Hình thức đặt cọc được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó, khách hàng với vai trò là bên đặt cọc sẽ đặt cọc cho chủ đầu tư (bên nhận cọc) một khoản tiền để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện bán, huy động vốn theo quy định của pháp luật. Về mặt pháp lý, hình thức đặt cọc là một trong những biện pháp để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Như đã đề cập ở trên, nhiều quan điểm cho rằng việc chủ đầu tư huy động vốn theo hình thức đặt cọc là vô hiệu, bởi lẽ, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì tại thời điểm chủ đầu tư ký kết văn bản đặt cọc thì “căn nhà”, “chỗ” chưa đủ điều kiện bán do chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, do đó, giao dịch đặt cọc này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Như vậy, việc huy động vốn theo hình thức đặt cọc có thể được hiểu theo hai hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Nếu áp dụng Bộ luật Dân Sự 2015, dù vẫn còn tranh cãi nhưng dường như việc đặt cọc được coi là hợp pháp, còn áp dụng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chắc chắn hình thức huy động vốn này vi phạm quy định của hai luật này. Tôi cho rằng, cần có hướng dẫn chính thức của các cơ quan lập pháp để việc áp dụng hình thức này được thống nhất hơn.

Theo quan điểm cá nhân tôi, giao dịch đặt cọc mà một số chủ đầu tư đang áp dụng phù hợp quy định của pháp luật dân sự. Đối tượng đặt cọc là khoản “tiền đặt cọc” được khách hàng trao cho chủ đầu tư. Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo giao kết “hợp đồng mua bán”, tại thời điểm giao kết hợp đồng thì nhà ở chưa đủ điều kiện mua bán, nhưng các bên có thể giao kết văn bản đặt cọc như một biện pháp đảm bảo theo đúng tinh thần của Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán sau này.

PV: Có ý kiến cho rằng, mức tiền đặt cọc nên quy định cụ thể trong văn bản pháp luật, để đảm bảo hạn chế rủi ro cho khách hàng. Quan điểm của luật sư thì sao?

LS Lê Văn Hồi: Thật khó để đưa ra một tỷ lệ nhất định. Vì điều này phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên và thực tế đặt cọc giữ chỗ trong dự án bất động sản chỉ ở mức từ 50 - 100 triệu đồng. Khách hàng cũng ít người chấp nhận đặt cọc nhiều vì họ tính toán đến những rủi ro xảy ra. 

- Cảm ơn những chia sẻ của luật sư!