Hầu hết dự án phát triển trên đất công được chuyển nhượng bằng cách này hay cách khác đều có mức giá thấp hơn thị trường rất nhiều. Với giá đất của TP. HCM hiện tại thì các phương thức hợp tác hay chuyển nhượng dự án như vậy đều gây thất thoát lớn cho ngân sách.
Khai thác đất công với giá rẻ
Đơn cử, trong danh sách khiến nghị của Bộ Tài chính có Công ty Cổ phần Thương mại Phú Nhuận (PNCo), một pháp nhân Nhà nước cổ phần nắm giữ quỹ đất lớn trên địa bàn quận. Danh sách chỉ ra một dự án PNCo làm chủ đầu tư, tuy nhiên chỉ là trên danh nghĩa. Dự án mang tên khác và được doanh nghiệp (DN) bên ngoài sắm vai nhà phát triển dự án.
Một dự án được phát triển trên đất công đã chuyển đổi mục đích sử dụng của PNCo. Ảnh: Lê Quân.
Nhiều mảnh đất khác của PNCo tại khu vực này cũng đã được biến thành dự án chung cư, cao ốc.
Năm ngoái, một dự án trên đất công của PNCo bị phát hiện xây dựng vượt 7 tầng mà chưa có giấy phép. UBND quận Phú Nhuận ra quyết định xử phạt chủ đầu tư 40 triệu đồng về hành vi xây dựng công trình không giấy phép xây dựng, nhưng không đề cập biện pháp khắc phục hậu quả hay hình phạt bổ sung.
Sau sự cố này mới lộ rõ PNCo chỉ là chủ đầu tư trên danh nghĩa, còn việc phát triển, kinh doanh thu lợi từ dự án này thuộc về một DN tư nhân khác.
Tương tự, dự án là Riva Park (504 Nguyễn Tất Thành, quận 4) được nêu trong danh sách là của Công ty cổ phần Công nghiệp cao su miền Nam làm chủ đầu tư. Đây là dự án đươc chuyển đổi 4.785 m2 đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc thương mại dịch vụ và căn hộ.
Tuy nhiên, Vietcomreal mới là chủ thật sự của dự án quy mô 18 tầng, 320 căn hộ đang trong giai đoạn hoàn thiện và đã bán gần hết này.
Ông Lê Anh Tuấn, Tổng giám đốc Vietcomreal, cho biết: “Cũng bất ngờ vì dự án nằm trong danh sách. Trước khi chuyển nhượng, bên bán là Casumina đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất đầy đủ và chuyển toàn bộ hồ sơ hợp lệ cho bên mua. Việc mua dự án này không phải muốn là được, mà phải có sự đồng ý của UBND TP.HCM”.
Ông Tuấn cho biết thêm Vietcomreal không phải là đối tác phát triển dự án mà nhận chuyển nhượng theo phương thức mua đứt bán đoạn. Giá trị chuyển nhượng không được 2 bên tiết lộ, nhưng theo tìm hiểu, giá của thương vụ này là 20 tỷ đồng.
Nếu cộng với 103 tỷ đồng tiền sử dụng đất do UBND TP.HCM phê duyệt, thì tổng giá trị chuyển nhượng vẫn chưa quá 130 tỷ. Mức này tương đối rẻ so với giá thị trường tại khu vực đất vàng bên cạnh trung tâm TP. HCM.
Đại diện một DN khác cũng nói khá bất ngờ khi dự án cao cấp ở quận 7, TP.HCM của mình lọt danh sách bị đề nghị thanh tra. Để sở hữu được khu đất, DN này đã phải làm thủ tục giải chấp ngân hàng để “chuộc” lại vì đã bị đơn vị khác cầm cố.
Việc các DN Nhà nước sở hữu đất sau đó cho thuê hoặc chuyển nhượng lại rất phổ biến trên thị trường nhiều năm qua.
Bên ngoài danh sách đề nghị thanh tra, hàng loạt quỹ đất công đã biến thành các dự án thương mại theo hình thức bán đất hoặc hợp tác đầu tư mà không ai nắm rõ giá trị. Có thể kể đến The Goldview của TNR Holding trên quỹ đất của Công ty May diêm Sài Gòn...
Đất công đang có dấu hiệu "chảy máu"
Theo Bộ Tài chính, căn cứ vào báo cáo rà soát của Tổng cục Thuế, tính từ ngày 1/7/2014 đến 30/11/2016, có 60 trường hợp DN Nhà nước, doanh nghiệp Nhà nước cổ phần được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Cả 60 trường hợp đều chuyển đổi từ đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc, trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở, căn hộ cao cấp để bán và cho thuê.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), nhận định: “Đang có một lỗ hổng quá lớn trong việc quản lý nguồn đất công giao cho các DN có vốn Nhà nước. Điều này khiến các đơn vị vô tư phù phép đất công gây thất thoát nghiêm trọng.
Việc thanh tra các dự án là vô cùng cần thiết. Với giá trị đất tại TP.HCM, mỗi dự án thất thoát cả trăm, nghìn tỷ đồng là điều dễ hiểu”.
Cũng theo ông Đực, quy định Nhà nước giao đất cho DN là để quản lý sử dụng chứ không giao quyền sở hữu. Trong khi đó, DN tự ý bán hoặc cho thuê đất là trái nguyên tắc.
Nhà nước phải tổ chức đấu giá khi DN Nhà nước phá sản, hoặc có nhu cầu di dời. Khi lỏng lẻo trong khâu quản lý đất công, hàng loạt DN bên ngoài sẵn sàng nhảy vào kiếm lợi hàng nghìn tỷ đồng.
Trong kiến nghị gửi Thủ tướng mới đây, HoREA cho rằng tình trạng "chân gỗ", "quân xanh quân đỏ" còn xuất hiện trong công tác đấu giá, đấu thầu đất. Do đó, cần có giải pháp xử lý phù hợp để đảm bảo quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng pháp luật.
“Không loại trừ những miếng đất vàng được DN bán với giá rẻ mạt gây thất thoát, người quản lý lại trục lợi bằng những khoản tiền lót tay khổng lồ. Thanh tra có quyền hồi tố các dự án đã thành hình và cần làm rõ mức giá bán như vậy có hợp lý không? Ai đã duyệt bán”, ông Đực nói.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, một ví dụ về việc “chênh” giá rõ ràng nhất là quỹ đất vàng của Công ty Xổ số Kiến Thiết TP. HCM trên đường Lê Duẩn. Lúc đầu rao bán với giá hơn 800 tỷ đồng, nhưng khi tổ chức đấu giá, giá trị lên tới gần 2.000 tỷ.
“Nhà nước đang thiếu nguồn thu và chảy máu đất công là một kênh thất thoát lớn. Việc siết lại quản lý dù chậm nhưng là cần thiết. Không chỉ có 60 dự án đề nghị, tôi cho rằng trên thị trường BĐS còn nhiều dự án khuất tất lắm”.
