“Đặt hàng” doanh nghiệp làm nhà tái định cư: Nên đấu giá công khai để chọn nhà đầu tư uy tín

Trước tình trạng nhiều khu nhà TĐC xuống cấp nghiêm trọng sau 7 - 10 năm đưa vào sử dụng như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính, Đồng Tàu,… do không đảm bảo chất lượng, cùng hàng loạt những vi phạm xảy ra trong công tác quản lý nhà TĐC sau khi đưa vào sử dụng, UBND TP. Hà Nội đã có công văn gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo giải trình làm rõ đề xuất về cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn.

Cơ quan này cho biết, theo thống kê đến 2020, thành phố cần 22.131 căn hộ chung cư cao tầng để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, các dự án đang triển khai thực hiện theo cơ chế đầu tư hiện hành chỉ đáp ứng được khoảng 4.500 căn hộ. Như vậy, cơ quan này tính toán phải đầu tư hơn 17.600 căn hộ nữa để đáp ứng yêu cầu công tác giải phóng mặt bằng (chủ yếu là công trình giao thông, hạ tầng) với số vốn dự kiến khoảng 18.514 tỷ đồng.

Theo cơ chế này, thành phố tạo quỹ đất (đã giải phóng mặt bằng) tổ chức lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực để xây dựng nhà ở tái định cư theo quy hoạch, kiến trúc được phê duyệt. Nhà đầu tư được giao đất để thực hiện dự án, được quản lý, vận hành, bảo trì công trình và được hưởng 10% lợi nhuận định mức (không tính phí lãi vay ngân hàng) hoặc được phép bán 20% quỹ nhà ra thị trường. Thành phố ký hợp đồng đặt hàng với nhà đầu tư. Nhà đầu tư ký hợp đồng bán nhà, thu tiền người mua nhà. 

Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho UBND TP. Hà Nội "đặt hàng" xây nhà tái định cư với doanh nghiệp, thay vì đầu tư bằng tiền ngân sách.

Sau 9 - 12 tháng kể từ khi đủ điều kiện bố trí tái định cư, nếu thành phố chưa giới thiệu người được mua nhà thì nhà đầu tư được bán nhà ra thị trường để thu hồi vốn và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.  

Các nhà đầu tư tham gia đầu tư phải đảm bảo 10 tiêu chí trong đó có vấn đề kinh nghiệm, năng lực tài chính, quản trị, tiến độ cam kết... Một trong những tiêu chí quan trọng là nhà đầu tư phải có các cam kết không tính lãi vay trong quá trình triển khai.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho UBND TP. Hà Nội đặt hàng nhà TĐC với doanh nghiệp, thay vì đầu tư bằng tiền ngân sách.

Xoay quanh câu chuyện này, PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

PV: Ông đánh giá thế nào về chủ trương này của Hà Nội?

TS. Phạm Sỹ Liêm: Nhà ở TĐC là công trình phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng của từng dự án đầu tư xây dựng. Mỗi dự án khi được triển khai thì dùng tiền dự án để đặt hàng xây dựng nhà TĐC. Chỉ dự án công dùng tiền ngân sách thì nhà TĐC mới xây bằng tiền ngân sách. Như vậy, ý đồ của UBND TP. Hà Nội khi muốn đặt hàng doanh nghiệp xây dựng sẵn loại nhà này là nhằm phục vụ cho các dự án công của TP.

Trong khi đó, doanh nghiệp chỉ kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận, nay xây nhà mà chưa biết sẽ bán cho dự án nào, vậy ai chịu rủi ro nếu nhà bị tồn đọng nhưng lại không được phép bán ra thị trường (vì là nhà TĐC)? Nhà đầu tư lấy gì trả nợ ngân hàng? Sự kiện 3 tòa nhà tái định cư được xây dựng và bỏ không đã 10 năm nay tại Sài Đồng Gia Lâm là bài học đắt giá. Vậy chỉ đặt hàng “suông” mà không bỏ tiền thì không hiểu có doanh nghiệp nào nhận không? Còn nếu hợp đồng đặt hàng thuộc dạng BT (Xây dựng và chuyển giao) dùng đất đổi công trình thì lại khác, vì đất cũng là tiền, chỉ là chưa vào ngân sách mà thôi.

TS. Phạm Sỹ Liêm.

PV: Theo ông, điều này liệu có khiến cho chất lượng nhà TĐC trở nên tốt hơn và có xóa bỏ được ác cảm của người dân đối với chất lượng nhà TĐC từ trước đến nay?

TS. Phạm Sỹ Liêm: Nếu hiểu “đặt hàng” là ký hợp đồng giao nhận thầu cho nhà thầu (được tuyển chọn qua đấu thầu) như mọi loại nhà khác thì hiển nhiên nhà TĐC sẽ đảm bảo được chất lương, vì bên A thực hiện giám sát thi công và nghiệm thu công trình. Còn nếu "đặt hàng" không bỏ tiền thì hiển nhiên không có các quyền đó.

Và muốn đảm bảo chất lượng công trình, thì điều trước tiên là các doanh nghiệp được lựa chọn phải có đủ năng lực về kỹ thuật và tài chính như mọi nhà thầu khác.

PV: Đành rằng chủ trương này có thể giúp tiết kiệm ngân sách Nhà nước nhưng liệu có nên tạo ra cơ chế để buộc chủ đầu tư phải đảm bảo chất lượng công trình cũng như đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch trên thị trường không, thưa ông?

TS. Phạm Sỹ Liêm: Ở đây không có vấn đề tiết kiệm ngân sách, chẳng qua chỉ là sử dụng sớm hay muộn mà thôi. Tôi chưa hiểu rõ “cơ chế thực thi” của chủ trương này nên cũng không đoán được “tính khả thi” của nó.

Theo tôi, để chủ trương thực sự phát huy hiệu quả, thành phố nên thực hiện cơ chế đấu giá công khai những lô đất dự kiến xây nhà TĐC để lựa chọn ra những đơn vị có đủ uy tín, năng lực để triển khai dự án với mức giá phù hợp nhất. 

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA): Việc đặt hàng doanh nghiệp làm nhà TĐC, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình trọng điểm TP.HCM đã làm rồi. Tuy nhiên, vấn đề của TP.HCM  bây giờ là phải bán đấu giá công khai những quỹ nhà đó (do người dân không vào ở) để chọn doanh nghiệp có năng lực mua và nâng cấp thành nhà thương mại. Là một TP đi tiên phong, mặt tích cực dễ nhận thấy trong quá trình thực hiện chủ trương này là Nhà nước rất chủ động trong công tác giải phóng mặt bằng, có quỹ nhà TĐC để thực hiện các công trình trọng điểm, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu do những công trình đó đặt ra cũng như để ứng phó kịp thời với những sự cố không mong muốn như thiên tai... Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu. Tuy nhiên, thời gian qua, TP.HCM khi làm nhà TĐC lại gặp phải tình trạng không có hoặc ít người dân về ở. Đơn cử như khu TĐC Vĩnh Lộc (xã Vĩnh Lộc B, Bình Chánh) có 1.700 căn hộ, có 500 nền nhà tái định nhưng chỉ có 15% dân chấp nhận ở đó. Khu TĐC ở quận 7 Phú Mỹ có gần 1.000 căn, cũng có nhiều người dân lựa chọn nhưng khu TĐC KĐT Mới Thủ Thiêm (quận 2) gồm 12.000 căn thì người dân không lựa chọn ở đây mà chọn phương thức nhận tiền. Hà Nội chủ trương đặt hàng nhà TĐC đối với doanh nghiệp, tôi cho là nên nhưng cần có tham khảo kinh nghiệm của TP.HCM. Vấn đề mấu chốt là xây dựng khu TĐC phải đồng bộ về tiện ích, dịch vụ để phục vụ người dân, như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, khu vui chơi, giải trí, siêu thị... Bản thân khu TĐC phải tạo được kinh tế tại chỗ cho một bộ phận cư dân tức là người dân sinh sống tại đó có thể mở cửa hàng, chợ truyền thống... để giao lưu với nhau. Nếu chỉ là 1 khu TĐC chỉ để ở không thì không ổn. Khu TĐC phải gắn liền với việc làm của người dân, phải hết sức quan tâm đời sống an sinh xã hội của người dân, nếu gắn với những KCN thì sẽ rất tốt để tạo công ăn việc làm. Đặc biệt khu TĐC phải có kết nối giao thông thuận lợi vào trung tâm thành phố, không thể quá xa như trường hợp khu TĐC Vĩnh Lộc, người dân phải mất cả tiếng đồng hồ để di chuyển vào trung tâm. Đối với chất lượng nhà TĐC, cần nhìn nhận từ 2 phía, một là từ chủ trương của cơ quan Nhà nước cho suất tái định cư đó bao nhiêu tiền sẽ quyết định mức độ đầu tư xây dựng khu đó. Ở góc độ còn lại là phía doanh nghiệp. Khi hình thành một khu TĐC phải chọn nhà đầu tư -  doanh nghiệp hợp tác với Nhà nước để làm. Như vậy, thỏa thuận ban đầu rất quan trọng giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Phải làm sao để đảm bảo hài hòa lợi ích của hai bên. Khi lợi ích của doanh nghiệp vượt trội lên thì sẽ hạn chế quyền lợi của người dân, điều này rất dễ xảy ra.