Cẩn thận với những dự án “bánh vẽ”
Vài năm gần đây, từ khi Quốc hội thông qua chủ trương xây dựng Sân bay quốc tế Long Thành, thị trường đất nền tại Đồng Nai vốn đang âm ỉ đã nhanh chóng lên cơn sốt. Cơn sốt đất nền tại Đồng Nai đã kéo các nhà đầu tư và doanh nghiệp từ TP.HCM ùn ùn đổ về đây. Bên cạnh một số doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, chuyên nghiệp, đầu tư dự án bài bản, cũng có không ít nhà đầu tư cả tổ chức và cá nhân thu gom đất nông nghiệp rồi phân lô bán nền tràn lan, làm thị trường trở nên lộn xộn, khiến cơ quan chức năng đau đầu.
Nhiều dự án dạng này, khi mở bán, các chủ đầu tư, đầu nậu đều gắn “mác” gần sân bay Long Thành để chiêu dụ và thu tiền của khách hàng, trong khi chưa đủ điều kiện pháp lý, thậm chí dự án mới chỉ nằm trên giấy.
Đơn cử, Dự án Eco Town Long Thành do Công ty TNHH xây dựng nông nghiệp Thái Thành Tài làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư Asia Land làm đơn vị phân phối độc quyền, được quảng cáo rầm rộ với những mỹ từ như: là dự án hiếm hoi tại trung tâm thị trấn Long Thành, được đầu tư và quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, nhiều tiện ích và tích hợp cả ba tính năng an cư, đầu tư, kinh doanh thương mại; giá bán chỉ từ 10,5 triệu đồng/m2, có sổ đỏ từng nền... Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án này được Asia Land chào bán cho khách hàng khi chưa đủ điều kiện.
Ngay cả đơn vị phân phối độc quyền Dự án Eco Town Long Thành là Asia Land cũng không biết dự án đã có giấy phép thi công hay chưa. Ảnh: Việt Dũng
Cụ thể, trong vai khách hàng có nhu cầu tìm mua đất để đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được một nhân viên kinh doanh của Asia Land chia sẻ, vào thứ Năm và Chủ Nhật hàng tuần, Công ty sẽ cho xe đưa đón khách xuống dự án. Nếu khách quyết định “xuống tiền” ngay trong ngày mở bán, sẽ có cơ hội nhận được nhiều phần quà hấp dẫn hoặc được hưởng mức chiết khấu cao.
Có mặt trong một buổi mở bán tại dự án này, theo quan sát của phóng viên, số lượng khách hàng thực sự chỉ lèo tèo vài người, còn lại hầu hết là nhân viên và “người” của công ty này.
Anh N.T.K, một nhân viên của Asia Land tâm sự, lãnh đạo Công ty yêu cầu cứ cuối tuần là mỗi phòng phải có 2 khách để đưa xuống dự án. Trong trường hợp không tìm được khách, có thể nhờ người nhà hay người quen đi để làm “chim mồi” tạo thị trường. Nếu không tìm được khách hoặc không có “người nhà” để đưa xuống dự án thì sẽ bị phạt 300.000 - 500.000 đồng.
Trao đổi về vấn đề pháp lý liên quan đến Dự án Eco Town Long Thành, ông Lê Văn Hiếu, Giám đốc điều hành Asia Land cho biết, dự án có giấy phép thi công hay chưa thì ông không biết, vì Asia Land chỉ là sàn phân phối!? Tuy nhiên, việc máy móc hoạt động trong khu vực dự án không phải là để thi công hạ tầng, mà chủ đầu tư chỉ đang làm công tác chuẩn bị.
Bên trong Dự án Eco Town vẫn là bãi đất trống, hiện vẫn còn 1 căn nhà cũ của người dân. Ảnh: Việt Dũng
Cũng theo ông Hiếu, mục đích sử dụng đất ở khu dự án này trước kia là đất trồng cây lâu năm, khi UBND tỉnh Đồng Nai cập nhật chuyển mục đích sử dụng đất ở Long Thành, thì khu vực này được hợp thức hóa, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, nên chủ đầu tư xin chuyển đổi.
“Hiện nay, các chủ đầu tư đều làm như vậy, khi nào thi công hạ tầng xong, bàn giao hạ tầng cho chính quyền thì mới tiến hành đóng thuế. Bởi khi đó, diện tích đất triển khai hạ tầng sẽ được trừ đi và tiền thuế chỉ tính trên diện tích đất còn lại của dự án”, ông Hiếu nói.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án này có Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 hồi tháng 3/2018. Theo Quy hoạch 1/500, dự án này có tổng diện tích là 91.437m2, trong đó đất xây dựng nhà ở có diện tích khoảng 49.153m2, gồm 2 loại là nhà liên kế và biệt thự song lập (nhà liên kế gồm 453 lô, biệt thự song lập gồm 8 lô). Tuy nhiên, hiện dự án chưa có quyết định giao đất của UBND tỉnh Đồng Nai.
Ngoài ra, chủ đầu tư đã làm hồ sơ đánh giá tác động môi trường, nhưng chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai duyệt. Để tìm hiểu rõ hơn về tính pháp lý của dự án, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã liên hệ với lãnh đạo Asia Land, nhưng không nhận được câu trả lời.
Tương tự, tại một dự án ở xã Long Đức, huyện Long Thành, chủ đầu tư cũng giới thiệu đã xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng, bao gồm cả cây xanh và vỉa hè, giá bán 14 triệu đồng/m2. Để gia tăng giá trị dự án, chủ đầu tư này còn quảng cáo dự án chỉ cách Sân bay Quốc tế Long Thành 2km. Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thì dự án này hiện chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm. Còn việc di chuyển đến khu vực dự kiến xây dựng sân bay phải chừng mất 30 phút.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Trương Văn Phương, Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Long Thành cho biết, việc thị trường bất động sản ở địa phương bị “thổi giá” ăn theo dự án Sân bay Long Thành thời gian qua là có. Có hiện tượng một số công ty bất động sản có trụ sở tại TP.HCM kết hợp với các chủ đất “vẽ” ra dự án đất nền, rồi chia lô bán cho khách. Nhiều trường hợp người bán thực hiện lén lút, chỉ tổ chức mở bán hoặc dẫn khách xem dự án vào thứ Bảy, Chủ nhật, khi cơ quan chức năng nghỉ làm.
Dự án pháp lý tốt vẫn hút hàng
Nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch, UBND tỉnh Đồng Nai thời gian qua đã mạnh tay xử lý. Theo đó, UBND tỉnh đã ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn và đã thành lập đoàn thanh tra để kiểm tra, làm rõ những sai phạm tại các “điểm nóng”. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng đã thực hiện và triển khai nhiều biện pháp để khắc phục và ngăn chặn cụ thể, thậm chí nhiều dự án bị cưỡng chế và gắn nhiều biển cảnh báo người dân, khách hàng.
Theo ông Trần Văn Vĩnh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp tràn lan, nếu không quản lý tốt sẽ gây ra nhiều hệ lụy trong tương lai. Thực tế, do lợi nhuận quá lớn, nên nhiều cá nhân thu gom đất nông nghiệp rồi san lấp mặt bằng, phân lô bán nền tác động xấu đến thị trường địa ốc nói chung của tỉnh.
Dưới góc độ một chủ đầu tư, ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp cho hay, với vị trí nằm trong vùng kinh tế phát triển trọng điểm phía Nam, là tâm điểm của tứ giác tiềm năng Vùng TP.HCM, tập trung nhiều khu công nghiệp, bất động sản Đồng Nai vẫn luôn hấp dẫn các nhà đầu tư và với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, theo ông Hiền, khi nhắm đến phân khúc đất nền, phần đông khách hàng có tâm lý muốn mua dự án đã hoàn thiện cơ sở pháp lý. Đặc biệt, đối với thị trường sôi động như TP. Biên Hòa, Long Thành (Đồng Nai), các dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín là một lợi thế lớn.
“Sổ đỏ là yếu tố quan trọng hàng đầu đảm bảo quyền sở hữu đối với bất động sản cho khách hàng có nhu cầu ở thực. Còn với nhà đầu tư thứ cấp, yếu tố này góp phần tăng tính thanh khoản của sản phẩm”, ông Hiền lý giải.
Ông Hiền cho biết, Hưng Thịnh vừa giới thiệu Dự án Biên Hòa New City ra thị trường. Dự án có quy mô 119ha, loại hình nhà liên kế và biệt thự nằm trong tổng thể khu du lịch, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành rộng 334ha. Giá bán ở dự án này từ 10 triệu đồng/m2.
Nhận định về thị trường đất nền các tỉnh lân cận TP.HCM trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đất nền luôn là phân khúc “nóng” nhất của thị trường. Vì tâm lý chung của người dân vẫn xem đây là tài sản quan trọng và tích lũy theo thời gian. Do vậy, khi có tiền nhàn rỗi, việc đầu tiên người dân nghĩ đến là tìm mua đất tích trữ. Chính vì thế, những dự án đất nền có pháp lý rõ ràng, hay đã có sổ đỏ riêng luôn có tính thanh khoản cao.
