1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp hay còn gọi là đất canh tác hoặc đất trồng trọt nhìn chung có thể hiểu là đất phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp Việt Nam.
Đất nông nghiệp được sử dụng cho mục đích chính là trồng trọt, chăn nuôi. Ngoài ra, đất nông nghiệp còn được giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất, nghiên cứu và thí nghiệm về lâm nghiệp, nông nghiệp, thủy sản, làm muối, bảo vệ, phát triển rừng.
2. Phân loại đất nông nghiệp
Kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước năm 2018 được Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố cho hay: Tính đến ngày 31/12/2018, tổng diện tích tự nhiên của Việt Nam là 33.123.597ha, bao gồm: Diện tích nhóm đất nông nghiệp là 27.289.454ha; diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 3.773.750ha; diện tích nhóm đất chưa sử dụng là 2.060.393ha.
Đất nông nghiệp ở Việt Nam được phân loại sử dụng cho các mục đích khác nhau. Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất nông nghiệp gồm các nhóm cơ bản sau:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: Bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây khác. Chủ yếu là đất trồng cây lúa nước và các loại cây màu ngắn hạn khác như ngô, khoai, mía và hoa…
- Đất trồng cây lâu năm: Là đất dùng để trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng trên 1 năm. Đó có thể là các loại cây lấy gỗ như bạch đàn, phi lao hoặc các cây trồng thu quả hàng năm như vải, nhãn, mít hay chôm chôm…
- Đất dùng để chăn nuôi: Bao gồm nuôi gia súc, gia cầm và đất trồng các loại cỏ phục vụ cho chăn nuôi.
- Đất rừng phòng hộ: Đất rừng phòng hộ với mục đích bảo vệ đất, nước, chống xói mòn và chống thiên tai. Đất rừng phòng hộ được giao cho các hộ gia đình và các tổ chức để thực hiện các chủ trương về phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng: Đất rừng đặc dụng là đất nông nghiệp dùng để bảo tồn thiên nhiên, cân bằng hệ sinh thái và phục vụ nghiên cứu khoa học.
- Đất rừng sản xuất: Là đất nông nghiệp quan trọng, là rừng tự nhiên, được chăm sóc và bảo vệ đặc biệt.
- Đất nuôi trồng thủy sản, làm muối: Đất nông nghiệp được sử dụng vào nuôi trồng thủy hải sản và làm muối. Trong đó bao gồm ao, hồ, sông, ngòi và các vùng đất cải tạo để nuôi trồng thủy hải sản. Đây là một vùng đất đặc thù tại Việt Nam với lợi thế bờ biển dài và làm muối dễ dàng.
- Đất nông nghiệp khác: Là đất được sử dụng xây nhà kính, các loại hình khác phục vụ mục đích trồng trọt, thủy hải sản, đất ươm cây giống hay nuôi con giống…
3. Kinh nghiệm mua đất nông nghiệp
Để mua đất nông nghiệp được an toàn, có thể chuyển nhượng và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì người mua đất cần lưu ý:
- So sánh giá đất nông nghiệp các khu vực xung quanh.
- Kiểm tra xem loại đất nông nghiệp đó có thuộc đất được nhận chuyển giao
- Kiểm tra điều kiện của người chuyển nhượng đất nông nghiệp: Đúng chủ thể sử dụng, được phép chuyển nhượng.
- Xem xét bản thân có thuộc nhóm đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hay không.
- Hạn mức được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của mình là bao nhiêu.
- Tìm hiểu và đảm bảo đúng các trình tự, thủ tục chuyển nhượng từ hợp đồng mua bán, công chứng, làm thủ tục hồ sơ chuyển nhượng với cơ quan địa chính đăng ký đất đai, tài sản, làm sổ đỏ.
- Công chứng hợp đồng mua bán.
- Thực hiện các nghĩa vụ về thuế, phí và lệ phí chuyển nhượng đầy đủ.
4. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?
Nhiều hộ dân thắc mắc đất nông nghiệp là gì cũng băn khoăn không biết mình có thể xây dựng công trình nhà cửa ngay trên chính đất này hay không.
Theo Điều 12 Luật Đất đai 2013 nghiêm cấm sử dụng đất không đúng mục đích, điều này có nghĩa là việc sử dụng đất nông nghiệp là để sản xuất, trồng trọt chăn nuôi và chỉ được xây dựng các công trình phục vụ cho việc trồng trọt trên đất nông nghiệp nếu không sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ, thu hồi và nộp phạt.
Trong trường hợp người dân cố tình vi phạm quy định sẽ bị phạt tiền từ 200.000 - 30.000.000 đồng tùy vào mức độ vi phạm. Không những thế, có thế bạn còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của khu đất trước khi vi phạm.
Như vậy, nếu như đất nông nghiệp xây nhà cấp 4 thì sẽ chỉ là nhà phục vụ cho lán trại chăn nuôi, để đồ cho gia súc, gia cầm hoạch sản xuất nông nghiệp chứ không phải là nhà ở.
5. Điều kiện để đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sang đất thổ cư
Luật Đất đai hiện hành cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quy định cho các trường hợp cụ thể trong luật này. Thế nhưng không ít người dân gặp phải vướng mắc vì chưa nắm rõ đất nông nghiệp là gì, thủ tục, chi phí và mức thuế khi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.
Theo quy định tại Điều 57, Luật Đất đai 2013, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:
Thứ nhất: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về vấn đề này, bạn nên trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận (huyện) mình và đất nông nghiệp mình đang sử dụng có đang nằm trong diện quy hoạch hay không.
Thứ hai: Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất khi muốn chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin phép được chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (hay còn gọi là sổ hồng).
Trên đây là những thông tin liên quan về quy chế pháp lý đối với đất nông nghiệp. Hy vọng qua bài viết trên có thể giúp các bạn hiểu hơn về đất nông nghiệp là gì cũng như giải đáp có thể xây nhà trên đất nông nghiệp hay không. Trước khi có bất cứ hoạt động xây dựng công trình nào, bạn nên tìm hiểu rõ về thủ tục, pháp luật để tránh những sự cố đáng tiếc.
