Thích
Ông Minh Đức (Hà Nội) phản ánh trường hợp gia đình sử dụng đất ổn định, lâu dài trong khu dân cư và xây dựng nhà ở từ năm 1994. Gia đình có hóa đơn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp liên tục từ trước năm 1995 đến nay.
Theo hồ sơ địa chính, nguồn gốc ban đầu là đất chung của gia đình gồm 2 thửa liền kề, trong đó một thửa là đất thổ cư và một thửa là đất ao. Năm 2011, các thành viên trong gia đình lập giấy viết tay phân chia quyền sử dụng, có xác nhận của trưởng thôn.
Hồ sơ bản đồ năm 1990 thể hiện cả đất thổ cư và đất ao. Đến bản đồ, sổ mục kê năm 2000 và 2002, khu đất được thể hiện là đất thổ cư nhưng chưa ghi tên người sử dụng. Hồ sơ bản đồ, sổ mục kê VLAP sau đó đã thể hiện tên người sử dụng và loại đất ODT.
Theo trích lục bản đồ địa chính năm 2026, khu đất được xác định là loại đất ONT theo sổ mục kê năm 2014 và có tên người sử dụng trong hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, cùng thời điểm, UBND cấp xã xác định nguồn gốc khu đất từ năm 1990 là đất ao, đất nông nghiệp.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa giải đáp các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. (Ảnh minh họa
Từ thực tế này, ông Đức đề nghị làm rõ trường hợp của gia đình có thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Điều 137 hoặc Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 hay không. Đồng thời, ông muốn biết một hộ gia đình có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận riêng lần đầu đối với phần diện tích đang trực tiếp sử dụng hay không; khi xác định loại đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hồ sơ địa chính hiện hành hay nguồn gốc đất ao, đất nông nghiệp được xác định từ năm 1990.
Ngoài ra, ông Đức cũng đặt câu hỏi về việc ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Không thể kết luận cụ thể nếu chưa có đầy đủ hồ sơ
Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là trường hợp cụ thể, cần căn cứ hồ sơ lưu trữ và các quy định cụ thể do địa phương ban hành theo thẩm quyền để xem xét, giải quyết.
Do nội dung phản ánh chưa xác định rõ trường hợp này có giấy tờ hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Bộ không có đủ cơ sở để đưa ra kết luận cụ thể. Tuy nhiên, cơ quan này nêu các nguyên tắc áp dụng theo Luật Đất đai năm 2024.
Theo đó, trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thuộc trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.
Đối với trường hợp sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì thuộc trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138 của Luật này.
Về việc cấp Giấy chứng nhận cho phần đất đang sử dụng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng hoặc có nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận. Nếu những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản có yêu cầu thì có thể được cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Xác định loại đất phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể
Liên quan đến việc xác định khu đất là đất ở hay đất ao, đất nông nghiệp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc xác định loại đất khi xem xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo các quy định tương ứng của pháp luật đất đai.
Trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2024 nhưng loại đất thể hiện trên giấy tờ khác với hiện trạng sử dụng thì loại đất được xác định theo khoản 3 Điều 7 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2024, việc xác định loại đất sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
Như vậy, việc khu đất từng được xác định là đất ao, đất nông nghiệp trong hồ sơ từ năm 1990 hay hiện nay được thể hiện là đất ONT/ODT không phải là căn cứ duy nhất để kết luận điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền phải đối chiếu hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng theo đúng quy định pháp luật.
Có thể được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất
Về nghĩa vụ tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn điểm a khoản 11 Điều 18 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.
Theo quy định này, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Do đó, nếu được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và phát sinh nghĩa vụ tài chính, hộ gia đình có nhu cầu có thể được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định nêu trên.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị người dân căn cứ các quy định hiện hành, đồng thời liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn giải quyết cụ thể.
