Bế tắc vì có tiền nhưng không thể nộp
Tình trạng dự án chung cư sau nhiều năm bàn giao vẫn chưa được cấp sổ hồng là vấn đề gây bức xúc dư luận thời gian qua tại TP.HCM. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến tháng 9/2020, toàn thành phố có đến 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.000 căn hộ vẫn chưa được cấp sổ hồng. Mỗi chung cư tồn tại một vấn đề khác nhau, nhưng đa phần là vướng mắc hồ sơ đóng tiền sử dụng đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất bổ sung tại Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN-MT)
Không chỉ các doanh nghiệp nhỏ mà rất nhiều chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Điển hình, dự án khu nhà ở phường Hiệp Bình Chánh (dự án Opal Riverside) do Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group) làm chủ đầu tu dù đã bàn giao 3 năm nay, đã thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn chưa được cấp sổ.
Đất Xanh Group cho biết, thời gian qua, chủ đầu tư đã nỗ lực rất nhiều để dự án sớm được cấp hồng nhưng đành “lực bất tòng tâm” vì phụ thuộc phần lớn vào chính quyền. Trong khi đó, doanh nghiệp phải chịu sức ép từ hơn 600 hộ dân và ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.
Cụ thể, Đất Xanh Group là chủ đầu tư dự án Opal Riverside theo Quyết định 2444/QĐ-UBND ngày 17/5/2016 của UBND TP.HCM. Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng ngày 12/4/2016. Tới ngày 27/11/2017, dự án được nghiệm thu, sau đó hoàn tất bàn giao cho các hộ dân vào ở.
Đến năm 2018 dự án được nghiệm thu cho khối A. Cùng năm, chủ đầu tư làm hồ sơ xin cấp “sổ hồng” cho các hộ dân tại dự án. Ngày 6/4/2018, Sở TN-MT phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành kiểm tra theo quy định và có biên bản kết luận công trình xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng, đủ điều kiện cấp sổ hồng cho các hộ dân.
Dù Đất Xanh Group đã phối hợp và gửi rất nhiều văn bản liên quan việc xin cấp sổ hồng cho người dân, nhưng gặp vướng mắc về việc xác định giá trị bồi thường đất rạch, giao thông (hơn 4.600 m2) xen cài do Nhà nước quản lý.
Thậm chí, tháng 9/2019, Đất Xanh Group gửi văn bản số 532/DXG/P.PLDA tới Sở TN-MT đề nghị cho tập đoàn tạm nộp số tiền 5 tỷ đồng để Sở có văn bản chấp thuận đủ điều kiện cấp sổ phần căn hộ cho người dân. Tháng 12/2019, Đất Xanh Group tiếp tục gửi văn bản số 501/2019/DXG/PLDA tới Bộ Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến hướng dẫn về đất rạch xen cài do Nhà nước quản lý.
Ngày 16/1/2020, Tổng cục Quản lý đất đai có văn bản số 94/TCQLDD - CĐKĐD hướng dẫn giải quyết với nội dung: dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 1/7/2014 và trong phạm vi thực hiện dự án có phần diện tích đất Nhà nước quản lý nằm xen kẹt, mà nay phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, thì Nhà nước thu hồi diện tích đất này để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án được phê duyệt, mà không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, mọi việc vẫn bế tắc không có hướng xử lý. Đến ngày 13/1/2021, Đất Xanh Group tiếp tục làm văn bản gửi UBND TP.HCM cầu cứu.
“Kể từ khi bàn giao nhà cho khách hàng đến nay đã 3 năm, Sở TN-MT vẫn chưa có hướng giải quyết và chưa có văn bản nào phản hồi cho Tập đoàn, nên Tập đoàn đang chịu áp lực rất lớn do khiếu nại, khiếu kiện đông người từ hơn 600 hộ dân và làm ảnh hưởng đến uy tín - thương hiệu của Tập đoàn đối với các hộ dân Opal Riverside nói riêng và các khách hàng của dự án khác do Tập đoàn làm chủ đầu tư nói chung…”, văn bản của Đất Xanh Group cho biết.
Vướng ở chính quyền, chủ đầu tư “lãnh đạn”
Sau thời gian căng thẳng, ngày 5/3/2021, đại diện Đất Xanh Group tham gia buổi đối thoại với các hộ dân, Ban Quản trị chung cư Opal Riverside cùng với chính quyền phường Hiệp Bình Chánh và các phòng, ban chức năng của TP. Thủ Đức (TP.HCM). Trước đó, đầu năm 2021, Đất Xanh Group đã gửi văn bản số 18/2021/DXG-DVKH tới từng cư dân để giải thích về lý do dự án chậm cấp sổ hồng.
Tuy nhiên, điều khó khăn nhất hiện tại là cư dân Opal Riverside yêu cầu Tập đoàn Đất Xanh phải bồi thường theo thời gian chậm cấp sổ, với 3 luồng đòi bồi thường như sau: nhóm yêu cầu hỗ trợ bồi thường 10.000 đồng/m2/tháng kể từ tháng 7/2020 đến khi cấp sổ; nhóm đề nghị bồi thường 0,05%/ngày và trên 5% số tiền còn lại cho đến khi cấp sổ; nhóm đề nghị bồi thường 0,5%/ngày trên 95% số tiền đã đóng.
Do việc này vượt quá thẩm quyền, nên đại diện Đất Xanh Group cho biết, sẽ báo cáo cấp trên để xin ý kiến và trả lời bằng văn bản cho người dân. Trong trường hợp Tập đoàn không trả lời thỏa đáng, người dân có quyền khiếu nại, khiếu kiện lên cơ quan chức năng hoặc tòa án dân sự.
Đáng nói, việc bồi thường được quy định trong hợp đồng cư dân ký với chủ đầu tư. Trong khi đó, việc “treo” sổ hồng lại không phải lỗi Đất Xanh Group, mà do vướng mắc của cơ quan quản lý nhà nước.
Cũng tại cuộc họp, đại diện Đất Xanh nói rằng, ngày 8/2/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số quy định thi hành của Luật Đất đai có hiệu lực, cho phép giao, cho thuê với các thửa đất công nhỏ hẹp xen kẽ các dự án, tháo gỡ khó khăn liên quan đất công xen cài trong dự án bất động sản.
Ngay khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, Đất Xanh Group đã có văn bản gửi UBND TP.HCM và cơ quan này đã chuyển kiến nghị đến cơ quan liên quan để sớm giải quyết cho cư dân có sổ hồng. Hiện Đất Xanh vẫn đang chờ đợi phản hồi từ các cơ quan nhà nước, để có phương án hỗ trợ thỏa đáng cho cư dân.
Trước đó, vào tháng 2/2021, HoREA cũng đã có văn bản thúc Sở TN-MT sớm cấp sổ hồng cho các dự án đủ điều kiện. HoREA kiến nghị Sở này cần chủ động phối hợp với Sở Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương thực hiện xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở.
HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn. Đối với các sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh của chủ đầu tư, HoREA đề nghị nên tách riêng để xử lý.
Về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, HoREA kiến nghị nên tách ra xử lý riêng, với một số biện pháp bảo đảm cần thiết.
Theo HoREA, để giảm tải tình trạng “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà, các sở ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án, và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư.
Về phương án giảm tải cho Ban Giám đốc Sở TN-MT các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP.HCM, HoREA đề nghị phân cấp cho UBND cấp huyện cấp “sổ hồng” (cấp mới, cấp đổi) cho tổ chức, cá nhân, phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai./.
