Cụ thể, văn bản Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đối với nhà chung cư, việc xác định vị trí, diện tích chung, riêng cần xem xét đến thời điểm phê duyệt dự án, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để áp dụng theo các quy định pháp luật.
Trong đó, đối với trường hợp các chung cư đầu tư xây dựng trước ngày Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2006), việc xác định phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 144/BXD-QLN ngày 25/11/2009.
Đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư cần xem xét nội dung Hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ đầu tư đã ký với khách hàng và những hồ sơ, tài liệu, dự án liên quan.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, với trường hợp các chung cư đầu tư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2015) thì quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư đã được xác định rõ trong Điều 100, 101 luật này.
Bên cạnh đó, với nhà riêng lẻ, theo quy định tại Điều 90 luật Xây dựng ngày 18/6/2014 và Phụ lục 4 đính kèm Thông tư 15 ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp phép xây dựng, không yêu cầu thể hiện nội dung xác định vị trí, phần diện tích sở hữu chung, riêng trong giấy phép xây dựng.
Tại Điều 208 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc xác lập quyền sở hữu chung như sau: “Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán”.
Ngoài ra, tại Thông tư số 23/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó, với nhà ở riêng lẻ thì hình thức sở hữu ghi “sở hữu riêng” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi “sở hữu chung” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ.
Trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Sở Xây dựng đề nghị Sở Tư Pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đối chiếu các trường hợp cụ thể từng thời điểm phê duyệt dự án, thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với quy định của pháp luật để thực hiện đảm bảo theo quy định, tránh phát sinh khiếu nại, khiếu kiện sau khi cấp sổ hồng.
Theo tìm hiểu của phóng viên, thống kê chưa đầy đủ của HoREA tại 63 dự án thuộc 17 Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản đã có 30.402 căn nhà và căn hộ officetel bị chậm cấp sổ hồng tại TP.HCM. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu đến từ các vướng mắc về pháp lý, nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất. Các chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực, diện tích chung riêng hầu hết được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Vấn đề sở hữu chung riêng chủ yếu diễn ra phức tạp ở trường hợp nhà ở riêng lẻ, hoặc các chung cư cũ xây dựng trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Trong đó, chia sẻ tại Họp báo quý IV/2020 của Bộ Xây dựng mới đây, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng đã ghi nhận, các nhà chung cư cũ có thời gian đưa vào sử dụng rất lâu do đó vấn đề về tính sở hữu.
Cụ thể, trong một chung cư cũ, có thể có trường hợp căn hộ sở hữu Nhà nước; căn hộ một phần sở hữu thuộc Nhà nước, một phần sở hữu cá nhân; hay một căn hộ nhưng nhiều cá nhân sở hữu. Đây cũng là một trong những nguyên do gây nên khó khăn trong việc lựa chọn được hình thức cải tạo lại nhà chung cư cũ hay lựa chọn lại được chủ đầu tư.
