Thị trường phải đối mặt với “núi nợ” trái phiếu
Năm 2023, giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp theo ước tính của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT rơi vào khoảng 252.000 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ. Trong đó, xét theo ngành nghề, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 43% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ, tương đương 107.700 nghìn tỷ đồng, tăng 76,2% so với cùng kỳ.
Cụ thể, đơn vị này cho biết, riêng quý I/2023 có khoảng 31.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giảm 41% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, đà “hạ nhiệt” này không duy trì được lâu khi áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trong quý II và quý III với giá trị lần lượt khoảng 76.500 tỷ đồng (tăng 120% so với cùng kỳ) và 83.000 tỷ đồng (tăng 39% so với cùng kỳ). Như vậy, 2 quý giữa năm 2023 sẽ có gần 160.000 tỷ trái phiếu đáo hạn và được đánh giá là khoảng thời gian khá thử thách cho toàn thị trường.
Sang tới quý IV/2023, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ giảm về mức 61.000 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ. (VNDIRECT lưu ý những số liệu thống kê trên chỉ bao gồm các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ năm 2019 tới nay và đã loại trừ khoản trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trước hạn từ năm 2021).
Toàn ngành địa ốc ảm đạm, nhiều chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền, khả năng tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế. Theo đó, danh sách những doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng “dày” lên.
Thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong giai đoạn từ ngày 16/9/2022 đến 31/1/2023, có 54 doanh nghiệp công bố thông tin với nội dung chậm trả gốc, lãi trái phiếu; trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng. Đến ngày 5/3/2023, theo thông báo của HNX, danh sách này còn 46 doanh nghiệp.
VNDIRECT ước tính tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp trong danh sách này vào khoảng 121.100 tỷ đồng, chiếm gần 12% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Riêng nhóm các doanh nghiệp bất động sản chậm thanh toán chiếm 10% dư nợ toàn hệ thống.
Ở khía cạnh khác, khi chưa giải quyết được dư nợ từ trái phiếu cũ, việc phát hành trái phiếu mới cũng trở nên khó nhằn với doanh nghiệp. Báo cáo của FiinRatings cho thấy, trong cả tháng 1 và tháng 2/2023, ngành bất động sản chỉ ghi nhận duy nhất một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim, với tổng giá trị phát hành là 500 tỷ đồng, lãi suất phát hành 13,5%/năm và trái chủ được trả lãi định kỳ 6 tháng một lần.
Trước tình thế bị “núi nợ” đè nặng, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 5/3/2023 được ví như giải pháp tình thế “mở đường sống” cho nhiều doanh nghiệp. Đáng chú ý trong đó có việc chính thức cho phép hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản. Theo đó, đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng VND theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong thời gian qua nhiều doanh nghiệp đã và đang lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang bất động sản. VARS đánh giá đây là hướng đi khả thi có thể giúp doanh nghiệp giải quyết các khoản nợ. Đồng thời, việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ tại Nghị định 08 sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp, giúp trái chủ có thêm lựa chọn.
Đánh giá về lợi ích của phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Đồng thời, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu”.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng bày tỏ quan điểm tích cực khi trao đổi với Reatimes: “Nếu không thể thanh toán trái phiếu bằng tiền mặt, doanh nghiệp có thể thanh toán bằng cách hoán đổi sang các tài sản khác như căn hộ, nhà phố, biệt thự... với điều kiện phải được người sở hữu trái phiếu chấp nhận. Tôi thấy đây là giải pháp hay khi giúp trái chủ có thể mua được nhà với mức giá ưu đãi hơn, thay vì như trước đây doanh nghiệp chỉ có thể cam kết trả trái phiếu bằng tiền mặt”.
Bài toán “đau đầu” cho cả đôi bên
Tuy nhận được nhiều kỳ vọng tích cực nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, đây là giải pháp không dễ thực hiện. Lý do là bởi “thương vụ” này không hoàn toàn nằm gọn trong tay các doanh nghiệp khi họ phải nhận được sự chấp thuận từ nhà đầu tư.
Việc thỏa thuận có được trái chủ chấp thuận hay không còn phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể; trong đó bao gồm tính pháp lý và định giá tài sản mà doanh nghiệp đưa ra thanh toán cho trái chủ. Mặt khác, doanh nghiệp cũng sẽ phải chấp nhận một chi phí cao hơn trong tương lai để giải quyết bài toán đáo hạn trước mắt.
Theo VARS, để thuyết phục trái chủ đồng ý hoán đổi, doanh nghiệp phải chứng minh được sức hấp dẫn từ việc sở hữu tài sản và tìm cách đàm phán hài hòa cùng hàng ngàn trái chủ khác nhau với mỗi nhu cầu, quyết định riêng biệt.
Đây là nhiệm vụ khó nhằn nhưng VNDIRECT đánh giá yếu tố ràng buộc này sẽ giúp quyền lợi của trái chủ luôn được đảm bảo, không bị ảnh hưởng và phụ thuộc vào số đông các trái chủ khác trong việc đàm phán thay đổi các điều khoản với doanh nghiệp phát hành. Qua đó, giúp trái chủ tự tin và sẵn sàng tham gia thực hiện đàm phán với tổ chức phát hành để tìm ra phương án phù hợp.
“Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, doanh nghiệp vẫn sẽ phải xoay xở trả nợ bằng tiền mặt. Điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ cũng là bài toán khiến cả doanh nghiệp và trái chủ “đau đầu". Lý do là bởi việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản và cũng cần phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.
Chia sẻ với Reatimes, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết: “Trên thực tế, việc triển khai giải pháp hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản chưa bao giờ là dễ dàng bởi có rất nhiều trái chủ. Trong khi đó, bất động sản cũng ở nhiều vị trí khác nhau và đa phần các sản phẩm bất động sản này đều là tài sản hình thành trong tương lai”.
Nhiều trái chủ chấp nhận cho doanh nghiệp lùi thời gian đáo hạn trái phiếu thay vì hoán đổi sang bất động sản. Đơn cử như anh Nguyễn Đức Thắng (quận Đống Đa, Hà Nội), dù nắm trong tay 500 triệu đồng trái phiếu của một công ty địa ốc nhưng nhà đầu tư này quyết định không đồng ý chuyển đổi khoản nợ sang căn hộ chung cư dù được phía doanh nghiệp tích cực mời gọi đàm phán.
“Tôi lo ngại vấn đề pháp lý dự án chưa đảm bảo, trong khi sản phẩm hoán đổi lại là bất động sản hình thành trong tương lai, chưa biết bao giờ mới về đích. Chưa kể nếu chấp nhận hoán đổi, tôi còn phải đồng ý sở hữu chung căn hộ với người khác vì cả số tiền gốc và lãi trái phiếu vẫn “chưa thấm vào đâu” so với giá nhà Thủ đô hiện nay. Thấy phức tạp nên tôi chấp nhận chịu thiệt để an toàn hơn”, trái chủ này chia sẻ.
Có thể thấy, hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư trái phiếu được chủ động lựa chọn và sở hữu các sản phẩm bất động sản với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa. Tuy nhiên, trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản. Đơn cử như những rủi ro từ việc đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác; phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ; nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ...
Vì lẽ đó, VARS khuyến nghị các trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi và đặc biệt là tìm hiểu kỹ pháp lý dự án./.
