Rút kinh nghiệm từ cuộc đấu giá năm 2021
Sở Tài Nguyên - Môi Trường TP.HCM đã trình dự thảo báo cáo UBND TP.HCM về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt.
Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm 2024.
Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.
Trước đó, vào năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các CĐT có tiềm lực và sự quan tâm thực sự. Chính vì vậy, ở lần đấu giá này, TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới.
Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.
TP.HCM chuẩn bị kỹ lưỡng cho cuộc đấu giá đất sắp tới ở Thủ Thiêm
Về cách xác định giá khởi điểm, Nghị định 12/2024/NĐ_CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 5/2/2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.
Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, một số đề xuất sau đây có thể được cân nhắc như sàng lọc nhà đầu tư theo Nghị định 10/2023-NĐ-CP, ban hành ngày 3/4/2023 có quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có hai công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá. Doanh nghiệp phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp cũng cần đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật liên quan khác
Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Như vậy, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất.
Về kinh nghiệm nhà đầu tư, cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.
Về khả năng thực hiện dự án: có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án.
Bên cạnh đó, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.
Nhận định về lần đấu giá này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở "hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình" theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất. Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó, khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.
"Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển", ông Troy nói thêm.
Cần có chế tài rõ ràng cho người đã đấu giá thắng, cọc thành công nhưng bỏ cuộc
Về hình thức đấu giá, theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, hiện nay theo Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).
Đấu giá trực tiếp (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá, lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình, mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới, thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa. Trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao. Ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.
Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.
Hình thức đấu giá này có ưu điểm:
Giảm áp lực: Đấu giá gián tiếp có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp, vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi năng lượng của phòng đấu giá trực tiếp.
Ẩn danh: bảo mật thông tin người tham gia đấu giá. Các nhà thầu có thể không biết họ đang cạnh tranh với ai, điều này có thể dẫn đến hành vi đặt giá thầu chiến lược hơn. Điều này có thể thuận lợi cho những người mua muốn giữ kín danh tính của mình hoặc cho những người không muốn tiết lộ chiến lược đặt giá thầu của mình cho người khác.
Công bằng và ngăn chặn thông đồng: Thông tin người tham gia ẩn danh giúp thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.
Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng nhận định, cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc. Như vậy sẽ đảm bảo tính công bằng, và đảm bảo cho cuộc đấu giá đạt được kết quả thành công cao nhất.
"Tương lai của Thủ Thiêm, một khu đô thị mới quy mô lớn của TP.HCM, được kỳ vọng sẽ rất sáng lạng và phát triển mạnh mẽ. Thủ Thiêm sẽ phát triển thành một khu đô thị hiện đại với hệ thống hạ tầng đồng bộ, không gian xanh mát, và đa dạng tiện ích. Việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh mới và việc làm, cùng với các khu vực dân cư chất lượng và giá trị bất động sản dự kiến tăng cao. Quy hoạch xanh và bền vững của Thủ Thiêm cũng hứa hẹn một môi trường sống lý tưởng. Tóm lại, Thủ Thiêm là một mô hình cho phát triển đô thị hiện đại và bền vững tại Việt Nam, thu hút nhiều người đến sinh sống, làm việc và đầu tư trong tương lai", ông Troy Griffiths nhấn mạnh./.
