PV: Theo ông, việc mua hay xây bất động sản để cho thuê có phải là một chiến lược tốt trong thời điểm thị trường hiện nay không?
Ông Phan Công Chánh: Để nói một khoản đầu tư bất động sản là tốt hay xấu, chúng ta cần xem xét một cách toàn diện, trong đó, có chỉ số cơ bản là tỷ lệ ROI (Return on Investment - Lợi nhuận trên vốn đầu tư), ROI càng lớn càng tốt, hay nói cách khác thời gian thu hồi vốn càng sớm càng tốt.
Nếu nhìn vào thị trường cho thuê hiện nay, tôi thấy tiền thuê mỗi năm tính trên tổng vốn đầu tư (giá mua + nội thất) của bất động sản tại Việt Nam là rất thấp, trung bình chỉ ở mức từ 2 - 5%/năm, mức 5 - 6% năm có thể xem là rất tuyệt vời. Tỷ lệ này đối với căn hộ cao cấp thì cao hơn, ở mức 5 - 7,5% nhưng đặc thù của sản phẩm căn hộ là không có phần tăng giá đất bù lại khi giá trị xây dựng của căn hộ giảm sút theo thời gian.
Như vậy, nếu bình quân, một bất động sản cho thuê tại Việt Nam mất từ 20 - 50 năm để thu hồi vốn, đó là trong điều kiện khai thác 100%, mà điều này trong thực tế là không khả thi.
Tỉ lệ 2 - 5% tiền cho thuê mỗi năm tính trên giá mua được kiểm chứng trong hàng trăm bất động sản tôi đã tư vấn và giao dịch thành công cho các khách hàng của mình trong gần 7 năm qua với cả thị trường mua bán, cho thuê và trên các phân khúc căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, đất nền xây nhà trọ, nhà cho người nước ngoài thuê để ở.
Chuyên gia bất động sản độc lập Phan Công Chánh.
Do đó, khoản đầu tư cho thuê tại Việt Nam chỉ tốt trong điều kiện ngoài tiền thuê, bất động sản đó còn phải mang lại khoản tăng giá đáng kể, có thể do thị trường lên, hoặc nhà đầu tư cá nhân mua được với giá hời. Nhưng điều này không phải luôn luôn xảy ra. Thường việc mua hay xây bất động sản cho thuê để tìm kiếm dòng tiền hàng tháng mang ý nghĩa giữ tiền là chính chứ rất khó kiếm được lợi nhuận như mong muốn.
Tóm lại, tại Việt Nam, chiến lược mua hay xây để cho thuê theo quan điểm của tôi là không tốt cho một nhà đầu tư cá nhân, đó có thể chỉ là một giải pháp mang tính tình thế trong tình hình họ không thể chốt lời được khi lướt sóng.
PV: Vậy nhà đầu tư nên làm thế nào đối với các khoản đầu tư cho thuê, thưa ông?
Ông Phan Công Chánh: Cách đây vài hôm, tôi có tư vấn cho một đôi vợ chồng khá giàu cần cho thuê 1 căn hộ cao cấp có 3 phòng ngủ tại một dự án rất đẹp sát quận 1 (TP.HCM). Khi trao đổi, tôi biết rằng, họ dự định mua để bán, nhưng khoản đầu tư đã bị mất hơn 10% giá trị do nguồn cung tăng quá nhanh, rất nhiều căn hộ tương tự không có người mua. Họ muốn cho thuê nhưng hoàn toàn không chuẩn bị gì cho tình huống này nên đã 6 tháng nay mà vẫn chưa tìm được khách thuê.
Bài học rút ra từ trường hợp nêu trên là nếu muốn cho thuê nhắm vào phân khúc khách hàng thuê để ở, nhà đầu tư cần xác định trước đối tượng cho thuê, giá thuê, khu vực cho thuê và các điều kiện cụ thể ví dụ như có nên trang bị nội thất hay không trước khi bắt đầu.
Phân khúc cho thuê cao cấp từ khoảng 1.000$ - 1.500 USD/tháng đang có sự cạnh tranh rất dữ dội và khách hàng đi thuê có quá nhiều sự chọn lựa. Nếu chọn đầu tư trong phân khúc này, nhà đầu tư cá nhân cần có những thông tin thực tế từ thị trường, gu thiết kế, hành vi của khách hàng… và nhiều yếu tố khác để đảm bảo khoản đầu tư của mình sinh lợi.
Nhà đầu tư cá nhân cần hiểu rõ mua để bán lại và mua (hay xây) để cho thuê về bản chất là rất khác nhau, kiến thức về thị trường, hiểu biết về khách hàng và tỉ lệ ROI mong muốn sẽ quyết định chiến lược nào phù hợp với bất động sản của họ.
"Đầu tư bất động sản cho thuê có thể chỉ là một giải pháp mang tính tình thế trong tình hình nhà đầu tư không thể chốt lời được khi lướt sóng".
PV: Như ông nói, mua để bán lại và mua (hay xây) để cho thuê về bản chất là rất khác nhau. Vậy thì sự khác nhau căn bản giữa hai việc này là gì?
Ông Phan Công Chánh: Rất đơn giản, mua để bán lại chỉ có thể kiếm được tiền khi thị trường đang đi lên. Mà thị trường không đi lên mãi. Chiến lược này còn được gọi là “lướt sóng” và chỉ hoạt động tốt khi có sóng (đang tăng) hay nhà đầu tư cá nhân mua được một bất động sản với giá hời.
Với mua (hay xây) để cho thuê, nhà đầu tư cá nhân trông đợi vào dòng tiền. Dòng tiền cho thuê là yếu tố quan trọng nhất khi mua để cho thuê, nó không mang lại sự đột biến như mua để bán, nhưng sẽ mang lại sự ổn định và an tâm. Nhà đầu tư cá nhân chọn chiến lược này thì thường chấp nhận rủi ro thấp, muốn bảo toàn vốn và tìm kiếm sự ổn định.
Những cá nhân đầu tư mua để bán thất bại mà muốn chuyển sang cho thuê chỉ là một giải pháp cứu cánh, họ sẽ không giữ bất động sản để cho thuê lâu vì đó không phải là chiến lược được họ xem xét một cách nghiêm túc ngay từ đầu.
Như vậy, mua để bán là để tìm kiếm lãi vốn (lãi trên vốn đầu tư), sự đột phá khi “vô mánh”. Còn với mua hay xây để cho thuê, nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm dòng tiền, yếu tố sẽ mang lại cho họ sự ổn định và tự do.
PV: Theo ông, làm thế nào để mua hoặc xây cho thuê đem lại hiệu quả cao nhất cho nhà đầu tư cá nhân?
Ông Phan Công Chánh: Theo tôi, một nhà đầu tư cá nhân, với nguồn lực về tài chính, kinh nghiệm và kiến thức có hạn, chỉ nên tìm kiếm những giao dịch “vừa tầm” với mình, tức là trong phạm vi số tiền mà mình có thể kiểm soát.
Khi sử dụng vốn vay (đòn bẩy), nên tính toán cực kỳ cụ thể và chi tiết vì tại Việt Nam, lãi suất cho vay ở các ngân hàng luôn thả nổi nên dao động rất thất thường. Trong tính toán đầu tư có lãi vay, nên chọn kịch bản đầu tư trung bình (tỉ lệ ROI ở mức trung bình) chứ không phải kịch bản đầu tư tốt nhất (ROI cao nhất).
Nhà đầu tư cần có hiểu biết rất thấu đáo về nhóm khách hàng mục tiêu của mình. Nhất là nhóm khách hàng đi thuê nếu đầu tư bất động sản cho thuê. Ngoài ra, cần có một tầm nhìn dài hạn về thị trường bất động sản cho thuê, để hoạch định tốt khoản đầu tư của mình.
Muốn vậy, phải trang bị thêm kiến thức, học hỏi kinh nghiệm đầu tư từ những người đi trước, người đầu tư thành công, chuyên gia đầu ngành, trang bị thêm kiến thức tài chính và pháp lý, điều này sẽ giúp họ giảm bớt rủi ro trong một thị trường bất động sản đầy cơ hội nhưng cũng lắm rủi ro như hiện nay.
Những lưu ý này về đầu tư bất động sản cho thuê là vô cùng quan trọng và tinh tuý. Không thể đầu tư theo kiểu “thấy người ăn khoai cũng vác mai đi đào” trong một thị trường đang diễn biến khó lường trong những năm sắp tới.
Xin cảm ơn ông!
