Phân khúc đầu tư hấp dẫn trong năm 2019
Tại Diễn đàn đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng ngày 22/6, các chuyên gia đều cho rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn rất nhiều dư địa để phát triển song đầu tư như thế nào để hiệu quả vẫn cần phải cân nhắc.
Ông Đỗ Huy Hoàng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, trong quý I/2019 thu hút đầu tư nước ngoài Việt Nam khoảng 1,7 tỉ USD, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2018. Riêng bất động sản trong 3 năm trở lại đây luôn luôn đứng thứ 2, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ tính riêng trong quý 1/2019, số lượng condotel mở bán ở các thị trường phía Nam nhiều hơn phía Bắc, các tỉnh phía Nam đặc biệt là từ Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đổ vào lượng giao dịch nhiều hơn.
Theo ông Đỗ Huy Hoàng dự báo, nửa cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều thuận lợi. Thứ nhất, tiềm năng còn rất lớn do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Thứ hai, Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện một số loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới như du lịch tham quan, du lịch chữa bệnh, du lịch kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm. Đây là những loại xu hướng du lịch mới. Thứ ba, pháp lý bất động sản đã rõ ràng hơn so với thời điểm những năm trước chỉ là có một số quy định chưa đầy đủ. Thứ tư, sự chủ động của địa phương kêu gọi đầu tư vào du lịch rất lớn. Thứ năm, xu hướng đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư rất lớn. Thứ sáu, chính sách của Chính phủ coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ là cơ hội.
Đặc biệt, ông Hoàng nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ theo 3 xu hướng một số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, căn hộ khách sạn vẫn còn nhiều tiềm năng để đầu tư, đón bắt nhiều dòng tiền. Xuất hiện xu hướng đầu tư an toàn, tính toán hơn về các sản phẩm nghỉ dưỡng. Nhiều địa điểm khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng phong phú hơn, đa dạng sản phẩm hơn”.
Nhiều địa điểm khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng phong phú hơn, đa dạng sản phẩm hơn
Còn theo ông Võ Tân Thành, Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) từ nửa cuối 2017, bên cạnh các dự án căn hộ codotel, biệt thự thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện thêm nhiều sản phẩm như nhà phố thương mại kết hợp kinh doanh và lưu trú hoặc khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch quy mô lớn có casino, công viên, sân golf… Rất nhiều cơ hội và thách thức đang đặt ra, đặc biệt là với nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị quản lý vận hành.
“Dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng có phần chậm lại nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn”, ông Võ Tân Thành nhấn mạnh.
Phó Chủ tịch VCCI cũng cho biết, theo con số chưa đầy đủ, trước dư địa mở như vậy, các nhà đầu tư không bỏ qua cơ hội của mình. Chỉ trong hai năm 2018, 2019 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ condotel được mở bán. Sự phát triển bùng nổ các dự án này đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.
Trước sự phát triển nóng như vậy, điều mà các nhà đầu tư, các doanh nghiệp lo lắng là hiện nay hành lang pháp lý về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh...
“Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Ngoài ra, làm thế nào để quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch một cách hiệu quả và bền vững cũng là những băn khoăn lớn”, ông Võ Tân Thành chia sẻ.
Do đó, Phó Chủ tịch VCCI nhận định: “Không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm nào, các nhà đầu tư cũng nên “chọn mặt gửi vàng”, lựa chọn các chủ đầy tư đủ năng lực để đạt được hiệu quả đầu tư và lợi nhuận. Các sản phẩm chung cư biển với pháp lý đảm bảo có giao dịch sôi động hơn hẳn so với condotel trong năm 2018. Điều này cho thấy các nhà đầu tư càng ngày càng cẩn trọng hơn khi xem xét tính pháp lý và đánh giá tiềm năng sản phẩm”.
Ông Thành dự báo, thời gian tới, khi tất cả các yếu tố cho phát triển được hội tụ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng sẽ rất phát triển. Việc tìm đến những vùng đất mới tiềm năng cũng sẽ là một hướng đi mới cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu biết đầu tư đúng cách, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu lại lợi nhuận lớn tại thị trường này.
Tiếp tục những “tranh cãi” pháp lý
Một trong những vấn đề tranh cãi lớn nhất tại diễn đàn vẫn là câu chuyện pháp lý của condotel. GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay, một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các bất động sản đa công năng.
Theo đó, Luật Đất đai từ năm 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở.
Các chuyên gia chia sẻ tại toạ đàm
“Khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị.
Trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Một là, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Hai là, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.
Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định: “Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ”.
Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng. Tất nhiên, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền.
Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đề xuất, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn.
“Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh lại cho rằng nếu chúng ta không chú trọng đến vấn đề cơ sở pháp lý thì chúng ta sẽ mất đi các cơ hội đầu tư của quốc tế vào Việt Nam.
“Chúng ta cãi nhau về condotel thì ít nữa sẽ cãi nhau về các loại hình khác. Theo đó cần phải tách bạch giữa tên của bất động sản, cách quản làm bất động sản, cách quản lý các loại hình bất động sản”, ông Ánh nhấn mạnh.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho biết: “Phải nói rằng khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này thể hiện ở việc nếu như năm 2015 khi hoàn thiện về Luật Nhà ở nhà Luật Kinh doanh Bất động sản, ở thời điểm đó chưa có bất kỳ một sản phẩm codotel nào xuất hiện trên thị trường. Tuy nhiên đến năm 2017 đã có hàng loạt các sản phẩm codotel xuất hiện trên thị trường.
Vì vậy, chúng tôi và các nhà đầu tư kỳ vọng, các quy định pháp lý cần sớm được hoàn thiện và công nhận là bất động sản nghỉ dưỡng (codotel) là một sản phẩm và được mua bán, thừa kế, chuyển nhượng thuận tiện. Theo đó, trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam ngày càng nhanh, trung bình từ 15 - 20%/năm, vì vậy việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, chúng tôi khuyến nghị rằng không nên đầu tư vào đất nền tại các tỉnh ven biển, tránh rủi ro về pháp lý và kinh tế”.
Đại diện cho tiếng nói của doanh nghiệp, chia sẻ tại diễn đàn, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes cho biết: “Trong những năm tới, với tốc độ tăng trưởng du lịch tại Việt Nam đang là 30%/năm, cùng với sự chi tiêu vượt trội của tiêu dùng thì tôi tự tin về sự tăng vượt bậc của thị trường trong thời gian tới. Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, để thị trường này phát triển bền vững thì cần sự chung tay của nhà nước và các chủ đầu tư để thị trường để tạo ra thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Với Vingroup, chúng tôi có các nhà đầu tư đi cùng lâu dài bởi Vingroup luôn đồng hành cùng các nhà đầu tư mua các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, chúng tôi có khách hàng và lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư. Đây không phải là câu chuyện dễ nhưng sẽ không phải là câu chuyện quá khó nếu nhà đầu tư cân nhắc kỹ đưa lên bàn cân trước khi lựa chọn chủ đầu tư”.
