Thời gian gần đây, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes Nhận được nhiều câu hỏi của độc giả về một hình thức đầu tư thu hút nhiều dòng tiền, đó là mua đất nông nghiệp “ăn theo” dự án. Để làm rõ thông tin và phân tích những rủi ro về pháp lý khi mua đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trả lời câu hỏi: "Làm thế nào để đầu tư đất nông nghiệp “ăn theo” dự án có thể sinh lời?", Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.
Xin đăng nguyên văn chia sẻ của Luật sư về vấn đề này:
Hiện nay, đất nông nghiệp ở vùng ven đô đang trở thành “miếng đất vàng” được không ít các nhà đầu tư quan tâm, rót vốn. Tuy nhiên, việc mua đất nông nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Thứ nhất, đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng thì phải đảm bảo các điều kiện sau: Đất phải có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.
Hơn nữa, đối với trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng lúa, cho dù đất đã được cấp giấy chứng nhận, nhà đầu tư cũng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng nếu không trực tiếp thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp (theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013).
Điều này dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai 2013) và việc chuyển nhượng đất, chỉ có thể thực hiện thông qua ký kết hợp đồng viết tay. Việc này sẽ phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.
Thứ hai, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi hiện nay theo quy định pháp luật đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý, nhà đầu tư sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc đất khác.
Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư còn gặp nhiều khó khăn bởi không phù hợp với quy hoạch. Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng còn phụ thuộc vào quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Do đó, dù thuộc trường hợp đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng vẫn gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Thứ ba, trường hợp nhà đầu tư cố tình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư có thể bị phạt tiền lên đến 20.000.000 đồng (căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
Bên cạnh đó, các bên tham gia chuyển nhượng còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể: Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền và hoàn trả tiền chuyển nhượng, đồng thời phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển nhượng đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm, số lợi bất hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền xác định.
Để đảm bảo quyền lợi của mình và hạn chế tối đa những rủi ro khi đầu tư mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất, đảm bảo bên chuyển nhượng có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể: Đất phải có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, nhà đầu tư cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình định nhận chuyển nhượng có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư như thế nào.
Thứ ba, khi tiến hành giao dịch mua bán đất, để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh rủi ro khi có tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
