Dự thảo luật đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp định giá đất, trách nhiệm của cơ quan định giá đất, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai.
Việc bỏ khung giá đất chính là để đưa đất đai về giá trị thực, xây dựng bảng giá đất, định giá đất sát với giá thị trường để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên nguồn lực đất đai; đồng thời đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đảm bảo quốc phòng, an ninh, công bằng và ổn định xã hội, giải quyết hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, an toàn.
Tuy nhiên, theo Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh - Phó Trưởng Đoàn ĐBQH chuyên trách tỉnh Ninh Bình, một số quy định về giá đất chưa thật sự cụ thể, do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng dự thảo luật để thể chế hóa đầy đủ, chặt chẽ chủ trương của Đảng, trong đó cần nghiên cứu bổ sung các quy định để giải quyết thấu đáo một số vấn đề thực tiễn đặt ra.
Thứ nhất, khi bỏ khung giá đất thì bảng giá đất, giá đất cụ thể tăng thì người sử dụng đất sẽ phải trả tiền thuế, phí, tiền sử dụng đất nhiều hơn. Giá đất tăng sẽ làm cho giá bất động sản tăng nên khả năng tiếp cận sở hữu nhà đất của người có thu nhập thấp, người yếu thế sẽ khó khăn. Do vậy, đề nghị dự thảo luật cần có quy định cụ thể về giảm tỷ suất thuế và có cơ chế để tiếp tục phát triển chính sách nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp và người yếu thế.
Thứ hai, khi giá đất tăng, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn khi đàm phán với người sử dụng đất nếu dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, khó giải phóng mặt bằng hơn. Nếu không có tiềm lực về tài chính, nhà đầu tư sẽ phải tính toán lại phương án đầu tư khi thấy giá thành cao do giá đất tăng nên nguồn cung về nhà đất cho thị trường có thể giảm, gây thiếu hụt nguồn cung nhà ở, có thể làm chững thị trường bất động sản, trong khi nhu cầu nhà ở là bức thiết, nhất là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, các thành phố lớn. Như vậy, cả nhà đầu tư và người dân có nhu cầu về nhà ở đều gặp khó khăn. Vấn đề đặt ra là cần có cơ chế như thế nào để thu hút được đầu tư và giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân.
Thứ ba, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Một là về nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 163. Thực tế hiện nay, việc xác định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất chưa thực sự công khai, minh bạch, dân chủ nên có trường hợp chưa được công bằng, tương xứng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường. Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm đảm bảo việc định giá đất bồi thường không chỉ là việc riêng của cơ quan hành chính nhà nước mà còn đảm bảo cho người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi, có quyền giám sát quá trình định giá đất.
Việc bổ sung nguyên tắc này sẽ đảm bảo tính thống nhất với quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đó là việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch.
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung thêm điểm e khoản 1 Điều 163 về nguyên tắc định giá đất như sau: "Đảm bảo công khai, minh bạch, thực hiện trách nhiệm giải trình và chịu sự giám sát của người sử dụng đất đối với từng bước trong quá trình định giá đất. Quy trình định giá đất phải được thực hiện bước thẩm định chuyên môn trước khi thực hiện bước phê duyệt về mặt hành chính".
Hai là, Điều 163 dự thảo luật chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định chi tiết, trong khi đây là nội dung có ý nghĩa then chốt, quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường.
“Tôi đề nghị bổ sung quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp định giá đất cụ thể để đảm bảo khi định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp về định giá đất trong dự thảo luật đề nghị cần chú ý rà soát các quy định có liên quan của Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất giữa hệ thống, phương pháp định giá chuyên ngành với nguyên tắc, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”, bà Thanh nói.
Thứ tư, về giá đất cụ thể, cần quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và về sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể, như quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường. Quy định rõ hơn cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất.
Nội dung quy định tại khoản 2 Điều 165 dự thảo luật quy định việc quyết định giá đất cụ thể tôi thấy còn thiếu sự giám sát của cơ quan dân cử, thiết chế đại diện cho nhân dân. Trong khi đó, việc xác định giá đất cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, đặc biệt là khi nhà nước thu hồi đất. Do đó, đề nghị xem xét bổ sung nội dung về sự giám sát của cơ quan dân cử, nhất là của thiết chế Hội đồng nhân dân ở địa phương cho chặt chẽ hơn. Ví dụ, như bổ sung cụ thể về trách nhiệm của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong giám sát việc thực hiện giá đất, góp phần phòng ngừa, giảm thiểu tình trạng khiếu nại, tố cáo trong thực tiễn.
Thứ năm, về tư vấn xác định giá đất quy định tại Điều 167, về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất quy định tại Điều 168, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn xác định giá đất.
“Theo tôi, nên xác định định giá đất là một nghề, tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn, định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Hiện nay dự thảo luật tại Điều 167, Điều 168 đã có những quy định về các nguyên tắc chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay việc thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động tư vấn, định giá đất, song những quy định này chưa được cụ thể. Đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, nghiên cứu, bổ sung đầy đủ, cụ thể hơn về vấn đề này. Đồng thời, cũng đề nghị cần bổ sung quy định chế tài đủ mạnh đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất vi phạm trách nhiệm, nhằm tăng cường ràng buộc trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quá trình định giá đất”.
