Nghịch lý “thu nhập thấp”
Nhà ở xã hội là một chương trình an sinh xã hội lớn của nhà nước nhằm hỗ trợ cho người dân có cơ hội được có nhà ở an toàn với mức giá vừa phải. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội thời gian vừa qua chưa đạt yêu cầu. Mục tiêu về quỹ đất cũng như số lượng căn hộ được xây dựng đều chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2021-2025, hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân với quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.
Trong đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị mới hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ.
Theo các chuyên gia, có nhiều rào cản đối với các mục tiêu trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, một trong số đó là vấn đề thu nhập của đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Để mua được nhà ở xã hội thì người mua phải thuộc diện có thu nhập thấp. Theo Nghị định số 49/2021(sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội), người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật. Nhưng vấn đề thu nhập của người dân rất khó thống kê chính xác, nên quy định về người có thu nhập thấp không phản ánh đúng thực tế.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, giả sử một căn nhà ở xã hội diện tích trung bình là 65m2 và giá trung bình 17-18 triệu đồng/m2 thì giá mỗi căn hộ đã trên một tỉ đồng. Người mua nhà phải đáp ứng một số chỉ tiêu tài chính như có 30% giá trị căn hộ, 2% phí bảo trì và phải có khả năng trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Tuy nhiên, với thu nhập của 2 vợ chồng mà chưa đến mức phải đóng thuế thu nhập (11 triệu đồng), cộng với chi phí sinh hoạt và nuôi con thì không thể nào đủ sức để mua nhà và trả lãi hàng tháng. Do vậy, quy định về thu nhập dưới mức đóng thuế rất bất hợp lý.
Chung nhận định, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng điều kiện được mua nhà ở xã hội thì thu nhập dưới 11 triệu/tháng, tức là phải là người nghèo. Nhưng trên thực tế, điều kiện để vay mua được nhà lại hoàn toàn ngược lại.
“Người dân muốn mua được nhà thì phải có tiền để trả gốc, trả lãi. Người dân muốn vay của ngân hàng thương mại cũng rất khó vì không có tài sản thế chấp. Thậm chí, người mua phải có vốn 20% tiền nhà, nhưng với những gia đình nhà nghèo thì điều này cũng rất khó khăn”, ông Đức nói và cho rằng nếu không chứng minh được khả năng trả nợ trong suốt vài chục năm vay mua nhà thì ngân hàng không dám cho vay vì lo ngại mất vốn.
“Điều này dẫn đến một nghịch lý là để thuộc diện mua nhà ở xã hội thì phải nghèo, nhưng để vay được tiền mua nhà thì lại phải khá giả. Đây cũng là lý do dẫn đến thực trạng vừa qua ở Hà Đông người mua được nhà ở xã hội toàn người khá giả, chứ người nghèo không thể mua được”, ông Đức nói.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng cho rằng việc mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội hiện nay có nhiều ràng buộc bởi các điều kiện như chỗ ở, nơi cư trú (hộ khẩu), thu nhập.
“Người có thu nhập dưới ngưỡng nộp thuế thu nhập là người thu nhập thấp. Tuy nhiên, tiêu chí này có những vướng mắc về thực chất, bởi vì có thể thống kê được thu nhập chính thức, còn thu nhập không chính thức thì không thể thống kê được khi người đó có nhiều nguồn thu nhập”, ông Võ nêu.
Theo ông Võ, thậm chí nhiều người thuộc diện được mua nhưng để tiếp cận nhà ở xã hội rất phức tạp, vì nguồn cung rất thiếu so với lượng cầu lớn.
Ràng buộc quá “chặt”
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng hiện do nhiều quy định không rõ ràng, khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội nên cũng đến hậu quả pháp lý là mua bán giao dịch, chuyển nhượng rất rủi ro.
Theo luật sư Đức, từ năm đầu tiên mua nhà đến 25 năm sau, nếu chưa trả hết tiền thì không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức, không được cho thuê. Còn dưới 5 năm từ khi trả hết tiền thì không được chuyển nhượng, thế chấp (trừ để vay mua chính nhà đó) và chỉ được bán lại với thấp hơn giá nhà cùng loại cho nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án, đối tượng được mua nhà ở xã hội.
Như vậy, phải sau 5 năm từ khi trả hết tiền, người mua mới được bán lại, thế chấp, cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận. Thậm chí lúc này còn phải nộp cho nhà nước 50-100% tiền đất.
“Tôi thực sự không hiểu nổi các chính sách này và có lẽ không đâu quy định chặt chẽ một cách khủng khiếp như vậy”, ông Đức nói.
Ông Đức cho rằng nếu thực sự là người nghèo thì không nên hướng tới chuyện mua nhà, mà nên thuê nhà và nhà nước hỗ trợ theo chính sách khác. Điều này tránh tình trạng chính sách một đằng thực tế một nẻo.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, ở nhiều quốc gia, nhà ở xã hội chủ yếu là để cho thuê, vì người thu nhập thấp rất khó có thể mua được nhà. Tuy nhiên, ở Việt Nam, do tâm lý “an cư lạc nghiệp” còn khá phổ biến nên nhà ở xã hội cho thuê chỉ giải quyết được nhu cầu chỗ ở của người dân tại các đô thị lớn, còn các địa phương khác người dân sẽ không mặn mà.
Ông Đỉnh cho rằng điều quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng ưu đãi thì mới có thể thu hút được doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Ví dụ, tại Anh, gói tín dụng để làm nhà cho thuê lãi suất gần như bằng 0. Nhà nước cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê vay lãi suất tối đa 2%. Khi đó, doanh nghiệp mới sẵn sàng bỏ phần tiền 30% sẵn có và 70% vốn vay với lãi suất rất thấp để triển khai nhà ở xã hội cho thuê.
